銀行搶清償四成房貸戶 房貸族靠轉貸減壓3大面向先評估

銀行搶攻轉貸戶市場,房貸轉貸是指將將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。一般的房屋貸款是銀行撥款後,借款人就依照約定攤還本息,償還掉的本金就不能再動用借出;而理財型房屋貸款不一樣,還掉的本金部分,可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度,借款人一樣是依約本息攤還,但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。

清償4成房貸轉貸最受青睞

針對銀行以專案爭取房貸戶轉貸,銀行業者分析,目前市場積極爭取房貸戶轉貸的銀行業者,所爭取的轉貸戶有些以清償部位超過兩成,有些則以超過四成為目標,其中尤以已清償現有房貸超過四成的客戶最受青睞。

銀行主管分析,這類房貸戶若轉貸,除了現有的房貸一併轉檯,更重要的是較能衍生出更高的「理財型房貸」額度,接下來還能發揮對於自家銀行財富管理業務,諸如投資債券、基金等商品的外溢效果。

房屋抵押其他取得資金方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高

房貸轉貸、轉增貸流程怎麼走?

房貸轉貸流程申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  • 尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
  • 承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
  • 審核對保:審核通過後,進行簽約對保。
  • 抵押轉貸:將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
  • 轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
  • 清償證明:原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
  • 塗銷完成:申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

一般的房屋貸款是銀行撥款後,借款人就依照約定攤還本息,償還掉的本金就不能再動用借出;而理財型房屋貸款不一樣,還掉的本金部分,可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度,借款人一樣是依約本息攤還,但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。

理財型房貸的缺點有哪些?

理財型房貸對銀行來講,風險比較高,故此,理財型房貸缺點銀行對於理財型房貸額度審核,會稍微保守一些。

  • 利率比一般房貸高
  • 審核較嚴格
    對銀行來說就等於貸款餘額一直沒有減少,風險非常地大,因此理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也可能比較少。
    如果一般購屋貸款的貸款成數是8至8.5成,那麼理財型房貸的貸款成數可能就只有7.5至8成左右。
  • 額度恐不足
    理財型房貸的額度是來自於您已償還的貸款本金,所以如果您已償還的本金不多,能動用的額度就不多。
  • 一年一約
    理財型房貸屬短期契約,通常是一年一約,時間到銀行就會自動幫您展延,但到第三年的時候,若要展期就需重新審核。
  • 用途限制
    許多人會利用理財型房貸來進行投資理財、資金周轉,基本上用途範圍非常廣,但理財型房貸也有一些用途限制,譬如不能拿來投資房地產(部分銀行)。近幾年央行積極打炒房,對於自然人第三戶以上(含)的購屋貸款有成數限制、特定區域第二戶以上(含)的購屋貸款則是無寬限期。
假如您動用理財型房貸的額度作為購置第二間房屋的頭期款,並申請了第二筆購屋貸款,未來理財型房貸要展期的時候,銀行會觀察您動用這筆資金的用途為何,如果銀行發現您動用理財型房貸來買房,就可能會停掉您的理財型房貸額度,將其轉為購屋貸款。

辦理房貸轉貸會遇到問題?

  • 須放棄原房貸優惠
    如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。
  • 貸款條件變差
    如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。
  • 轉貸成本不划算
    辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。
  • 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。/li>

文章出處》好房網

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