金融小工具介紹:自然人憑證與銀行代碼表

在現代化的金融世界中,金融小工具已成為許多人生活中不可或缺的一部分。其中,自然人憑證銀行代碼表都是非常重要且實用的金融小工具,可以幫助人們更方便地進行金融交易。讓我們來了解一下它們的功用和使用方式。

一、自然人憑證是什麼?

「自然人憑證」為內政部所發行的IC晶片卡,內容包含個人的基本資料,適用在網路上申請各項政府的業務。如申報所得稅、申辦信用卡、線上開設銀行帳戶與出入境紀錄管理等,都可以在網路上申請與辦理。因為用途廣泛,所以「自然人憑證」也被視為個人的網路身分證。

自然人憑證如何申請?

「自然人憑證」有以下2種方式可以申請:

1.線上申請

連結至「內政部憑證管理中心」並填妥個人資料與列印後,在7日內攜帶身分證、申請規費250元及列印好的文件,至任何一處戶政事務所即可辦理。(只有省去填寫資料的時間,還是需要親自跑一趟地政事務所繳費與領證)

2.臨櫃申請

攜帶身分證與申請規費250元,就可以到任何一處戶政事務所申請。

自然人憑證用途有哪些?

自然人憑證的用途廣泛,有了這張網路身分證,就可以節省出門申辦業務的時間。比較常見的功用如以下所列:

  1. 查詢個人健保資料
  2. 查詢證券交易資料
  3. 查詢近一年健保就醫紀錄
  4. 查詢相關稅捐資料
  5. 申報綜合所得稅或繳稅服務
  6. 發票歸戶、中獎與查詢紀錄
  7. 查詢個人信用報告
  8. 查詢農勞保險資料
  9. 申請電子戶籍謄本
  10. 查詢汽機車或駕駛人相關資料
  11. 查詢有無被限制出境
  12. 申辦信用卡或線上銀行開戶(非所有銀行都可辦理)

自然人憑證會過期嗎?遺失時該怎麼辦?

自然人憑證有效期限為5年,到期後可再申請展延3年;8年的使用期限一到即自然失效。若仍有使用上的需要,則須重新申請。

自然人憑證遺失時,可以依照以下的方式處理:

  1. 本人直接線上或臨櫃辦理新卡。
  2. 本人攜帶身分證至戶政事務所辦理廢止。
  3. 連結至自然人憑證停用網站,進行線上停用申請。
  4. 撥打客服電話0800-080-117索取緊急停用申請書,於填妥資料後以傳真的方式申請停用。

在金融領域中,自然人憑證可以用來進行許多不同的操作,例如網路銀行交易、股票交易、投資理財等。它可以讓你在不出門的情況下完成各種金融交易,而且具有高度的安全性和可靠性。

二、銀行代碼表是什麼?

銀行代碼表則是一個由銀行所提供的代碼列表,它可以幫助人們識別不同銀行的名稱和地址。這些代碼可以讓人們更容易地進行轉帳、匯款等操作,而不必擔心填寫錯誤的銀行名稱或地址。

銀行代碼五大類型介紹

1.銀行&郵局代碼

銀行是最為常見的金融機構,可以略分為公股銀行、商業銀行、專業銀行、信託投資銀行和數位銀行等五大類型。代碼中有39家銀行加上1家郵局。

2.信用合作社代碼

信用合作社具有較強的地域性,是一種具互助性質、由政府立法監管的金融組織,只能提供收授存放款,也就是單純的儲蓄貸款業務。目前共有23家信用合作社。

3.電子支付代碼

生活中常用的電子支付,竟然也可以跨機構轉帳了!不管是銀行帳戶轉電支帳戶,或是電支帳戶轉電支帳戶,透過電子支付的APP或銀行ATM轉帳,都可以自由流通。目前共有8種電子支付提供跨機構轉帳功能。

4.漁會代碼

依據行政部農委會的說明,農會和漁會都屬於區域性的金融機構,是一種非營利的社團法人組織。和信用合作社提供的金融服務類似,只能收授存放款。目前共有28家漁會。

5.農會代碼

農會和漁會的性質類似,其所提供的金融服務,可參考上方漁會的說明。目前全台共有283家農會可提供存放款服務。

銀行帳號怎麼看?

想要把自己的銀行轉帳帳號複製給朋友,卻不知道銀行帳號怎麼看嗎?其實銀行帳號不只印在存摺上,在金融卡上也可以看到喔!接下來我們將會說明銀行帳號怎麼看?銀行帳號的規則又是什麼?

1.存摺上的銀行帳號怎麼看?

銀行的帳號,大致上會由這些元素組成:

  • 總機構代號,也就是銀行代碼。
  • 分支機構代號,也就是分行代碼。
  • 流水號+檢號,也就是你的個人帳號。

而郵局的帳號,則是由這些元素組成:

  • 郵局銀行代號,700。
  • 局號,總共7碼。
  • 帳號,總共7碼。

2.金融卡上的銀行帳號怎麼看?

現在有很多金融卡同時具備簽帳卡的功能,所以在實體卡片上面會有兩組不同的號碼。到底哪一組才是真正的銀行帳號呢?你可以從以下兩點來判斷:

  • 資訊在正面或反面

簽帳卡號通常會被印在卡片正面,而銀行帳號則會被印刷或手寫在卡片背面。

  • 號碼長度

不論哪個發卡機構,信用卡號長度都固定是16碼,而銀行帳號長度則落在10~14碼的區間。

銀行代碼表通常是由各個銀行提供的,並且可以在它們的網站上找到。在進行轉帳、匯款等操作時,只需要輸入相應的銀行代碼,就可以確保款項被正確轉移。此外,一些網路銀行也會提供自己的代碼表,讓人們更容易地進行網路交易。

總的來說,自然人憑證和銀行代碼表是兩個非常重要的工具,這些工具在現代金融世界中已經變得非常普遍,因此如果你還沒有使用過它們,現在就可以開始學習和使用了。

代書二胎房貸之外還有更好的選擇?代書二胎VS融資二胎誰比較好?

