作者: houseloan

代書貸款屬於民間借款的一種，如果向銀行申請貸款不過，可能透過代書仲介金主；或者代書自己就有多餘的資金，可用來放款賺取利息；但金主身分多半成謎，所以承擔的風險可能變高，因此慎選代書貸款很重要。

代書貸款的利率一般都比銀行要來得高，且不像銀行以年利率計算，都以月利率計算（約落在2%~3%，換算年利率為24%~36%）。

假如你向銀行貸款不過，又對代書貸款有疑慮，建議你可以考慮向上市上櫃的「融資公司」借貸。

二、代書貸款有哪些陷阱？三則真實案例說明

在這篇文章中，我們將揭示代書貸款中的陷阱，透過三個真實案例，為您提供實際的警示和教訓。

1.騙房再連借三胎

小方想賣老屋換公寓，被詐騙集團誘騙，賣給李先生後房被抵押，錢也拿不回，背上高利貸。詐騙手法是誘騙屋主提供重要資料，再借貸房屋，最好的防範方式是注意交易時間、雙代書把關流程，以及簽署履約保證。

2.騙財再詐房產

劉太太被假冒警官恐嚇取走存款，隨後被帶到地政機關辦理重要手續，房產和錢財都被騙走。詐騙手法包括恐嚇和利用假代書、資產公司以及假公證人。防範方法包括查證身分、尋求警方協助，以及找信任的代書業者辦理相關手續。

3.騙取存摺金融卡變警示戶

老張因急需用錢，在Facebook看到代書信貸廣告，被假代書要求提供證件和金融卡資料，最終成為洗錢人頭戶。詐騙集團常透過虛假貸款廣告吸引受害者，要求提供敏感資料，應避免輕信這類廣告並不隨意提供個人證件資料。

這些案例教訓我們要警惕不同形式的詐騙，無論是騙房、騙財還是騙取個人資料，保護自己的權益需謹慎謹記。

三、代書貸款風險有哪些？

代書貸款雖然是一個方便的借貸選項，但如上述實際案例，代書貸款也伴隨著一系列風險，我們從案例中整理出幾項可能的風險，以下詳細探討解析。

1.借款利率高

代書貸款利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%，雖然貸款利率看起來並不高，甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近，但其實代書貸款大多是以「月」利率計算，而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算，若將代書貸款利息換算成常用的計息方式，實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此，建議申辦代書貸款前，應先確認利息的計算方式。

2.收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款，都會跟客戶收取相關手續費用，依據不同的借款管道，收費項目也不一樣，較常見的收費項目有開辦費（也稱帳管費或手續費）、代辦費（也稱服務費）、聯徵查詢費（部分銀行）、代書費（若為不動產抵押貸款）等。

有些代書貸款，可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用，例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費，但其實這都是同樣的東西，卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前，先確認收費項目及金額。

3.只還息不還本（部分代書貸款）

一般常見的貸款還款方式為本息均攤，也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還，每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本，後者的貸款本金可隨時償還，利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下，可能每個月光償還利息就快無法負荷了，恐怕也無力償還本金，等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前，先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者，會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡，每月薪資發放下來後，代書業者會先扣除當月的應繳款金額，再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

4.假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照，才可掛牌執行業務，然而市面上存在著部份無照執業的非法代書，利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書，向借款人收取不合理的利息及費用，也可能在借貸合約動手腳（例如更改還款周期）；另外有些假代書是由詐騙集團假扮的，他們可能會以協助美化資料的名義，要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章，實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途，使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

四、如何挑選合法代書？

要如何辨別自己申辦的代書貸款，是合格的地政士，還是假冒的非法詐騙呢？合法代書挑選重點如下：

1.資訊是否公開透明

合法代書通常會有「實體據點」提供服務，並在事務所內懸掛地政士證書與營業登記證，洽談及對保時也不會以各種理由避不見面。

2.利率及收費是否合理

代書貸款大多是以月利率計息，換算成年利率後不得超過法定利率上限16%。此外，收費名目、金額也都要詢問仔細，以免被重複收費。

3.是否要求寄送重要證件

部分業者會要求借款人提供薪轉存摺、印章及提款卡，從薪資中扣除當月應繳金額後，再將餘額轉進借款人其他帳戶中。然而，將重要證件交給第三人其實存在相當大的風險，可能淪為詐騙集團的人頭戶，甚至被當作警示戶凍結。

辦理房貸是一項重要的金融決策，代書貸款是其中的一種選項，但它並非適合所有人的選擇。代書貸款風險包括潛在的高利率和法律規範較少等。在做出決策之前，應該仔細考慮個人情況、需求和風險承受能力，並充分了解各種選擇，以做出明智的金融選擇，確保自己的權益。

信用瑕疵辦貸款管道推薦

信用瑕疵貸款還可以找誰呢？雖然銀行有針對信用小白或無固定收入者，提供門檻較低的貸款，但還是有許多不符資格的民眾，被拒之門外，轉而向民間貸款借貸。目前較常見的民間借貸管道有：

(1) 融資公司

融資公司為合法設立的公司，主要提供融資性租賃、應收帳款收買、不動產融資、汽車貸款、機車貸款等服務，其中較知名的融資公司： 企業、融資公司融資公司、 企業，皆為鑫融資，財務報告、營運狀況都須公開，相對有保障。

