買房必備公設 銀行喜愛房貸條件

買房向銀行申請貸款,除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。除此之外看屋時要注意實際可用空間,依權狀的實際坪數計算,避免落入廣告陷阱。

買房必備公設有哪些?

有一名網友日前就在批踢踢home-sale板發文表示,「在桃園青埔看一圈新建案,都有標配圖書館,尤其要搭配蔦屋圖書館,大概是3個建案標配了。」該網友納悶,標配圖書館「是否因為可以不用去市區排隊圖書館,而且還有韓劇天空之城、自學讀書會的feel等,大家有什麼公設願意每坪加2萬呢?」

不少網友公認「電梯」是最必備的公設,紛紛回應,「只有電梯才是必備公設」、「電梯跟大廳必備,其他最好都沒有,這樣低公設才省」、「正解應該只有電梯跟大廳」、「電梯就好,其他完全沒用」、「我住15樓,電梯超重要的」、「電梯、逃生梯」、「電梯多幾台我ok,其他都免了」。

房屋類型會影響房貸成數嗎?

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,不同類型的房屋貸款成數就會不同,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

影響房屋估價因素?

影響房屋估價價格的原因非常多,除了房屋本身的因素外,鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等,都會影響到最後的價格,下列這些原因影響特別深刻:

(1) 房屋地段

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

屋齡也會影響到房子的價格,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
0-3 14,482 877.9 1,171.9
3-6 3,887 1,101 1,489.2
6-9 3,123 1,121 1,555.1
9-12 1,759 1,254.8 1,751.4
12-15 2,210 1,026.1 1,433.1
15-18 2,153 855.6 1,206.6
屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
21-24 1,829 735.6 1,023.7
24-27 3,603 560.4 777.9
27-30 3,722 509.3 705.2
30-33 1,365 694.5 979.9
33-36 1,116 812.2 1,148.8
>36 8,253 698.1 977.7

(3) 樓層

一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(4) 鄰近設施(嫌惡設施)

房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  • 公(私)有市場
  • 行政機關
  • 台電變電所用地
  • 公墓
  • 顯見私人墳墓
  • 超級市場
  • 體育場
  • 地面高壓電塔
  • 火化場
  • 加油(氣)站
  • 學校
  • 醫院 
  • 寺廟
  • 骨灰存放設施
  • 瓦斯行(場)
  • 警察局
  • 飛機場
  • 殯儀館
  • 垃圾場
  • 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

(5) 生活機能

不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。

(7) 房屋抗性(風水)

台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

(8) 房型

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

房型 樣本數 平均授信額(萬) 平均鑑估值(萬)
公寓 149,033 531.6 775.1
別墅 6,836 1,019.2 1,483.7
其他 98,098 765.1 1,084.2
套房 17,851 355.5 520.2
透天厝 260,577 614.5 895.9
電梯大樓 586,101 770.3 1,099.5
樓中樓 2,767 1,110.6 1,613.2

(9) 公設比

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求,現在建商規劃社區,經常包含豐富的公共設施,常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等,再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比幾乎都在35%左右,實際可用坪數大減。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,如機械車位最多4坪,平面車位至多8坪,以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少就佔去29.5%的公設比,等於有3成的房價都花在公設比上面。

影響房屋價格的原因非常多,同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同,網路上的估價都可做為參考,最終的核准金額仍以銀行為準。

代書sign

您的資金問題還無解嗎?

讓我們陪您一起解決眼前的難題,
只要肯問就不難,留下資料,
資深貸款經理馬上與您聯繫!

×
×