房貸成數影響關鍵?房貸申請要素與買房必備公設解析

在購房時,申請房屋貸款是許多人的選擇,銀行除了會評估借款人的條件外,也會將房屋條件列為重要考量之一。房子的條件不僅會影響到你的房貸成數和額度,還可能影響到房貸利率甚至貸款過件率。因此,在購屋過程中,除了關注借款人條件外,也別忘了留意房屋本身的條件,避免落入不利的房貸條件之中。

一、買房必備公設有哪些?

最近有網友在批踢踢home-sale板上分享了一個話題:「在桃園青埔看了幾個新建案,都標配了圖書館,尤其還要搭配蔦屋圖書館,大概有3個建案都有這個設施。」這位網友疑惑地問道:「標配圖書館是否因為可以不用去市區排隊圖書館,還可以享受到韓劇天空之城、自學讀書會的感覺等等,大家願意每坪加價2萬嗎?」

許多網友紛紛回應道:「只有電梯才是必備公設。」、「電梯和大廳是必備的,其他最好都沒有,這樣低公設才省事。」、「正解應該是只有電梯和大廳。」、「電梯就足夠了,其他都沒有必要。」、「我住在15樓,電梯對我來說非常重要。」、「電梯和逃生梯是必需的。」、「電梯多一點我也可以接受,其他設施都不需要。」(ETtoday新聞)

公設比是房貸成數影響關鍵?

為了滿足現代人對居家休閒的需求,現在的建案通常會包含豐富的公共設施。這些常見的設施包括KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等。再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比通常都在35%左右。但需要注意的是,實際可用的坪數會因此減少。

根據現行的建築法規,各項公共設施的空間大小都有嚴格的規範。例如,機械車位最多4坪,平面車位最多8坪。以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少佔了整個建築物29.5%的公設比。也就是說,有3成的房價是花在公設比上的。

二、影響房屋估價因素?房屋因素解析

除了上述的公設比之外,影響銀行估價的還有房型、屋況等各種房屋因素考量,這些都會直接影響到貸款額度和利率。以下將逐一探討不同狀況的房屋對貸款的影響。

1. 建物型態與格局等房型因素

建物型態是一個重要的考量因素,不同類型的房子有不同的貸款條件。例如,公寓雖然價格較低,但貸款成數和利率較差,而電梯大樓則有較好的貸款條件,成數更高,利率更低。

房屋格局也會影響貸款。夾層屋、樓中樓、挑高屋等格局的改變,需要注意是否有產權登記,否則可能會被銀行拒絕貸款。

電梯大樓和公寓的貸款成數較高,而透天厝、別墅和套房的貸款成數較低。根據聯徵中心2020年的統計資料,別墅、樓中樓和電梯大樓的估價金額是最高的,而套房則是成交金額最低的房型。

相對地,銀行對套房的估價比較保守,大部分銀行不會承作套房的貸款,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也只有5-6成。因此,如果想要購買套房,通常需要準備更多的自備款。

2. 屋齡、建築結構、建材等屋況因素

房屋的屋齡也是影響房屋價格的重要因素之一。隨著房屋屋齡增加,平均授信額度和平均鑑估值呈現下降的趨勢。

根據聯徵中心2021年第二季的統計數據,屋齡在3-15年的房屋價格最高,屋齡越老,房屋價格則越低。而到了屋齡約30年左右的房屋,價格則可能再次回升,這可能是綜合其他因素後的結果。

銀行也會考慮房屋的建築結構,新建的房屋多為鋼筋混凝土或鋼骨鋼筋混凝土結構,耐用性和耐震性較好,貸款條件也較優。相反,舊房多為加強磚造,不耐用,對貸款條件有影響。

房屋建材對貸款條件也有重要影響。使用有害建材的房屋,如海砂屋、輻射屋、爐渣屋,銀行可能會婉拒貸款申請,或是提供較差的貸款條件。

3. 其他房屋因素:房屋用途、樓層

房屋的使用情況也會對貸款產生影響。工業住宅、住商混合大樓、權利屋等特殊用途的房屋可能會受到銀行限制,貸款條件較差。

傳統上,一般認為不吉利的4樓房價最低,但實際銷售數據卻顯示並無此現象。學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,意指不同樓層提供的效用不同,導致各樓層價格有所差異。

