辦房貸一定要找代書嗎?代書貸款風險有哪些?

申請二胎房貸管道,除了找銀行還有融資公司(裕融新鑫二胎)、或是民間二胎借貸(如代書二胎、當鋪、高利貸),申請二胎房貸一定要找代書嗎?代書貸款的功能與銀行借貸一樣,代書貸款屬於民間借貸,所受到的法律規範比銀行要來得少,代書貸款多是以「月」利率計算,銀行或融資公司則是用「年」利率計算,申辦代書貸款前,一定要再三確認利息的計算方式。

房貸一定要找代書嗎?

代書貸款屬於民間借款的一種,如果向銀行申請貸款不過,可能透過代書仲介金主;或者代書自己就有多餘的資金,可用來放款賺取利息;但金主身分多半成謎,所以承擔的風險可能變高,因此慎選代書貸款很重要。

代書貸款的利率一般都比銀行要來得高,且不像銀行以年利率計算,都以月利率計算(約落在2%~3%,換算年利率為24%~36%)。

假如你向銀行貸款不過,又對代書貸款有疑慮,建議你可以考慮向上市上櫃的「融資公司」借貸。台灣目前上市的融資公司有在辦貸款業務的主要有三家,承做產品如下:

貸款產品 裕融 中租 和潤
二胎房貸
機車貸款
汽車貸款
手機貸款

二胎房貸的申請管道有哪些?

二胎房屋貸款的申請管道非常多元,大致上分為銀行、民間貸款及融資公司等三大類型,有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱,但其實都是二胎房貸。

(1)銀行二胎房貸

由於二胎房屋貸款的風險較高,因此僅有部分銀行(約10間)提供二順位房屋貸款,且承做額度較低,承做意願也不高。雖然銀行二胎房貸的利率較低、也比民間二胎房貸來得安全有保障,但要通過銀行嚴格的審核真的不太容易。

(2)民間二胎房貸

非金融機構(如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部)的借貸,都算是民間借貸,以下是較常見的民間二胎房屋貸款管道:

  • 代辦二胎房貸

就是接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款的代辦公司或個人代辦,有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名。代辦二胎房屋貸款的送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪,無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。

  • 代書二胎房貸

代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定,有時也會協助客戶辦貸款,代書二胎申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。

  • 當鋪二胎房貸

當鋪是存在最久的民間借貸管道,當鋪借錢是根據客戶提供的抵押品價值來決定,因此除了當鋪二胎房屋貸款,也有部分業者提供房屋三胎貸款。

  • 高利貸二胎房貸

也就是一般常講的地下錢莊,基本上就是什麼條件都可以借錢,但利息、收費也相對高,甚至可能超出法定範圍。

(3)融資公司二胎房貸

融資公司是合法設立的公司法人,主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前台灣前三大股票上市融資公司分別為裕融企業、和潤企業、中租控股,其中僅有裕融企業旗下的新鑫股份有限公司提供融資二胎房屋貸款。

代書貸款風險有哪些?

(1)借款利率高

代書貸款的利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%,雖然貸款利率看起來並不高,甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近,但其實代書貸款大多是以「月」利率計算,而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算,若將代書貸款利息換算成常用的計息方式,實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此,建議申辦代書貸款前,應先確認利息的計算方式。

(2)收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款,都會跟客戶收取相關手續費用,依據不同的借款管道,收費項目也不一樣,較常見的收費項目有開辦費(也稱帳管費或手續費)、代辦費(也稱服務費)、聯徵查詢費(部分銀行)、代書費(若為不動產抵押貸款)等。

有些代書貸款,可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用,例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費,但其實這都是同樣的東西,卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前,先確認收費項目及金額。

(3)只還息不還本(部分代書貸款)

一般常見的貸款還款方式為本息均攤,也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還,每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本,後者的貸款本金可隨時償還,利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下,可能每個月光償還利息就快無法負荷了,恐怕也無力償還本金,等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前,先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者,會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡,每月薪資發放下來後,代書業者會先扣除當月的應繳款金額,再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

(4)假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照,才可掛牌執行業務,然而市面上存在著部份無照執業的非法代書,利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書,向借款人收取不合理的利息及費用,也可能在借貸合約動手腳(例如更改還款周期);另外有些假代書是由詐騙集團假扮的,他們可能會以協助美化資料的名義,要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章,實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途,使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

代書sign

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