除了代書提供的二胎房貸方案,還有其他更好的選擇嗎?你還可以考慮申請比比貸的融資二胎方案。比比貸並非代書或代辦,而是 的直屬經銷商,他們可以直接將你的二胎貸款申請案送到 進行審核,爭取到更好的貸款條件。本文真實顧客心得分享,帶你瞭解除了代書二胎,其實還有更好的選擇,只要找對經銷商,可以省下相當可觀的仲介服務費。

一、真實顧客案例,二胎房貸經驗心得分享

我做板模的,屏東鄉下地方,沒什麼銀行,如果有貸款的問題,大部分都是透過代書去處理,付一筆錢就處理到好,但是我看隔壁村那個,自從請代書處理過貸款後,每天心情都很差,還常常喝得醉茫茫,最近我也有貸款的需要,就去問他,他只有搖頭,給我代書的名片,叫我自己問看看就知道了。

找代書辦貸款一開口就要收10萬,怎麼辦得下去?

因為我主要是想辦貸款來整合負債,代書聽了之後說沒問題,他常常辦這類的案件,過兩天就說找到貸款了,一個月要繳3萬多,利息3分,還要另外收10萬塊的服務費,我嚇一個下巴差點掉在地上,只是想要借個40萬,收10萬我還拿什麼?

我跟代書說不用了,我再找看看,代書還說這個條件很好了,我現在總算知道為什麼那個人每天要喝酒,我自己用手機在網路上找貸款,找了好幾家,很多都說簽了委託就能辦,但是貸款條件我都不知道,到底是要叫我簽什麼?

網路上多找多比較,比比貸二胎貸款條件比代書好多了

看好久看到比比貸的網站,貸款利率、會收的錢都有寫,本來以為他們是銀行,聯絡以後才知道不是,他們是 的經銷商,就是說要找 貸款只能找他們,我特別先問有沒有收服務費,他說沒有,而且也不用簽委託,可以先送件審核,等條件出來後再決定辦不辦。

我半信半疑的提供資料送件,隔天就通知我,可以申請到100萬,利率是7%,一個月月付金才15000,但是他7%比代書說的3分高很多欸,比比貸的余經理跟我說,代書說的3分是一個月3分,一年下來就是36%,嚇死人喔,還好當初沒有跟代書辦, 跟銀行一樣,會從撥款金額內扣1.5%當帳戶管理費,這我還可以接受,其他就沒了。

我一直跟余經理確定,真的不用服務費嗎?覺得有點不可思議,事實就是這樣,去地政設定房子的抵押權後,資金三天就匯到我的戶頭,原來辦貸款真的不難,而且服務費也不是一定要的,找到有良心的、厲害的就可以幫你省很多錢。

二、代書二胎貸款是什麼?

「代書」是地政士較為通俗的名稱,負責協助民眾處理不動產產權移轉,或是抵押權設定的相關工作。部分代書也會為客戶處理貸款問題,宣稱能夠代為送件申請銀行房貸、提高過件機率,或是媒合民間金主取得資金,甚至自己就是金主,為民眾提供各種代書貸款服務。

代書二胎與一般二順位房貸無異,都是用已有貸款的房屋再次申貸,差別只在於代書二胎的第二順位抵押權,屬於由代書媒合的民間金主或是自行放款的代書本身。但是由於兩者都無相關法規可控管,較容易有潛在風險。

三、代書二胎常見收費與月付金試算

代書的收費方式多為按件計酬,實際費用會依據案件難度,以及所須辦理項目而有所不同,建議多多比較再決定是否申辦。

代書二胎貸款常見收費

不管委託哪一家事務所,以下兩種代書二胎費用,是一定都會收取的必要費用:

  • 代書費:合法代書應該在正式簽約前,就明列清冊向申請人說明收費細節,且在確定申辦前,都不應事先收取任何費用
  • 地政設定規費:地政設定規費包括登記費與書狀費等,各種辦理抵押權設定的行政費用。這些費用都是由地政機關收取,實際金額依政府公告為準

除了上述兩種必要費用外,代書也可能會以其他名目,如開辦費、帳管費、手續費、諮詢費等,額外收取極高的服務費用,並要求預扣前幾期的利息,累積下來的金額相當驚人。不僅最後代書二胎的實拿金額僅剩6~8成,簽約後不辦還得付出鉅額違約金,不可不慎。

  • 開辦費:2,000~6,000元
  • 服務費:貸款金額6%~15%
  • 部分代書二胎貸款會先跟客戶預扣3個月的利息

代書二胎貸款月付金試算

下面表格以三種二胎房貸管道比較,用貸款金額200萬、貸款期間7年來試算:

二胎房貸類型 鑫融資二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
月息 0.58%~0.83% 0.5%~3% 0.2%~1.3%
年利率 7%~14% 6%~36% 2.5%~16%
月付金 30,185~33,202元 29,217~65,466元 25,978~39,724元

不同於受到相關法規的嚴格監管的銀行和融資公司,代書二胎屬於灰色地帶,代書貸款利率和規則相對較為不透明,因此申請代書二胎存在較高的風險性。下面列舉代書二胎可能存在的陷阱,申請前務必仔細留意。

QA.代書二胎常見問答

Q.代書二胎的申請,有什麼限制?沒工作可以申請嗎?

