5大房屋貸款種類解析 一篇搞懂房貸方案

國內房貸利率低,很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用,無論是要整合負債、投資理財都可以用房屋貸款來靈活運用,房貸貸款種類有這五種:一胎房貸、二胎房貸、原銀行增貸、整筆房貸轉貸(平轉降息)、整筆房貸轉貸(轉增貸),本文為你分析不同的房屋貸款方式,找出最適合自己的房屋貸款方案。

房屋貸款五大種類

以下為房屋貸款種類常見種類:

  • 一胎房貸

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸,一般來說,信用條件正常的人可以貸到房價的8成,一千萬的房子就是八百萬,如果屋況比較差,或者貸款人的條件不是那麼好,至少也有7成左右,如果是購買第三棟房子或以上,央行規定貸款成數最高僅能4成。

低利率的時代,目前各家銀行的貸款利率都差不多,落差僅在0.02%~0.05%之間,因此欲申辦一胎房貸,可優先考慮平常有往來的銀行,審核速度較快,也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。

  • 原銀行增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

  • 房貸轉貸

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

  • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說,轉貸的案件就是新案件,無論是房子的價值,還是貸款人的財力狀況都會重新評估,但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄,新找的銀行看不到,只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄,過往和銀行往來的狀況都能看見,信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據,要一直維持好信用,才能向銀行借的到錢。

如果你的房子有增值,或者本金已經還掉大半,轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

  • 二胎房貸

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到500萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較

五種房屋貸款種類的比較

房屋增貸、轉增貸申請條件限制?

原房貸繳了一段時間,想向銀行申請房子增貸或轉增貸,申請人須符合以下所有條件:

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用維持良好(信用評分須達600分以上
  • 有明確的財力證明(如薪資轉帳或扣繳憑單)
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%)
  • 工作收入穩定,最好能提出工作證明

銀行房屋增貸或轉增貸都沒過怎麼辦?

向銀行申請房屋增貸,不一定保證通過怎麼辦?還有另外兩種方式:銀行二胎房貸與新鑫二胎房貸

  • 銀行二胎房貸

二胎房貸是,在保留原本房貸的情況下,用房子再多借一筆房屋貸款,額度的計算方式則是扣除原房貸後房子剩餘的價值,最多可做到85成,因為二胎房貸的貸放風險,比一胎房貸高很多,所以利率也會比較高,但在轉增貸不成功的情況下,二胎房貸會是目前最好的選擇,畢竟有房子做擔保品,才能夠取得比較高的額度,但仍要符合銀行的放貸標準。

  • 新鑫二胎房貸

由裕融企業旗下的子公司:新鑫股份有限公司提供的不動產融資服務,也就是新鑫二胎房貸,與銀行相比,新鑫二胎的貸款額度較高,最高可至500萬,審核也比較寬鬆,除了不看負債比例外,信用報告也僅做為參考之用,關於房子貸款空間的計算方式也和銀行不同,較容易取得高額資金。

銀行二胎房貸的貸款額度,是依據房屋現值來決定,如果房屋近期有增值,就有機會取得較大額的資金。申辦二胎房貸流程了解透徹,才能避免民間二胎房貸風險!
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