目前融資公司 公司有提供的貸款服務如下：

• 零卡分期：融資公司零卡分期是一種免信用卡、免綁帳戶的分期支付服務，與各大電商平台、實體通路合作，讓信用小白，或是信用額度較低的人都可以無卡分期，參照自有的評分系統，提供分期付款的服務。
• 手機貸款：融資公司 提供最高5萬元的手機貸款服務。

• 機車貸款：近幾年盛行的貸款選項，針對沒房沒車的族群，用容易入手的機車當作抵押品來借錢，最高額度10萬。

• 汽車貸款：汽車增貸、汽車轉貸都可以，以融資公司 公司為主力，審核也不像銀行那麼嚴格，信用小白也可以順利申請，最高可以核貸到車價的1.3倍。

• 二胎房貸：二胎房貸目前只有 旗下的子公司－鑫融資公司獨家辦理，沒有收入證明、信用小白都可以辦。

(2) 當鋪

當鋪屬特許行業，合法的當鋪都會有主管機關核發的許可證，且須遵循《當舖業法》規定，利率上限也有明確的規範，不得超過30%。基本上，當鋪是沒有申請條件限制的，借貸方式也很多元，如：證件借款、客支票貼現、手機借款、機車借款（需押車）、汽車借款（需押車）、房屋／土地借款、典當借款（黃金、珠寶、精品、手錶、古董收藏等）。

(3) 代書

代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶、銀行貸款業務等事項，針對銀行貸款不過的客戶，有些代書會引介民間金主做放款，或者自己就是金主，而貸款額度、利率、還款期限都沒有一定的規範，建議您申辦前，先問清楚再做決定。

信用瑕疵貸款還不起該怎麼辦？

若收入已經無法承擔起債務， 一般主流做法會採取「債務整合」或是「債務協商」這兩種方式，債務整合後信用狀況可望恢復。

近年來有很多不肖代辦公司偽裝成債務整合公司、債務重整協會的名義，打廣告、接案，卻趁機向債務人再敲一筆，還沒辦理就先收費，或直接送「債務更生」，等同於宣告這輩子信用破產，因此在處理債務時，得眼睛睜大避免上當受騙，得不償失。

警示戶解凍須提出反蒐證

如果你的戶頭成為警示帳戶有多麻煩：不僅無法提款、存款、轉帳，還可能會揹上刑事責任。資深刑警表示，過去曾有民眾，誤信詐騙集團，交出自己的銀行帳號，卻被當成人頭帳戶，想要解除警示必須先跑一趟警局備案，證明自己也是被害人。這前前後後，至少得花半年時間。

一旦金融帳號被設為警示戶，聯徵中心將會隨即揭露，換句話來說，該戶頭等同於暫時信用破產，得需等檢調單位與銀行提出公文，提供給聯徵中心，該金融帳號才能解除警示並正常使用。

在房屋貸款的領域裡，有多種不同的種類和選擇，每種貸款都有其獨特的特點和適用情境。除了基本的房屋貸款外，還有房屋增貸與轉增貸等特殊形式，這些都是針對不同需要的客戶所提供的選項。在本文中，我們將探討房屋貸款的不同種類以及房屋增貸、轉增貸的申請條件與限制，幫助您更好地了解這些選項及其相關要點。

一、房屋貸款有哪幾種？

房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。

二、房屋融資有哪些種類？

需要資金的時候，如何選擇適合自己的方案？我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型供你做評估。

1.原屋融資

原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。

2.理財型房貸

理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。

3.房屋增貸

房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。

4.房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。

5.二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

無論是首次購屋還是已經擁有不動產，房屋貸款都是一個需要仔細考慮的重要決定。了解不同的房屋貸款種類，以及房屋增貸、轉增貸的申請條件與限制，將有助於在申請房貸的過程中做出明智的選擇。

銀行二胎房貸的貸款額度，是依據房屋現值來決定，如果房屋近期有增值，就有機會取得較大額的資金。申辦二胎房貸流程了解透徹，才能避免民間二胎房貸風險！

在選擇房屋貸款方案時，建議您根據自己的財務狀況、未來計劃和風險承受能力做出適切的決策。如果您有疑問，最好諮詢專業的金融顧問或房地產專家，以確保您做出的選擇符合您的實際需求和目標。

在銀行搶攻轉貸戶市場的背景下，房貸轉貸成為眾多貸款人的熱門選擇。房貸轉貸不僅僅是一種金融手段，更是一種財務策略。通過合理利用轉貸降息和轉增貸提升額度，您可以在房貸還款過程中獲得更多的靈活性和優惠，實現財務目標。本篇將帶您深入探討房貸轉貸與轉增貸的優缺點、申請流程以及注意事項，助您在理財路上做出明智的決策。

一、什麼是房貸轉貸／轉增貸？銀行積極爭取？

房貸轉貸是指將現有的房屋貸款轉移到另一家銀行，以爭取更低的貸款利率、或延長還款期限。房貸轉增貸則是將現有的房屋貸款轉移到另一家銀行，並同時增加貸款額度。

清償 4 成房貸轉貸最受青睞

根據銀行業者的分析，目前積極爭取房貸轉貸的銀行，尤其看好已清償現有房貸超過四成的客戶。這類客戶一旦轉貸成功，不僅可以一併轉檯原有的房貸，還能獲得更高的理財型房貸額度，進而進行更多的投資理財。（好房網）