只要申請人具備還款能力、房屋仍有貸款空間,代書二胎的審核門檻和可貸額度,基本上都沒有太大限制。合法的代書二胎雖然審核寬鬆,還是會考量放款風險的,如果沒有工作,又無法拿出足以證明還款能力的財力證明,還是有可能會被婉拒。

Q.代書二胎撥款速度快嗎?

審核、撥款速度快,是代書二胎的最大優勢,加上免綁約、隨借隨還,適合用來解決突發的資金缺口。但是代書二胎因為利率高,不適合當作長期資金規劃工具,只能作短期週轉用。

Q.代書二胎VS融資二胎,應該要選哪一個?

代書二胎的眾多優點,如撥款迅速、審核寬鬆、額度彈性,融資二胎也全都具備,而且因為受到相關法規的嚴格管控,融資公司的安全性和收費透明度甚至不輸銀行。有資金需求時,建議還是優先考慮大型融資公司,較有保障。

綜合以上內容,你對代書二胎的了解是否更深入了呢?事實上,不論是透過何種管道申請貸款,都需要先評估自己的財務狀況和承擔能力,並確保按時全額還款,以免陷入債務的惡性循環中。

掌握成功申請企業主貸款的關鍵?公司貸款負責人必須知道的事項!

創業開公司,總會遇到需要資金或週轉的時候,企業主貸款可以解決資金問題。不過要如何申請?怎樣可以成功爭取到好的貸款條件?都是企業主申貸前需要作功課的地方,本文整理企業主信用貸款的相關資訊,帶你掌握公司貸款負責人需要知道的申貸關鍵與重點!

一、企業主貸款是什麼?有哪幾種?

1.企業主貸款定義

當公司面臨到擴充、週轉等問題時,如果沒有足夠的資金支撐下,很容易遇到錯失良機或面臨倒閉的情況。此時企業主就能以個人的名義,向銀行或其他貸款機構申請貸款,如此可以迅速解決資金週轉的問題。這種申請貸款的模式,即稱為企業主貸款,或是企業主信用貸款。

2.企業主貸款種類

企業主貸款大致可以分為三類,在這之中還可細分多種方案,其說明如以下所列。

1.政府專案貸款

政府為協助廣大的中小企業,對於有資金週轉問題的企業主,推出3種貸款方案。

  • 微型企業貸款

符合未滿45歲之女性;45歲~65歲之本國國民;65歲以下設籍離島之居民等條件,勞動部提供最高額度200萬,利率2.045%(採郵局2年定期儲金機動利率,前2年利息由勞動部全額補貼)的微型企業貸款,也稱為「微型創業鳳凰貸款」。

  • 青年創業貸款

對於想創業卻苦無資金的青年,政府也提供最高額度200萬,利率為2.045%(採郵局定儲機動計息)的青年創業貸款,也稱為「青年創業及啟動金貸款」。申請條件為:負責人年滿18歲~45歲、公司成立未滿5年等。

  • 中小型企業貸款

政府提供中小型企業的貸款專案,也稱為「企業小頭家」。其貸款額度最高為週轉性支出500萬;資本性支出最高為計畫經費8成,貸款利率目前為3.479%(採郵局2年定期儲金機動利率)。申請條件須符合:成立滿一年、報稅年營收100萬以上、雇用員工10人以下的合法公司。

以上3種的政府專案貸款,都須透過銀行來申請。因此有企業主貸款需求的民眾,可以先詢問自己常往來的銀行,是否有跟政府配合。若是有配合,可以直接向銀行提出申請,如此能縮短相關的貸款審核時間。

2.企業貸款

公司負責人也可以用公司法人的名義,向銀行或融資公司申請企業貸款。這時貸款方的審核方向,會注重公司的營運狀況、資產負債以及支票往來的情形。貸款利率約在3%~12%之間,額度約為公司營業額的1~1.5倍。

3.企業主信用貸款

企業主信用貸款的申請者為公司負責人,因此銀行在審核過程中,會注重企業主的個人財力證明、負債狀況、收入情形以及信用紀錄等。其實與一般個人信用貸款相去不遠,貸款利率約5%~15%,最高額度為300萬。

而企業主貸款與企業貸款的利率、額度、還款期限、申請條件皆不相同,其說明如下表所列。

貸款名稱 企業主信用貸款 企業貸款
貸款利率 年利率5%~15% 年利率3%~12%
貸款額度 最高額度300萬 約公司營業額1~1.5倍
還款期限 1~5年 1~7年
申請條件 檢附公司401報表 公司營業額達100萬以上
負責人與配偶信用狀況良好

企業信用貸款屬於公司法人貸款的類型,貸款利率較低額度較高,不過申請手續會比較為繁瑣;企業主貸款則屬於個人信用貸款,貸款利率較高額度較低,申請程序上則較為簡單。

二、企業主貸款三大管道的利率與額度比較

企業主貸款的申請管道有3種,而企業主貸款的額度與利率,則會按照申請管道的不同而有所差異,其說明如下。

1.銀行企業主貸款

銀行各自推出相關的企業貸款方案,提供有需要的企業主申請。不過,銀行審核嚴格不易申請過件,就算能申請過件,可以取得的貸款方案也可能不會太好。此外,政府部門的政策性貸款,會透過銀行來接受民眾的申請,因此上述的政府企業專案貸款,都要向配合的銀行來進行申請。

貸款利率:依各家銀行、方案與申請者條件的不同,利率約在5%~15%之間。
貸款額度:依申請條件不同,可貸額度也不盡相同。銀行企業主貸款額度最高為300萬。

2.融資公司企業主貸款

銀行因為審核嚴格,所以過件機率不高。建議無法申請銀行企業主貸款的公司負責人,可以向大型的融資公司諮詢與申請。因為融資公司有審核寬鬆,容易取得週轉資金的優點,而且與銀行同樣受到政府的監督,在貸款申請上較有保障