對於電梯大樓和老公寓來說,樓層價格差距尤其明顯。一般來說,沒有電梯的老公寓,樓層越高價格越便宜;而對於電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,景觀也較差,因此價格較低。而6-10樓的中樓層則最受歡迎,11樓以上的高樓層則擁有更好的景觀和隱私性,因此價格也最高。

總結來說,銀行在評估房屋貸款時,會考慮房屋的轉手性和抗跌性,因此不同狀況的房屋貸款成數也會有所不同。例如,房屋的格局、採光通風、裝潢狀況等因素都可能影響銀行的估價。

三、影響房屋估價因素?環境因素解析

影響房屋估價價格的因素非常多,除了房屋本身的因素外,周邊設施、生活機能、交通便利性等等也都會對最終的房屋價格產生影響。以下是一些特別深刻的影響因素:

1. 房屋地段

房屋地段是影響房屋價格最直接的因素之一。通常來說,都市中心的房屋價格會比郊區的房屋價格高。以台北市為例,信義區、大安區等被稱為蛋黃區的房屋價格較高,而到了外圍的蛋白區房價稍低,再往外圍的蛋殼區,價格則會更親民。

2. 生活機能

在不動產領域中,有一個專有名詞叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施。通常這些設施可以提高居住的舒適度和便利性。常見的迎毗設施包括公園、綠地、圖書館、中小學等。而捷運站、火車站、購物中心等設施則次之。這些設施距離房屋的遠近也是判斷的重要因素。

3. 鄰近設施(嫌惡設施)

房屋周邊的設施可能會對房價產生1-2成的影響。根據內政部的規定,賣方在出售房屋時需要標示出周邊半徑300公尺內的重要設施,其中包括20個地雷房型項目:

嫌惡設施 影響因素
公(私)有市場 生活機能,房價或租金可能較低
行政機關 噪音、人車流量,影響居住品質和隱私
台電變電所用地 風水考量、視野阻擋、影響風水和居住舒適度
公墓 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
顯見私人墳墓 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
超級市場 生活機能,房價或租金可能較低
體育場 噪音、人車流量,影響居住品質和隱私
地面高壓電塔 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
火化場 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
加油(氣)站 空氣品質、風水考量,房價可能較低
學校 生活機能、教育資源,房價可能較高
醫院 生活機能、風水考量,房價可能較高
寺廟 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
骨灰存放設施 風水考量、視野阻擋、心理因素,房價可能較低
瓦斯行(場) 風水考量、安全考量,房價可能較低
警察局 安全考量,房價可能較低
飛機場 噪音、視野阻擋,影響居住品質和隱私
殯儀館 風水考量、心理因素,房價可能較低
垃圾場 環境污染、氣味、視野阻擋,房價可能較低
葬儀社 風水考量、心理因素,房價可能較低

其中,醫院、學校、警察局、市場這四種設施近年來對房價影響已經漸漸變小。這些設施附近的生活機能相對較好,房價通常不會低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

4. 交通

銀行在評估房屋估價時會考慮到接手性和替代性。簡單來說,就是考慮到如果客戶無法繳納房貸,房屋被拍賣時是否能夠以好價格售出。交通越便利的地方,房價通常也就越高。鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近還有完善的機能設施,那麼房價也就不會低。

5. 房屋抗性(風水)

在台灣,人們對風水非常重視,因為這不僅關乎運勢,也關乎健康。例如無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、房間正對廁所等風水特徵,選擇房屋時需要格外注意。通常具有這些特徵的房屋,房價也會稍微較低。

影響房屋價格的因素非常多,同一區域甚至同一層住戶的價格也可能有所不同。網路上的估價資料可以作為參考,但最終的核准金額還是要以銀行的評估為準。在購屋前,除了留意個人條件外,也別忘了評估房屋本身的條件和周邊環境,這對於獲得有利的房屋貸款條件至關重要。

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