二、房貸轉貸／轉增貸好嗎？優缺點與適用情況分析

房貸轉貸／轉增貸是重要的財務決策，其優缺點和適用情況值得深入探討。爭取更低利率、彈性還款方式，及增加資金彈性是轉貸的主要考量。然而，需考慮違約金、鑑價成本等因素。

1. 房貸轉貸／轉增貸優點

1. 藉由轉貸重新談條件，爭取更低的貸款利率
   通過轉貸降息，借房屋市場價值變動等因素，申請人有機會獲得較低的貸款利率，減輕還款負擔。
2. 延長還款期限，降低每月還款金額
   若需求財務彈性或減輕每月壓力，延長還款期限可降低每月還款金額，提高還款可負擔性。
3. 增加貸款額度，增加一筆額外可運用的資金
   通過轉增貸，申請人可以增加貸款額度，應對購屋、裝修或其他大額支出需求。

2. 房貸轉貸／轉增貸缺點

1. 可能需要支付違約金
   若提前還清舊貸款，可能需支付違約金，增加總還款成本。
2. 可能需要重新鑑價房屋
   部分銀行要求重新鑑價房屋，可能會增加手續費用，且新鑑價結果可能影響到轉貸的利率與額度。
3. 可能需要支付轉貸手續費、代書費、地政設定規費等
   轉貸過程中涉及的手續費用，包括轉貸手續費、代書費等，需要承擔額外費用。

3. 房貸轉貸／轉增貸適合族群與申請時機

（1）適合族群

1. 需要轉貸降息，降低每月還款壓力或延長還款期限的貸款人。
2. 欲利用房屋增值，提取更多資金進行投資或其他用途的貸款人。
3. 需要提高貸款額度，以應對生活或投資需求的貸款人。

（2）申請時機

1. 利率環境變動時，考慮轉貸以獲得更優惠的貸款利率。
2. 短期內有大額支出計劃時，考慮轉增貸以增加貸款額度。

總的來說，房貸轉貸／轉增貸對於借款人來說，是一種調整財務結構、提高資金靈活性的有效方式。但在決定轉貸前，應詳細考慮利率、手續費用、鑑價等各方面因素，以確保決策的合理性與可行性。

三、房貸轉貸／轉增貸流程怎麼走？申請步驟帶你掌握

房貸轉貸的申請流程與一般房貸相似，主要差異在於貸款債權的轉移程序。以下是一般的流程：

1. 尋找銀行

在尋找適合的轉貸銀行時，需仔細比較各家銀行的利率、條件和服務，確定後提出申請。

2. 承辦評估

一旦申請提交，轉貸銀行會要求提供相關文件，並進行評估，以確定是否符合他們的貸款條件。

3. 審核對保

通過評估後，將進入審核階段。在這個階段，您可能需要提供更多的文件，並等待銀行的最終批准。一旦審核通過，將需要簽署對保文件。

4. 抵押轉貸

在簽署對保文件後，轉貸銀行將設定為第二順位抵押權人。這意味著他們將獲得您房屋的抵押權，以確保貸款的安全。

5. 轉貸清償

在抵押設定完成後，轉貸銀行將代為清償原銀行房貸的餘額。這是最關鍵的一步，也是整個轉貸過程中最重要的部分之一。

6. 清償證明

在完成清償後，原銀行將發還清償證明以及抵押權塗銷同意書等文件。這些文件對於完成轉貸過程至關重要。

7. 塗銷完成

最後，申貸人持有清償證明等文件，辦理塗銷登記。這是將原銀行的抵押權從您的房屋上移除的最後一步。

由於轉貸涉及到代償和塗銷手續，以及兩家銀行之間的流程協調，全程所需時間約為2至4週。若您的信用良好，原銀行也可能提供更佳的方案。當您決定轉貸時，請確保詳細了解每個步驟，以確保順利完成整個轉貸過程。

四、申請房貸轉貸／轉增貸之前先確認？重點注意事項

在考慮申請房貸轉貸或轉增貸之前，有幾個重要的注意事項需要特別留意：

1. 確認轉貸成本與省下利息的比較

在考慮轉貸前，必須詳細計算轉貸所涉及的成本，包括轉貸手續費、違約金等，以及新貸款的利率和還款條件。需仔細評估轉貸的成本是否高於預期省下來的利息。只有當轉貸後的利息支出明顯減少，才能確保這個決定是明智的。

2. 考量自身信用狀況是否符合轉貸銀行的核貸條件

不同的銀行和金融機構對於貸款的核貸條件可能有所不同。在申請轉貸之前，需要評估自身的信用狀況，確保符合轉貸銀行的貸款條件。如果信用狀況不佳，可能會影響到轉貸申請的成功。

3. 詳閱轉貸契約，了解相關權益及義務

在簽署任何貸款契約之前，務必詳細閱讀合約條款，了解自己的權益和義務。特別注意利率、還款方式、違約條款等重要內容。確保自己明白所有細節，並能夠承擔相應的責任。

總之，申請房貸轉貸或轉增貸是一個重大的財務決定，需要慎重考慮。確保在做出決定之前充分了解所有相關信息，並尋求專業建議。這樣才能確保做出最符合自己財務狀況和目標的決策。

