疫情房貸車貸緩繳補助再延長,資金不夠用善用房貸增轉貸解套

本土疫情擴大延燒,國人經濟收入受到影響,對於房貸、車貸及卡費還款出現困難,政府提供緩繳展延措施,對於籌措資金許多民眾選擇用房屋再貸,可以在取得一筆資金來週轉運用,或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行,若想要用抵押房屋來取得資金,首先會建議先申請房屋增貸房貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。

疫情衝擊擴大 房貸、車貸、卡費緩繳措施再延1年

疫情持續延燒,嚴重影響個人經濟,對於貸款、卡費有還款困難等民眾,金管會宣布再展延1年至2023年6月底,包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等,可申請緩繳或展延3至6個月。

金管會在邀集銀行公會討論後,達成結論,個人金融商品包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等,可直接向往來銀行申請緩繳或展延。

金管會指出,已經申請展延的民眾,如果仍持續受到疫情影響,民眾也可在上述期限內再向銀行提出申請。

央行宣布利率調升一碼,房貸車貸影響有多少?

    • 房屋貸款升息每月要多付多少?

以貸款利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息一碼後平均每月要多繳910元,1 年就是10,920元,20年下來會多繳218,400元。

    • 汽車貸款升息每月要多付多少?

向銀行貸款購買新車100萬來說,每個月要多付208元。(浮動計息)

向融資公司辦理的車貸就不受影響,仍是按照原本的繳款金額繳費。(固定計息)

    • 信用貸款升息每月要多付多少?

以信貸平均金額58.6萬為例,每個月要多付122元。

    • 融資公司貸款升息每月要多付多少?

皆不受影響,無論二胎房貸、車貸、機車貸、小額信貸等等,皆採用固定利率,所以不受升息影響。

銀行房貸方案哪個適合我?

申請房貸轉貸增貸划算嗎?若經評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用。

  • 原銀行增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

  • 房貸轉貸(平轉降息)

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,在轉貸利率比較利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

  • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

 房屋增貸轉、增貸優缺點有哪些

  • 有機會降息
    假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。
  • 多一筆資金
    由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。
  • 延長還款期限(降低月付金)
    假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:

    (1) 選擇房屋增貸的時機

    • 資金需求較小
    • 原貸款為優惠房貸
    • 原房貸仍在綁約期間

    如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

    (2) 選擇房屋轉貸的時機

    • 房屋增貸申請未過
    • 原房貸銀行不肯調降利率

    如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。

    (3) 選擇房屋轉增貸的時機

    • 資金需求較大

    您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

    ※提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。

     貸款種類  房屋增貸 房屋轉貸 房屋轉增貸
     貸款方式  原貸款增加額外資金 新貸款取代原貸款 新貸款取代原貸款、增加額外資金
     優點  多一筆資金可靈活運用 降低利率、延長還款年限 降低利率、延長還款年限、
    多一筆資金可靈活運用
     缺點  可貸額度 轉貸成本恐高於利差、
    個人信用狀況需重新評估
    轉貸成本恐高於利差、
    個人信用狀況需重新評估

    銀行房貸不過,融資公司二胎房貸額度更高

    找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

    如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到500萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

新聞出處》鏡周刊

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