貸款利率:依照企業主條件給予相對應的利率,因為大型融資公司受到政府的監督,所以企業貸款利率,不會超過法定利率16%的上限。
貸款額度:審核企業主的各項條件後,給予相符合的貸款額度。通常可貸額度會比銀行來得高一些。

3.民間企業主貸款

民間企業主貸款審核更為寬鬆,是許多被銀行拒絕的公司負責人,會考慮的申請管道之一。不過,因為民間貸款機構素質優劣不一,潛藏許多貸款的風險,所以在申請前須審慎評估與衡量。

貸款利率:無一定的標準,通常都會比銀行與融資公司高出不少。
貸款額度:無一定貸款額度,幾乎想借多少就借多少。

企業主信貸選擇 銀行企業主貸款 融資公司企業主貸款 民間企業主貸款
管道 向配合優惠政策的銀行申請 向大型上市融資公司申請 當鋪、代書、資產管理公司
利率 約在5%~15%之間 不超過法定利率16%的上限 標準不一
額度 最高為300萬 額度比銀行高 無一定貸款額度
優點 有保障,利率低 較安全,額度高 審核寬鬆,額度大
缺點 難申請,額度低 利率較銀行高 利率收費無標準,風險高

由以上的說明可以看出,銀行與融資公司的企業主信用貸款,因為有受到政府的監督,所以在申請與審核上較有制度;而民間企業主貸款,則是法律規範尚未周延,額度與利率幾乎是業者說了算,所以在貸款申請上潛藏著未知的風險

三、公司貸款申請成功祕訣,負責人需注意的重點?

以下是五個成功申請企業主貸款的關鍵要素,有助於提高您的申請成功率:

1.維持公司與負責人的信用狀況

公司與負責人的信用狀況是重要的商業資產,對於企業的發展與生存至關重要。保持良好的信用狀況可以增加企業的商譽,有利於開拓市場和獲取更好的商業機會,也可以獲得更好的融資條件,降低資金成本。

2.保持公司經營運作的良好狀態

維持公司經營良好狀態是一個持續的過程,需要適當的策略和管理。提供財務資訊清單包含,營利收入財務報表營業稅單名下財產有價證券公司銀行存摺等。總之資料上所呈現的公司財務狀況越健康,貸款方核貸的機會就越高,能取得的貸款方案也就越好。

3.維持公司與特定銀行往來關係

公司假如已經有銀行的貸款,切記要按時還款,不可以有遲繳或未繳的情況發生;此外,固定將每個月的營收,存入固定的一家銀行帳戶內,也可以讓銀行認為公司的財務狀況穩定,進而提高貸款審核通過的機率。

4.撰寫詳細完善貸款資金計畫書

撰寫詳細完善的貸款資金計畫書對於申請企業貸款非常重要。一份好的計畫書不僅能夠幫助借款人更好地理解自己的財務狀況,還可以增加銀行或融資公司對借款人的信任。

計畫書應該包括貸款用途、財務預測、現金流量、還款計劃以及擔保品等方面的詳細資訊。借款人應該確保計畫書的內容準確、清晰,並且盡可能地展示出其企業的潛力和可持續性,以增加貸款申請的成功率。

5.增加企業主貸款申請的擔保品

將名下的動產或不動產,如汽機車、房屋或土地等,作為擔保品抵押給銀行,也可以讓貸款申請成功的機會提高不少。

以上5項秘訣以一句話來概括,就是用心經營好公司而已。只要公司經營的體質健全、負責人的信用紀錄優良,不論是向銀行或是融資公司申請貸款,其實都不會有太大的問題。

四、申請企業主信用貸款須知

不論是申請企業主貸款向銀行或融資公司,其條件、流程以及所需文件幾乎相同,詳細說明如下。

1.企業主貸款申請條件

  1. 公司負責人須年滿18歲
  2. 公司負責人須有完全行為能力
  3. 公司負責人與配偶,或關係人的信用狀況正常
  4. 公司至少須成立1年以上
  5. 公司一年營收至少達新台幣100萬元以上
  6. 公司須有營利事業登記證,並正常繳納稅金

2.企業主貸款申請須備文件

  1. 公司負責人身分證明文件
  2. 公司行號營利事業登記證
  3. 公司銀行存摺帳戶等資料
  4. 公司的營業稅單401報表
  5. 公司近幾年的資產負債表
  6. 貸款擔保品相關權狀影本

3.企業主貸款申請流程

  1. 備妥上述的文件
  2. 送件至申請管道
  3. 貸款方進行審核
  4. 照會與簽約對保
  5. 撥款至指定帳戶

不同的申請管道會影響簽約後的撥款速度。銀行通常需要約10個工作天才能完成撥款;融資公司則只需要約3~5個工作天;民間貸款公司則需要1~3個工作天即可完成撥款。

企業主貸款審核原則與一般信用貸款一樣,都需要申請人維持良好的信用紀錄和穩定的財務狀況。如果企業主的相關紀錄表現良好,申請貸款時通常能夠順利核貸,並獲得更好的貸款條件。值得一提的是,不同管道會有不同的條件和方案,企業主需依據自身需求和經濟情況選擇最適合的貸款方案。

央行升息影響購屋意願?首購房貸試算帶你了解

隨著央行升息,房貸利率也相應調高,這對於那些計劃購房的人來說是一個重要的考量因素。因此,試算首購房貸利率成為了一個有用的工具,可以讓人們更清楚地了解購房貸款的還款方式和費用。使用首購房貸試算工具可以讓人們更全面地了解購房貸款的費用和還款方式,幫助他們做出更明智的財務規劃。