五、辦理房貸轉貸／轉增貸會遇到的問題？如何知道是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

1. 須放棄原房貸優惠

如果原本的房貸享有首購優惠利率，轉貸或轉增貸可能會使您失去這些優惠。在考慮轉貸前，應該詳細比較利率與條件，確保轉貸後的成本與利益。

2. 貸款條件變差

轉貸意味著重新辦理貸款，銀行會重新評估您的財務狀況和信用紀錄。如果您的收入或信用情況變差，可能會影響核貸額度和利率，甚至影響通過率。

3. 轉貸成本不划算

辦理轉貸需支付一次性費用，如貸款手續費、代書費和地政規費。若原貸款仍在綁約期間，還可能被收取違約金。總計成本可能高達數萬元，因此在轉貸前需謹慎評估，確保轉貸成本不高於節省的利息。同時，處理轉貸手續也需要時間，大約12~15個工作天。

4. 如何知道是否划算

判斷房屋轉貸／轉增貸是否划算的方法是比較第一年省下的利息和轉貸成本。例如，假設貸款為1000萬，原利率為2%，轉貸後利率為1.4%，利息差為0.6%，一年可節省6萬元。若轉貸成本低於6萬元，即可考慮轉貸。建議，房貸轉貸的利差至少需達到0.3%以上才划算。

這些問題是辦理房貸轉貸時需要考慮的重要因素，建議在做出決定前充分評估，確保符合個人財務狀況和需求。

六、房貸轉貸／轉增貸好過嗎？提高過件率的三點建議

以下是一些可以幫助您提高房貸轉貸／轉增貸成功率的建議：

1. 保持良好的信用狀況

維持良好的信用紀錄是房貸轉貸／轉增貸成功的重要因素之一。銀行通常會查詢申請人的信用報告，以評估其信用風險。償還貸款、信用卡及其他債務的準時支付是維持良好信用的關鍵。避免遲付款、逾期債務以及過度使用信用額度是維持良好信用狀況的基本要求。

2. 準備齊全的財力證明

提高房貸轉貸／轉增貸的過件率，必須提供清晰而全面的財力證明。這包括收入證明、資產證明以及其他財務文件。收入證明可以是工資單、銀行對帳單或者其他收入來源的文件。資產證明則包括房產證明、投資證明以及儲蓄證明等。準備齊全的財力證明可以增加銀行對您貸款申請的信心，提高過件率。

3. 提前與原貸款銀行溝通

在決定進行房貸轉貸／轉增貸之前，建議提前與原貸款銀行溝通。了解您目前的貸款情況，並詢問銀行對轉貸／轉增貸的相關政策和流程。有時，原貸款銀行可能願意調整您的貸款條件以保留您作為客戶。此外，與原貸款銀行良好的溝通也有助於減少可能出現的不必要的麻煩和費用。

綜合以上三點建議，保持良好的信用狀況、準備齊全的財力證明以及提前與原貸款銀行溝通，將有助於提高您的房貸轉貸／轉增貸的成功率。請記住，每個人的情況不同，建議在做出決定之前，尋求專業財務建議以確保最佳的財務決策。

QA.房貸轉貸常見問答

Q.房貸利息支出可以抵稅？

可以。根據所得稅法第17條第1項第2款第5目規定，納稅義務人、配偶或受扶養親屬向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出，可以列舉扣除，扣除額上限為30萬元。

Q.房貸轉貸時產生的違約金需要繳納印花稅？

不一定，要看違約金的性質。根據台灣印花稅法規定，房屋貸款契約書件應按千分之四的稅率繳納印花稅。房貸轉貸時產生的違約金，如果屬於房屋貸款契約書件的一部分，就會需要繳納印花稅。通常情况下，房貸轉貸時產生的違約金不需要繳納印花稅。

Q.哪家銀行的房貸轉貸利率較低？

房貸轉貸利率較低的銀行會因地區、個人信用狀況和市場情況而異，需比較不同銀行的利率優惠。

房貸轉貸／轉增貸是一種可以幫助您節省利息、增加額度的理財方式。不過，在申請轉貸之前，您應先仔細評估自身的狀況，並充分了解相關注意事項，以確保轉貸能夠為您帶來實質上的利益。

高房價的市場，讓民眾大喊買房不易，銀行提供申請40年房貸對象僅限於自住宅的首購族，銀行限縮40年房貸政策，增加民眾購屋的意願，卻也讓民眾增加高額利息壓力，銀行為了避免40年期房貸風險過高，會設下申貸門檻，除了要求，擔保房屋的座落地點，也會考量申貸人還款能力與年齡嚴格審核。

一、40年房貸有什麼好處？長期房貸的優勢

40年期房貸的優勢不僅僅體現在財務上的壓力減輕，更在於激發了更多人對於置業的渴望。長期房貸帶來了一系列的優勢，對於房屋購買者和整個房地產市場都具有重要意義。

1.降低月負擔

長達40年的房貸期限帶來的首要好處是降低了月負擔。相較於傳統的20年期房貸，40年期的月付金顯著較低，這使得年輕族群承受的經濟壓力大幅減輕。低月付金讓更多人有能力買房，尤其對於首次置業者來說，這種優勢讓房屋購買變得更為可行。

