預售屋是一種特殊的房地產交易模式，對於購房者來說，既有吸引力又伴隨著風險。透過深入了解預售屋的優缺點，遵循注意事項，並仔細解析合約內容，購房者可以在這種交易中獲得更好的保障和利益。無論是投資還是自住，選擇預售屋都需要謹慎思考，並在決策前充分了解相關細節，以確保未來的居住環境和財務狀況都能符合預期。
一、房貸還沒付清，先靠預售屋暴賺千萬
近年來，全台房價飆漲，不僅雙北地區，中南部地區的房價漲幅也相當可觀。一名網友兩年多前在南部買下一間預售屋，當時房價已經很貴，如今漲了近1千萬，幾乎翻倍，令他感到幸運。他當初的決定是為了投資房產並作為強迫儲蓄，如今看到房價飆升，他對當初的選擇感到非常慶幸。（中時新聞網）
買預售屋究竟有哪些好處？對於小資族而言，預售屋的自備款較少，讓購房變得容易。不過預售屋也帶來了較高的不確定性，如新聞中是出乎意料的高獲利，但也可能遇到不良建商。以下將深入探討預售屋的優缺點以及潛在的風險。
二、預售屋有哪些優點？
預售屋對小資族而言，是一個相對容易入手的房地產選擇。自備款相對較少，減輕了首次購房的負擔，讓更多人有機會擁有自己的住房。
預售屋的優點如下：
- 低自備款：相較於新成屋和中古屋，預售屋的頭期款較低，通常只需準備總價的10%左右，剩餘款項可以按工程進度分期繳付。
- 貸款成數高：由於預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，貸款成數通常較高，最高可達房價的8成5。
- 屋況全新：預售屋是全新的房屋，無需擔心壁癌、老舊管線等問題。
- 可客製化：購買預售屋可以客製化房屋格局、建材、管線電路等，滿足個人需求。
- 房屋選擇多：預售屋提供多樣化的選擇，購房者可以預先挑選喜歡的樓層、戶數、廳房數、座向等。
預售屋通常是全新的建築物，可以擁有嶄新的裝潢與設施，提供更舒適的居住環境。預售屋的價格在預售階段相對較低，有機會享受價值上漲後的增值效益。
三、預售屋有哪些缺點？
儘管預售屋有其吸引力，但也存在一些挑戰與不確定性。首要挑戰是施工進度的不確定性，預售屋的交付日期可能會因為種種因素而延遲，對計劃入住造成影響。
預售屋的缺點如下：
- 房屋總價高：由於預售屋是全新的房屋，提供更多格局、座向和廳數的選擇，因此價格通常較高。相比之下，新成屋和中古屋可能有較低的價格。
- 無法立即入住：預售屋通常需要一段時間才能完工，購房者無法立刻入住。這意味著需要額外支付租屋費用，增加了負擔。
- 成品可能不如預期：由於預售屋購買時無法看到實體房屋，只能根據設計圖、模型和樣品屋來想像，實際蓋好後可能不如預期的漂亮和寬敞。
- 實際居住環境可能有落差：預售屋廣告常以各種優勢吸引客戶，但實際居住環境可能與想像有所不同。建議實地考察建築基地，確保周遭環境符合期望，避免失望。
預售屋所在的社區發展也會影響居住環境，需考慮未來發展與配套設施。若在預售屋交易中未慎選擇可靠的開發商，可能面臨合約細節不明確或交付問題，因此購房前的盡職調查至關重要。
四、預售屋常見風險、注意事項有哪些？
購買預售屋的常見風險
- 建商倒閉或留爛尾樓：由於預售屋在施工期間，建商可能面臨經濟困難而倒閉，導致買家無法完成交易或遭遇留爛尾樓的情況。
- 預售屋價格被炒作：預售屋因為是全新房屋，格局多元且新成屋的價格較高，容易被炒作，造成買家支付超出預期的價格，且銀行估價低於預期，可能導致貸款額度不足。
- 廣告不實及成品落差：購買預售屋時無法實際觀察房屋，只能依賴設計圖和模型，可能造成廣告承諾與實際成品的差異，房屋品質不如預期。
- 建商違法二次施工：如果建商在預售屋交付後違法進行二次施工，購房者可能需自行負責改善，導致意外的負擔。
購買預售屋需要準備多少錢？
- 頭期款：預售屋頭期款包括訂金和簽約金，通常為總價的5%~10%。
- 工程款：預售屋施工期間，按工程進度支付款項，通常為總價的5%~10%。
- 暫收款：交屋過戶前，須支付代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等，金額約15~30萬左右。
- 房屋貸款：建商取得使用執照後，可向銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數視申請者條件而定。
- 交屋保留款：交屋保留款是尾款，確保在驗收屋況時若發現瑕疵，可要求建商改善後再支付，通常為房地總價的5%。