房貸利率2字頭時代 正式來臨

美國聯準會23日再次升息1碼,兩年來已九次升息累記19碼。台灣央行也緊接著升息半碼,升升不息讓房貸利率突破2字頭,打擊到購屋意願,讓低落的房市更加冷清。

〔郭及天、 朱漢崙 、 傅沁怡〕另外如首購、二房、三房及豪宅戶的地板利率,也跟著同幅上揚,將分別從現行1.935%、2.225%、2.345%,增至2.06%、2.35%、2.47%,公教住宅房貸利率也增至2.06%。

財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」利率減少調升(補貼)半碼優惠,已核定展延至2024年底止,但中央銀行升息後,青安貸款利率一段式利率仍將突破2%,料將拉到2.025%,1字頭的房貸利率短期難再現。

大型行庫主管指出,3月房貸餘額出現15年來首度衰退,房貸利息負擔,已不止打到投資客,現在連有剛性需求的自住戶、首購族都吃不消。大型行庫主管對此分析,房貸利率從去年起漲點的1.31%,現在已漲到2.06%,首購族若在1.31%的利率起漲點買房,「現在利息負擔已增加57%,等於快要6成」。(摘錄自工商時報

對於還沒買過房子的首購族來說,最關心的就是青安貸款的優惠利率變動狀況,與實際要多付多少?這就要讓首購房貸試算來帶你了解!

青年首購房貸試算的利率、額度與還款期限有多少?

以下分別說明青年首購房貸試算的利率、額度與還款期限,並且舉例試算。

1.青年首購貸款利率

因為配合中央銀行調息的政策,青年首購利率也有所調升。依機動利率(含一段式&二段式)與混合式固定利率而有所不同,而且三種利率計算方式,一經選定後就不可以再更改。目前最新利率如下表所示:

計息方式
貸款條件
機動一段式 機動二段式 混合式固定
2021/01/01
以後撥貸適用利率
1.775% 第1~2年利率:1.565%
第3年的利率:1.865%
第1年固定利率:1.745%
第2年固定利率:1.845%
第3年機動利率:1.865%

2.青年首購貸款額度

青安貸款最高額度為800萬;貸款成數,最高為8成,不過仍需視個人的貸款條件而有所不同。

3.青年首購貸款期限

青安貸款年限最長為30年,含寬限期限3年,還款方式可選擇本息攤還本金攤還二種

4.青年安心貸款試算

以貸款800萬,混合式固定利率,本息平均攤還,還款期限30年為例,其月付金試算結果如下:

第1年:貸款利率1.745%,月付金為28,560元。

第2年:貸款利率1.845%,月付金為28,941元。

第3年:貸款利率1.865%,月付金為29,016元。

以上試算後的月付金,依個人貸款條件不同而有所差異,最後貸款月付金,仍需以銀行最後核貸結果為準。

房貸試算是什麼?房貸試算的好處

房貸試算顧名思義,就是在申請房屋貸款前,利用試算的工具,可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸的額度與利率,是否符合自己的期望。這樣的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:

1.評估支出

使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。

2.貸款比較

房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。

3.二次驗算

銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實

貸款工具 類型 特色
國泰世華 月付金變化重點摘要 銀行官網
台新銀行 各期月付金完整列表 銀行官網
591房屋交易 提供各銀行房貸利率 平台/APP
永慶快搜/信義房屋 刊登的物件可直接試算 APP
貸款計算機 各類貸款試算皆適用 APP
內政部不動產資訊平台 可試算自購住宅貸款利息補貼 政府平台

買房頭期款試算怎麼計算?

買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

以房價800萬為例,依房屋類型試算,買房頭期款應該是多少:

頭期款內容 自備款
(以最低成數計)
契稅
(以最低金額計)
仲介費
(以最低金額計)
家具裝潢
(房價10%)
總計
預售屋 800萬x20%=160萬 10萬 10萬 80萬 約260萬
新成屋 800萬x25%=200萬 10萬 10萬 80萬 約300萬
中古屋 800萬x30%=240萬 6萬 10萬 80萬 約363萬

以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

通過使用首購房貸試算器,人們可以輸入不同的貸款金額、貸款期限、利率等數據,計算出每月的還款金額和總費用。這可以幫助人們做出更明智的財務決策,避免因購房貸款而產生過多的財務負擔。

債務協商、前置協商、個別協商是什麼?債務整合跟債務協商一樣嗎?

債務協商、前置協商和個別協商都是減輕債務負擔的方式,但具體的內容和適用對象有所不同。債務整合和債務協商不完全相同。債務整合是指將多筆債務合併成一筆,再通過貸款方式還清債務的一種方式。債務整合可以讓債務人在還款期限和還款額度上得到更多彈性,但需要支付一定的利息和手續費。債務協商有哪些優缺點?要如何申請?有哪些條件限制?

一、債務協商、前置協商、個別協商是什麼?

債務協商其實是一個通稱,又細分為個別協商、前置協商和債務協商。

債務協商是什麼?

在債務協商方案中,銀行則會主動向債權人詢問是否需要協商,並向最大債權銀行提出申請。債務人可以提出可負擔的繳款方案,從中進行協商,最終的協商結果則會依照協商所得到的結果而定。

前置協商是什麼?

在前置協商方案中,債務人需要主動向最大債權銀行提出申請,以整合負債成一筆,並可以享有調降利率、延長還款期限等優惠。年限最長為15年,利率最低可降至0%。

個別協商是什麼?