2.提高購房意願

除此之外，長期房貸也提高了購房意願。低月付金使得購房成本更加可控，進而增加了民眾的購屋意願。隨著購屋意願的提升，房地產市場也因此變得更加活躍。這種正向循環不僅對個人家庭有益，也對整個經濟體系產生積極影響，推動著房地產市場的健康發展。

長期房貸的優勢不僅體現在個人層面上，更在全面促進了房地產市場的穩定增長和社會經濟的健康發展上起到了積極的作用。當然，借款人在考慮申請40年期房貸時，也應該注意利率、總還款金額等方面的情況，做好充分的財務規劃和風險評估。

二、40年房貸有什麼風險？長期房貸的缺點

在考慮40年期房貸時，借款人必須深思熟慮其帶來的風險與缺點。這種長期貸款方案雖然降低了月付金的負擔，卻伴隨著一系列潛在的問題。

1.利息負擔加重

雖然月付金顯著減少，但整體還款金額卻大幅增加。這意味著長期利息支出將急劇上升，對借款人的負擔造成重大影響。長期來看，借款人可能要支付更多的利息，這需要仔細評估個人財務狀況，以確保能夠應對未來的負擔。

2.風險增加

40年期房貸的還款期限之長，增加了銀行的授信風險。因此，銀行對貸款人的審核也變得更加嚴格，申貸門檻因此提高。借款人的年齡和還款能力成為重要的考慮因素，這可能導致一些人的貸款申請被拒絕或受限。這種情況使得房屋購買變得更加困難，尤其對於年輕人或財務狀況不穩定的個人而言更是如此。

綜上所述，儘管40年期房貸提供了一定程度上的財務彈性，但借款人應該清楚認識到其所帶來的風險和不利條件。在做出決定之前，必須全面評估個人財務狀況和風險承受能力，以確保貸款方案符合個人的長期財務計劃。

三、第一次買房，房貸年限要如何選擇？

對於第一次買房的人來說，選擇房貸年限是一項重要而需深思熟慮的決定。對許多人而言，這可能是生涯中最大的金融承擔之一，因此在選擇適合的房貸年限時，必須考慮多方面的因素。

1.財務狀況的考量

考慮自己的財務狀況至關重要。若想要減輕每月的還款壓力，40年期房貸可能是一個選項。這樣做可以分散支付金額，使每月的負擔相對較小，特別對剛進入職場的年輕人而言更為實際。

2.是否有額外的財力支持

若有財力支持，考慮選擇20年或30年期房貸也是值得的。雖然每月的還款金額較高，但總還款金額會減少，並且有助於更快地擺脫貸款壓力，使你在未來的財務狀況更為自由。

3.未來生活的規劃

除了目前的財務狀況外，還需要考慮未來的生活規劃。長期的房貸年限可能會增加利息支出和風險，因此應該根據個人和家庭的需求以及未來的收入變化做出適當的選擇。

總之，選擇房貸年限是一項需要仔細考慮的決定，需要充分瞭解自己的財務狀況和未來的生活規劃。無論你選擇哪種房貸年限，都應該確保在自己的負擔範圍內，並為未來的變化做好準備。

四、我想借長年期房貸，如何申請40年期房貸？

想要申請40年期房貸並不是一個輕鬆的過程，因為銀行會對申請人的財務狀況進行嚴格的審核。如果你想申請40年期房貸，需要符合一定的條件和門檻：

1.申貸條件

• 擁有自用住宅的首購族。

他們必須是擁有自用住宅的首購族，這意味著他們不是投資者，而是想要購買房屋作為自己居住的人。

• 年齡與還款能力需符合銀行的嚴格審核標準。

申請人的年齡和還款能力必須符合銀行的嚴格標準。銀行會仔細評估申請人的收入情況、工作穩定性以及信用記錄等方面，以確保他們有能力按時還款。

2.相關門檻

• 借款人年齡加貸款年限需小於一定數字。

借款人的年齡加上貸款的年限必須小於一定的數字，這意味著年齡較大的申請人可能會面臨更高的貸款利率或是被拒絕貸款的風險。

• 擔保品需位於精華區，以減低銀行的風險。

擔保品的位置也是一個重要因素，它需要位元於精華區，以減低銀行的風險。這通常意味著房屋的位置必須是繁華地段，有較高的增值潛力。

申請40年期房貸並不是一個簡單的過程，銀行會對申請人的財務狀況進行嚴格審核。這包括收入、工作穩定性、信用記錄等多方面的考慮。此外，房屋本身的位置和價值也是重要的因素。借款人應該提前做好充分的準備，確保自己符合銀行的要求，才能順利申請到40年期房貸。

長期房貸在一定程度上滿足了部分民眾的購屋需求，但也帶來了一系列新的挑戰與風險。對於貸款人而言，應慎重考慮自身經濟狀況與未來還款壓力，做好充分的風險評估與準備。對於銀行而言，應加強審核標準，降低風險，保障金融穩定。

在購房時，申請房屋貸款是許多人的選擇，銀行除了會評估借款人的條件外，也會將房屋條件列為重要考量之一。房子的條件不僅會影響到你的房貸成數和額度，還可能影響到房貸利率甚至貸款過件率。因此，在購屋過程中，除了關注借款人條件外，也別忘了留意房屋本身的條件，避免落入不利的房貸條件之中。