預售屋貸款成數約75%~85%，實際會根據申請人的收入、財務狀況和信用分數調整。購買預售屋時，可以選擇由建商配合的銀行辦理貸款，或自行比較多家銀行，找到滿意的預售屋貸款方案。
五、什麼是預售屋紅單？紅單轉讓與轉售的差別？
預售屋紅單就是購屋預約單，是建商在尚未公開銷售預售屋，但已先開放VIP客戶可以下訂金，並挑選條件較好的戶型的潛銷期期間，保留優先購買的權力。
預約單與訂購單的差別
- 預售屋紅單（購屋買賣預約單）
消費者在潛銷期內，當看中一戶預售屋時，需支付5萬～10萬元訂金，建商或代銷業者會發給紅單，保留該戶預售屋的購買權利，並有7～10天的保留期。紅單只保留戶型，不涉及價格議價。
- 預售屋訂購單（購屋買賣訂購單）
在保留期內，買賣雙方針對價格、建材、客變等進一步討論。若達成共識，買方需支付約房屋總價5%~10%的金額作為補足訂金，並簽訂訂購單，此時涉及房屋價格的討論。
二者的差異在是否有「議價」。需要注意的是，以上兩種單據都不算正式簽約，買賣雙方都可以反悔且不退回所支付的金額。只有在簽署「預售屋買賣契約書」後，如果因種種原因反悔，可能需要支付賠違約金。
紅單轉讓與轉售的差異
- 預售屋紅單轉售禁止
預售屋紅單禁止轉售，避免投資客透過與建商的關係，簽下紅單後加價轉售，造成房價上漲。
- 預售屋紅單條件轉讓
預售屋紅單可以有條件轉讓，通常不涉及金錢往來，較常見於家人之間的餽贈。但建商可能在紅單上加註但書，限制轉讓對象或轉讓時間。
二者最大的差別在是否有「收益」。《平均地權條例》規定：預售屋買賣契約同樣不得轉讓，違規者可能面臨罰鍰。只有在特定情形下，紅單可以有條件轉讓，如買受人為親屬、非自願失業等重大變故或財產因故遭法院強制執行。
六、預售屋自備款怎麼抓？為什麼銀行估價老是低於成交價？
為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢？我們來看看哪些因素可能會影響房子價格。
房價影響因素
- 房屋地段
- 房屋屋齡
- 樓層
- 鄰近設施（嫌惡設施）
- 生活機能
- 交通
- 房屋抗性（風水）
- 房型
- 公設比
房屋估價和市價不同？怎麼抓自備款？
在準備自備款時，買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備：
1.建商
建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。
2.仲介
如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。
3.銀行
最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。
七、自備款不足怎麼辦？
如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見還有2種方式：
建商借錢補足
如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找鑫融資申請房屋增貸。
鑫融資二胎房貸
因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請鑫融資二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。
QA.預售屋常見問答
Q.打房政策對預售屋的影響？
近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。
Q.預售屋可以換約嗎？
基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。
Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？
預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。
買預售屋是一項值得深思熟慮的重要決定。它提供了小資族實現置產夢想的機會，然而也伴隨著一定的風險與挑戰。透過了解預售屋的優勢與挑戰，以及遵循購買指南，你能更理性地做出明智的選擇，確保未來的居住生活充滿期待與幸福。