在個別協商方案中,債務人可以自主向單一銀行申請調降利率、免除利息、延長還款期限,以及可能會有一次清償方案(欠款2-3成)。個別協商年限和利率有特定的限制,年限不超過剩餘年限2倍、最長13年,利率不低於原貸款或同類型貸款平均利率。

債務協商是一種提供給沒有償還能力的債務人,可以一次解決所有債務的機制,債權人會依據債務人的償還能力,與債務人共同擬定一個可行的償債方案,以解決債務問題。詳如下表:

協商項目 協商對象 還款對象 協商方案 年限/利率
個別協商 債務人主動向單一銀行提出申請 向各銀行分別還款 調降利率
免除利息
延長還款期限
可能有一次清償方案(欠款2~3成)
年限
不超過剩餘年限2倍、最長13年
利率
不低於原貸款或同類型貸款平均利率
前置協商(前置調解) 債務人主動向最大債權銀行提出申請 向單一銀行還款 將負債整合成一筆
調降利率
延長還款期限
年限
最長15年
利率
最低降至0%
債務協商 銀行主動向債權人詢問是否需要協商,自行評估後向最大債權銀行提出申請 向單一銀行還款 提出可負擔的繳款方案,從中進行協商。 依協商結果

所有的債務協商都會遭到聯徵註記,因此若能以整合的方式處理債務問題,就盡量不要走到協商一途。

二、債務協商的優缺點有哪些?

1.債務協商的優點

  • 債務一筆統合

前置協商成立後,最大債權銀行會統整申請人的所有債務,往後只須繳交款項給單一銀行,並由該銀行撥付款項給其他債權銀行即可。

  • 減輕還款壓力

會申請債務協商,就是因為還款能力已不足以負擔原本的貸款條件,因此銀行會以延長還款時間或降低貸款利率,來減輕債務人的還款壓力,在一定限度內盡可能地收回款項。

2.債務協商的缺點

  • 無法使用信用卡

前置協商成立後,銀行就會強制停用申請人所有信用卡及現金卡,也將不再核准任何新辦的信用卡。未來即便債務清償完畢,仍可能因為聯徵報告上的註記而無法再度申辦信用卡及現金卡。

  • 無法申請貸款

除了無法使用信用卡及現金卡,如果之前申請的信用貸款額度還沒用完,也會被限制動用,並且不得再申請新授信額度。

  • 聯徵中心註記

一旦進入債務協商、更生、清算程序後,個人信用報告上就會有不良信用紀錄。

三、債務整合跟債務協商一樣嗎?

債務整合是在還有能力負擔的情況下,申請一筆新的貸款,來償還數筆舊的貸款,因為貸款項目變得簡單,且月付金下降,會讓信用狀況越來越好,信用評分也能緩步回升。

債務協商則是已無能力負擔貸款,向最大債權銀行(就是欠最多錢的銀行)提出協商,希望藉低貸款利率,最大債權銀行會代表其他銀行跟你協商新的還款方案,若協商成立,以後就按照新的方案,固定每月10號還款,債務協商會另外註記於信用報告中,協商期間不會有信用分數,也沒有銀行願意再度放款。

種類 債務整合 債務協商
方式 申請一筆新貸款還掉舊貸款 跟銀行協商降低利率
繳款 只需繳交新貸款的月付金 每月10號繳给最大債權銀行
註記 普通貸款註記,仍可與銀行往來 特殊註記,數年內無法跟銀行貸款

整合會讓信用變好,未來還可以持續跟銀行貸款,協商會使你暫時沒有信用紀錄,短期內無法再跟銀行貸款。

四、如何申請債務協商?前置協商的條件、流程有哪些?

1.債務協商的申請條件

  • 積欠金融機構債務,且難以按期還款。
  • 未曾參與前置協商,或協商結果為視同未請求協商者。(自退件日起屆滿6個月後始可再申請,除申請資格或文件不符者不在此限)
  • 未曾參與95 年度銀行公會債務協商,或協商未成立者。
  • 5年內未從事營業活動,或從事小規模營業活動營業額平均每月20萬元以下之自然人。

2.債務協商所需文件

  • 身分證正反面影本。
  • 前置協商申請書(詳見附錄)。
  • 前置協商申請人財產及收支狀況說明書(詳見附錄)。
  • 債權人清冊正本(詳見附錄):
    金融機構債權人清冊:向金融聯合徵信中心申請近1個月內之資料。
    民間債權人清冊:向債務人自行填寫非金融機構債務(含民間債務)或金融機構債權人清冊未揭露之金融債務。
  • 國稅局近2年度綜合所得稅資料清單及最近1個月核發之財產資料清單。
  • 近3個月薪資證明文件(薪資單正本或薪轉存摺影本)。
  • 勞工保險被保險人投保資料表及明細正本(向各地勞保局申請)
  • 有金融機構出售予資產管理公司之債務者,需提供相關證明文件。(向原金融機構申請)。

備齊上述文件後,方能以掛號寄交最大債權金融機構提出申請。

3.前置協商申請流程

  1. 準備前置協商所需資料
  2. 以書面方式向最大債權銀行(總/分行均可)提出申請
  3. 最大債權銀行調查財務狀況並進行審查
  4. 最大債權銀行將資料提供予其他債權銀行,並召開協商會議
  5. 債權銀行與債務人達成清償方案共識,磋商成立,債務人自次月10日起依協商約定方案還款

※最大債權金融機構與債務人協商期間,至少需面談一次,並詳實記錄面談時間及洽談內容過程,若債務人因不可抗力因素致無法親自參加面談者,協商過程才可改為通訊辦理。

QA. 債務協商常見問答

Q.申請前置協商後,多久才會知道結果?

從你提出協商請求的第二天開始算起,債權銀行應於25~30日內開始協商,並於開始協商的第二天開始算起,45~90日內完成協商作業。

Q.我已經提出協商請求,但銀行都不跟我協商該怎麼辦?

依照消費者債務清理條例,銀行有義務受理前置協商的申請,若協商開始已超過90天,你與銀行仍無法就債務清償方案取得共識的話,即可直接向法院聲請更生或清算。

Q.我要如何知道哪一家是最大債權銀行?