一、買房必備公設有哪些？

最近有網友在批踢踢home-sale板上分享了一個話題：「在桃園青埔看了幾個新建案，都標配了圖書館，尤其還要搭配蔦屋圖書館，大概有3個建案都有這個設施。」這位網友疑惑地問道：「標配圖書館是否因為可以不用去市區排隊圖書館，還可以享受到韓劇天空之城、自學讀書會的感覺等等，大家願意每坪加價2萬嗎？」

許多網友紛紛回應道：「只有電梯才是必備公設。」、「電梯和大廳是必備的，其他最好都沒有，這樣低公設才省事。」、「正解應該是只有電梯和大廳。」、「電梯就足夠了，其他都沒有必要。」、「我住在15樓，電梯對我來說非常重要。」、「電梯和逃生梯是必需的。」、「電梯多一點我也可以接受，其他設施都不需要。」（ETtoday新聞）

公設比是房貸成數影響關鍵？

為了滿足現代人對居家休閒的需求，現在的建案通常會包含豐富的公共設施。這些常見的設施包括KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等。再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等，公設比通常都在35%左右。但需要注意的是，實際可用的坪數會因此減少。

根據現行的建築法規，各項公共設施的空間大小都有嚴格的規範。例如，機械車位最多4坪，平面車位最多8坪。以15層樓高的建案來說，「小公」（含建物的樓梯、電梯、蓄水池等）加「大公」（含機電設施、通道、門廳等），至少佔了整個建築物29.5%的公設比。也就是說，有3成的房價是花在公設比上的。

二、影響房屋估價因素？房屋因素解析

除了上述的公設比之外，影響銀行估價的還有房型、屋況等各種房屋因素考量，這些都會直接影響到貸款額度和利率。以下將逐一探討不同狀況的房屋對貸款的影響。

1. 建物型態與格局等房型因素

建物型態是一個重要的考量因素，不同類型的房子有不同的貸款條件。例如，公寓雖然價格較低，但貸款成數和利率較差，而電梯大樓則有較好的貸款條件，成數更高，利率更低。

房屋格局也會影響貸款。夾層屋、樓中樓、挑高屋等格局的改變，需要注意是否有產權登記，否則可能會被銀行拒絕貸款。

電梯大樓和公寓的貸款成數較高，而透天厝、別墅和套房的貸款成數較低。根據聯徵中心2020年的統計資料，別墅、樓中樓和電梯大樓的估價金額是最高的，而套房則是成交金額最低的房型。

相對地，銀行對套房的估價比較保守，大部分銀行不會承作套房的貸款，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也只有5-6成。因此，如果想要購買套房，通常需要準備更多的自備款。

2. 屋齡、建築結構、建材等屋況因素

房屋的屋齡也是影響房屋價格的重要因素之一。隨著房屋屋齡增加，平均授信額度和平均鑑估值呈現下降的趨勢。

根據聯徵中心2021年第二季的統計數據，屋齡在3-15年的房屋價格最高，屋齡越老，房屋價格則越低。而到了屋齡約30年左右的房屋，價格則可能再次回升，這可能是綜合其他因素後的結果。

銀行也會考慮房屋的建築結構，新建的房屋多為鋼筋混凝土或鋼骨鋼筋混凝土結構，耐用性和耐震性較好，貸款條件也較優。相反，舊房多為加強磚造，不耐用，對貸款條件有影響。

房屋建材對貸款條件也有重要影響。使用有害建材的房屋，如海砂屋、輻射屋、爐渣屋，銀行可能會婉拒貸款申請，或是提供較差的貸款條件。

3. 其他房屋因素：房屋用途、樓層

房屋的使用情況也會對貸款產生影響。工業住宅、住商混合大樓、權利屋等特殊用途的房屋可能會受到銀行限制，貸款條件較差。

傳統上，一般認為不吉利的4樓房價最低，但實際銷售數據卻顯示並無此現象。學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，意指不同樓層提供的效用不同，導致各樓層價格有所差異。

對於電梯大樓和老公寓來說，樓層價格差距尤其明顯。一般來說，沒有電梯的老公寓，樓層越高價格越便宜；而對於電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，景觀也較差，因此價格較低。而6-10樓的中樓層則最受歡迎，11樓以上的高樓層則擁有更好的景觀和隱私性，因此價格也最高。

總結來說，銀行在評估房屋貸款時，會考慮房屋的轉手性和抗跌性，因此不同狀況的房屋貸款成數也會有所不同。例如，房屋的格局、採光通風、裝潢狀況等因素都可能影響銀行的估價。

三、影響房屋估價因素？環境因素解析

影響房屋估價價格的因素非常多，除了房屋本身的因素外，周邊設施、生活機能、交通便利性等等也都會對最終的房屋價格產生影響。以下是一些特別深刻的影響因素：

1. 房屋地段

房屋地段是影響房屋價格最直接的因素之一。通常來說，都市中心的房屋價格會比郊區的房屋價格高。以台北市為例，信義區、大安區等被稱為蛋黃區的房屋價格較高，而到了外圍的蛋白區房價稍低，再往外圍的蛋殼區，價格則會更親民。

2. 生活機能

在不動產領域中，有一個專有名詞叫做「迎毗設施」，指的是受到集體居民歡迎的設施。通常這些設施可以提高居住的舒適度和便利性。常見的迎毗設施包括公園、綠地、圖書館、中小學等。而捷運站、火車站、購物中心等設施則次之。這些設施距離房屋的遠近也是判斷的重要因素。