你可以向各銀行查詢自己的債務總額,債務數額最高的銀行,就是你的最大債權銀行。若不確定,也可直接向聯合徵信中心申請金融機構債權人清冊確認。

債務協商、前置協商和個別協商是三種不同的減輕債務負擔的方式,債務整合是另一種通過貸款方式還清債務的方式。

債務整合用二胎房貸,無收入證明、高負債比也能清償高利卡循

開店就是高成本且收入不穩定,也因此很有可能因高負債比而被銀行婉拒。融資二胎不看負債比、收入證明審核寬鬆,讓你可以用來債務整合,還清高利率的債務,減輕月付款的壓力。如本文案例中的自營商店主名下仍有600萬元的房貸負債,且無法提供收入證明,負債比率也過高,融資二胎仍可以核貸50萬元,用來還清高利率的信用卡循環負債。

真實顧客案例,債務整合經驗心得分享

我跟太太一起經營連鎖便利商店,目前有兩家分店,因為在鬧區,營收還算不錯,我們也買了房,但自從2年前對面開了一家7-11後,我們的營收下降,沒辦法啊拼不贏人家,光活動就比人家少很多了,所以我跟銀行申請了信貸,但利率滿高的,信用卡也陸續超刷,循環已經累積到30幾萬,加上房貸真的負擔很大。

我找上房貸銀行,希望能增貸來整合高利率的債務,銀行卻說沒辦法,吃了閉門羹的我,只好尋求民間貸款的協助,我知道民間貸款的利率正常來說會比銀行高,只能碰碰運氣了。

問了好幾家,都是算月息,而且只繳息不還本,這樣根本沒有比較好,找了好幾天問到比比貸,他們是 企業的經銷商,辦理二胎房貸是年息、本息攤還,跟銀行的處理方式一樣,他們聽聞我信貸拿到10幾趴的利率並不覺得意外,信用較差的人,在銀行都討不到便宜。

而且我的負債比例真的很高,高到一開始送件 還被婉拒,是比比貸的林經理努力幫我爭取,至少把利率高的信貸跟信用卡循環還掉,這樣負債比率可以稍稍降低,最後我拿到50萬的資金,順利把信貸跟信用卡還清,利率也比銀行的低,經濟壓力終於減輕了一些,原來民間貸款不是真的都那麼恐怖,還是有像比比貸這樣有良心的公司。

超高負債比也有機會成功整合負債,二胎房貸真好用

在這個案例中,我們可以看見,夫妻經營便利商店,面臨連鎖超商競爭導致營收下降,負債壓力大,找銀行信貸被拒後轉向融資公司,比比貸的林經理努力幫忙爭取到年息的二胎房貸,成功整合高利率的債務,減輕了經濟壓力。

什麼是債務整合?

簡單來說,債務整合是將名下所有負債做整理,申請一筆額度大的貸款,把金額小、利率高的貸款還掉,以減輕月付金的壓力。

債務整合的好處

整合負債真的好嗎?其實好處很多,除了幫你降低月付金外,信用分數也會慢慢回升,之後想申請大額度的貸款較容易,除此之外還有這些好處:

  • 整合繳款日期:只需記一個繳款日,不會疏忽繳款。
  • 減輕月付壓力:利率降低,月付金變少,有更多資金可自由運用。
  • 提升信用分數:改善信用分數,未來跟銀行貸款較不會因信用狀況卡關。
  • 還款年限延長:拉長還款期限,月付金變少,能減輕還款壓力。

債務整合有哪些選擇?

債務整合是用一筆金額較大的貸款,來償還金額小、利率高的債務,以下這6個管道,是常見的債務整合方式:

1.銀行信貸

銀行信貸有兩種,一種是一般信貸,另一種名為整合負債貸款,二者本質上是相同的貸款,銀行信貸的額度有月收入22倍的限制(DBR22),意思是月薪6萬的人,最多只能借到132萬,但實際審核結果仍以銀行徵審為主。

2.房屋增貸

名下的房子貸款本金已繳一段時間,向原本的銀行申請房屋增貸,增貸的資金即可用來債務整合,房屋貸款不受DBR22倍限制,僅看申請人財務狀況,以及房屋貸款空間。

3.房屋轉增貸

名下的房子已經有貸款,原本的A銀行無法增貸,找B銀行詢問房貸轉增貸,把整筆房貸都轉到B銀行去,B銀行也會評估申請人的財務狀況,以及房屋的貸款空間,房屋轉增貸成功後,多餘的資金就能作為債務整合之用。

4.銀行二胎房貸

名下的房子已經有貸款,不改變原本的A銀行房貸,直接向B銀行再申請一筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸,二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定,由於銀行估價保守,銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。

什麼是二胎房貸?(二順位房貸)​

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,而通常第一順位抵押權會是購屋貸款,債權人A也大多是銀行。

因此,辦理二胎房貸時,債權人B(銀行或融資公司)設定的抵押權,順序就會排在債權人A之後,也就是第二順位,故稱作二胎房貸。

二胎房貸與房屋貸款比較

房屋貸款是當你沒有足夠的錢,來買房子的時後,申請的購屋貸款。二胎房貸是當你名下已經有房子,且原房貸還沒繳完時,用房子再貸一筆資金,來作周轉、投資、裝修等運用。再白話點,房屋貸款是沒有錢也沒有房,借錢來買房;二胎房貸是沒有錢、但有房,用房子來借錢。

如果無法跟銀行貸款,要怎麼找其他的負債整合管道?