3. 鄰近設施（嫌惡設施）

房屋周邊的設施可能會對房價產生1-2成的影響。根據內政部的規定，賣方在出售房屋時需要標示出周邊半徑300公尺內的重要設施，其中包括20個地雷房型項目：

嫌惡設施	影響因素
公（私）有市場	生活機能，房價或租金可能較低
行政機關	噪音、人車流量，影響居住品質和隱私
台電變電所用地	風水考量、視野阻擋、影響風水和居住舒適度
公墓	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
顯見私人墳墓	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
超級市場	生活機能，房價或租金可能較低
體育場	噪音、人車流量，影響居住品質和隱私
地面高壓電塔	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
火化場	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
加油（氣）站	空氣品質、風水考量，房價可能較低
學校	生活機能、教育資源，房價可能較高
醫院	生活機能、風水考量，房價可能較高
寺廟	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
骨灰存放設施	風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低
瓦斯行（場）	風水考量、安全考量，房價可能較低
警察局	安全考量，房價可能較低
飛機場	噪音、視野阻擋，影響居住品質和隱私
殯儀館	風水考量、心理因素，房價可能較低
垃圾場	環境污染、氣味、視野阻擋，房價可能較低
葬儀社	風水考量、心理因素，房價可能較低

其中，醫院、學校、警察局、市場這四種設施近年來對房價影響已經漸漸變小。這些設施附近的生活機能相對較好，房價通常不會低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。

4. 交通

銀行在評估房屋估價時會考慮到接手性和替代性。簡單來說，就是考慮到如果客戶無法繳納房貸，房屋被拍賣時是否能夠以好價格售出。交通越便利的地方，房價通常也就越高。鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地，如果附近還有完善的機能設施，那麼房價也就不會低。

5. 房屋抗性（風水）

在台灣，人們對風水非常重視，因為這不僅關乎運勢，也關乎健康。例如無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、房間正對廁所等風水特徵，選擇房屋時需要格外注意。通常具有這些特徵的房屋，房價也會稍微較低。

影響房屋價格的因素非常多，同一區域甚至同一層住戶的價格也可能有所不同。網路上的估價資料可以作為參考，但最終的核准金額還是要以銀行的評估為準。在購屋前，除了留意個人條件外，也別忘了評估房屋本身的條件和周邊環境，這對於獲得有利的房屋貸款條件至關重要。

預售屋是一種特殊的房地產交易模式，對於購房者來說，既有吸引力又伴隨著風險。透過深入了解預售屋的優缺點，遵循注意事項，並仔細解析合約內容，購房者可以在這種交易中獲得更好的保障和利益。無論是投資還是自住，選擇預售屋都需要謹慎思考，並在決策前充分了解相關細節，以確保未來的居住環境和財務狀況都能符合預期。

一、房貸還沒付清，先靠預售屋暴賺千萬

近年來，全台房價飆漲，不僅雙北地區，中南部地區的房價漲幅也相當可觀。一名網友兩年多前在南部買下一間預售屋，當時房價已經很貴，如今漲了近1千萬，幾乎翻倍，令他感到幸運。他當初的決定是為了投資房產並作為強迫儲蓄，如今看到房價飆升，他對當初的選擇感到非常慶幸。（中時新聞網）

買預售屋究竟有哪些好處？對於小資族而言，預售屋的自備款較少，讓購房變得容易。不過預售屋也帶來了較高的不確定性，如新聞中是出乎意料的高獲利，但也可能遇到不良建商。以下將深入探討預售屋的優缺點以及潛在的風險。

二、預售屋有哪些優點？

預售屋對小資族而言，是一個相對容易入手的房地產選擇。自備款相對較少，減輕了首次購房的負擔，讓更多人有機會擁有自己的住房。

預售屋的優點如下：

1. 低自備款：相較於新成屋和中古屋，預售屋的頭期款較低，通常只需準備總價的10%左右，剩餘款項可以按工程進度分期繳付。
2. 貸款成數高：由於預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，貸款成數通常較高，最高可達房價的8成5。
3. 屋況全新：預售屋是全新的房屋，無需擔心壁癌、老舊管線等問題。
4. 可客製化：購買預售屋可以客製化房屋格局、建材、管線電路等，滿足個人需求。
5. 房屋選擇多：預售屋提供多樣化的選擇，購房者可以預先挑選喜歡的樓層、戶數、廳房數、座向等。

預售屋通常是全新的建築物，可以擁有嶄新的裝潢與設施，提供更舒適的居住環境。預售屋的價格在預售階段相對較低，有機會享受價值上漲後的增值效益。

三、預售屋有哪些缺點？

儘管預售屋有其吸引力，但也存在一些挑戰與不確定性。首要挑戰是施工進度的不確定性，預售屋的交付日期可能會因為種種因素而延遲，對計劃入住造成影響。

預售屋的缺點如下：

1. 房屋總價高：由於預售屋是全新的房屋，提供更多格局、座向和廳數的選擇，因此價格通常較高。相比之下，新成屋和中古屋可能有較低的價格。
2. 無法立即入住：預售屋通常需要一段時間才能完工，購房者無法立刻入住。這意味著需要額外支付租屋費用，增加了負擔。
3. 成品可能不如預期：由於預售屋購買時無法看到實體房屋，只能根據設計圖、模型和樣品屋來想像，實際蓋好後可能不如預期的漂亮和寬敞。
4. 實際居住環境可能有落差：預售屋廣告常以各種優勢吸引客戶，但實際居住環境可能與想像有所不同。建議實地考察建築基地，確保周遭環境符合期望，避免失望。

預售屋所在的社區發展也會影響居住環境，需考慮未來發展與配套設施。若在預售屋交易中未慎選擇可靠的開發商，可能面臨合約細節不明確或交付問題，因此購房前的盡職調查至關重要。

四、預售屋常見風險、注意事項有哪些？

購買預售屋的常見風險

• 建商倒閉或留爛尾樓：由於預售屋在施工期間，建商可能面臨經濟困難而倒閉，導致買家無法完成交易或遭遇留爛尾樓的情況。
• 預售屋價格被炒作：預售屋因為是全新房屋，格局多元且新成屋的價格較高，容易被炒作，造成買家支付超出預期的價格，且銀行估價低於預期，可能導致貸款額度不足。
• 廣告不實及成品落差：購買預售屋時無法實際觀察房屋，只能依賴設計圖和模型，可能造成廣告承諾與實際成品的差異，房屋品質不如預期。
• 建商違法二次施工：如果建商在預售屋交付後違法進行二次施工，購房者可能需自行負責改善，導致意外的負擔。

購買預售屋需要準備多少錢？

• 頭期款：預售屋頭期款包括訂金和簽約金，通常為總價的5%~10%。
• 工程款：預售屋施工期間，按工程進度支付款項，通常為總價的5%~10%。
• 暫收款：交屋過戶前，須支付代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等，金額約15~30萬左右。
• 房屋貸款：建商取得使用執照後，可向銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數視申請者條件而定。
• 交屋保留款：交屋保留款是尾款，確保在驗收屋況時若發現瑕疵，可要求建商改善後再支付，通常為房地總價的5%。

預售屋貸款成數約75%~85%，實際會根據申請人的收入、財務狀況和信用分數調整。購買預售屋時，可以選擇由建商配合的銀行辦理貸款，或自行比較多家銀行，找到滿意的預售屋貸款方案。

五、什麼是預售屋紅單？紅單轉讓與轉售的差別？

預售屋紅單就是購屋預約單，是建商在尚未公開銷售預售屋，但已先開放VIP客戶可以下訂金，並挑選條件較好的戶型的潛銷期期間，保留優先購買的權力。

預約單與訂購單的差別

• 預售屋紅單（購屋買賣預約單）

消費者在潛銷期內，當看中一戶預售屋時，需支付5萬～10萬元訂金，建商或代銷業者會發給紅單，保留該戶預售屋的購買權利，並有7～10天的保留期。紅單只保留戶型，不涉及價格議價。

• 預售屋訂購單（購屋買賣訂購單）

在保留期內，買賣雙方針對價格、建材、客變等進一步討論。若達成共識，買方需支付約房屋總價5%~10%的金額作為補足訂金，並簽訂訂購單，此時涉及房屋價格的討論。

二者的差異在是否有「議價」。需要注意的是，以上兩種單據都不算正式簽約，買賣雙方都可以反悔且不退回所支付的金額。只有在簽署「預售屋買賣契約書」後，如果因種種原因反悔，可能需要支付賠違約金。

紅單轉讓與轉售的差異

• 預售屋紅單轉售禁止

預售屋紅單禁止轉售，避免投資客透過與建商的關係，簽下紅單後加價轉售，造成房價上漲。

• 預售屋紅單條件轉讓

預售屋紅單可以有條件轉讓，通常不涉及金錢往來，較常見於家人之間的餽贈。但建商可能在紅單上加註但書，限制轉讓對象或轉讓時間。

二者最大的差別在是否有「收益」。《平均地權條例》規定：預售屋買賣契約同樣不得轉讓，違規者可能面臨罰鍰。只有在特定情形下，紅單可以有條件轉讓，如買受人為親屬、非自願失業等重大變故或財產因故遭法院強制執行。

六、預售屋自備款怎麼抓？為什麼銀行估價老是低於成交價？

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢？我們來看看哪些因素可能會影響房子價格。

房價影響因素

• 房屋地段
• 房屋屋齡
• 樓層
• 鄰近設施（嫌惡設施）
• 生活機能
• 交通
• 房屋抗性（風水）
• 房型
• 公設比

房屋估價和市價不同？怎麼抓自備款？

在準備自備款時，買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備：

1.建商

建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。

2.仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。

3.銀行

最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。

七、自備款不足怎麼辦？

如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見還有2種方式：

建商借錢補足

如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找鑫融資申請房屋增貸。

鑫融資二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請鑫融資二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。

QA.預售屋常見問答

Q.打房政策對預售屋的影響？

近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。

Q.預售屋可以換約嗎？

基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。

Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？

預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。

買預售屋是一項值得深思熟慮的重要決定。它提供了小資族實現置產夢想的機會，然而也伴隨著一定的風險與挑戰。透過了解預售屋的優勢與挑戰，以及遵循購買指南，你能更理性地做出明智的選擇，確保未來的居住生活充滿期待與幸福。