銀行的貸款審核相當嚴格,不是每個人都能順利辦理銀行貸款,因此有些人可能會改向銀行申請債務協商,不過債務協商和整合債務的差別非常大。雖然債務協商也能藉由調降利率、延長還款期限來減輕還款壓力,但是債務協商會在聯徵報告留下紀錄,嚴重影響信用。

如果銀行申請不過,建議可以向融資公司或民間公司申辦債務整合,相較於銀行,民間貸款的利率會比較高,但審核較寬鬆且貸款額度較大,也能考慮用來債務整合。

民間貸款項目繁多、申貸管道也很多元,以下介紹幾個常見的債務整合管道:

1.融資公司

國內的股票上市融資公司,依規定每年須公開財報供大眾檢視,也受政府相關法規管轄,找融資公司貸款和銀行銀貸一樣安心有保障,審核標準卻比銀行寬鬆,提供貸款被銀行婉拒的人另一個貸款管道。

可以選擇向上市融資公司申辦汽車貸款,或者是向 子公司鑫融資申辦二胎房貸,融資公司不看信用或財力狀況,僅看房屋貸款空間,最高額度可貸500萬,這是目前金融市場中,作為債務整合最好的選項之一。

2.民間貸款公司

  • 代辦公司

代辦公司其實是屬於仲介性質,幫你找尋適合的貸款公司,從銀行、融資公司到個人金主都有可能,配對成功後會酌收相關費用。

  • 代書

代書主要業務是協助客戶處理房屋、土地買賣相關事宜,如有認識金主也能協助介紹,要特別當心沒有證照的假代書詐騙。

  • 資產管理公司、整合行銷公司

這類公司幾乎都是貸款陷阱,詢問前要多做功課,比如透過部落格、PTT、Dcard、mobile01等各種論壇,看別人分享的經驗。

無論透過任何管道,確認申請前仍要比較再三,不要衝動做決定,畢竟有太多血淚經驗在前,不要重複別人犯過的錯誤,讓自己掉入更暗黑的陷阱。

平均地權條例是什麼?平均地權條例修正案通過後會有哪些影響?

通過《平均地權條例修正案》後,房市投機哄抬將減少,購屋環境將更合理,而在法令實施前的緩衝期,則可能形成買方尚可擇優的時機。然而,就實現居住正義的層面而言,《平均地權條例修正案》也有長遠的目標,即促進健全的房地產市場。

一、平均地權條例是什麼?

政府在打炒房政策時,主要著重於「抑制短期房價炒作」,透過增加房屋和土地的持有及轉售成本,防止投機客透過短期加價轉售房屋賺取利潤。以下為新聞報導為平均地權條例做一完整的介紹:

〔綜合報導〕平均地權是我國土地政策最高指導原則,「平均地權條例」是土地法的特別法,其前身為「實施都市平均地權條例」。

根據內政部地政司資料顯示,自1949年國民政府遷台後,推動一連串土地改革如375減租、耕者有其田等。隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲,政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」,規定自1956年起,在台灣各大都市實施平均地權。

不過,由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限,導致都市以外的土地漲價、全部歸私,成為牟取不法暴利之對象。因此,政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,1977年更名為「平均地權條例」。(聯合新聞網)

從2021年12月內政部通過法案,到2023年1月立法院三讀通過。平均地權條例修正案也可以被視為政府打擊短線炒房的餘波,以減少房市壟斷現象和不動產被當作融資槓桿的情況,從而使房價恢復應有的水平。

二、平均地權條例目的與內容為何?

《平均地權條例》的存在,就是為了避免在自由經濟制度的運作下,土地過度集中於少數人手中。為穩定市場,政府將有限度地介入、控管土地交易行為,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益。現行的《平均地權條例》包含以下5大項目:

1.規定地價

當土地未經定價時,政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次,以確保價格合理性。

2.照價徵稅

地價既經規定,就代表土地已具有一定價值,並隱含潛在收益能力。因此,土地持有人應按照土地規定地價,如實申報、繳納「地價稅」。

3.照價收買

照價收買旨在維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的,照價收買土地。

4.漲價歸公

規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,當中產生的價值差,不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」,將利益收歸公眾享有。

綜合以上所述,前4項為平均地權的4大綱領,剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

三、平均地權條例修正草案有哪些重點?

房屋和土地一樣,同屬不可替代的剛性需求,供需與價格應當也要受到合理的管控,以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來,住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題,有心人士炒房,讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。

平均地權條例修正案》的目的,就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利,或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點,包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等事項,期能遏止不當炒作,維護消費者的基本權益。

1.(增)限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售

早在2020年12月,立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案,更將契約轉讓對象限縮至買受人配偶、直系或二親等內旁系血親,建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓,違者將按棟處罰50~300萬元。

2.(增)明訂房市炒作定義,並制定相關罰則

未來不論是以線上或線下方式,散布不動產交易相關不實資訊,或是透過違規不實交易,以影響市場秩序或壟斷牟利,都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100~5,000萬元的重罰,限期未改正更能連續處罰。

3.(增)管制私法人購入自用住宅行為

未來私法人購入自住房屋,必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。登記完畢後的5年內,除因強制執行、徵收或因其他法律因素外,都不能移轉、讓與房屋所有權,也不得進行預告登記。

4.(增)針對違規行為建立檢舉獎金制度

民眾如果發現不動產買賣過程中,或是申報實價登錄時有違規行為(例如AB約),都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實,民眾將可取得罰鍰中的部分金額,作為檢舉獎金。

5.(修)納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為

原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控,本次修訂草案亦將「解除」行為納入,規定若有解約情形,建商就要在30天內申報登錄,否則將按棟處罰3~15萬元。

四、平均地權條例修正案對房市有哪些影響?

修正案不僅明確定義了「惡意炒房行為」,並制定了相應的罰則,還建立了吹哨人制度,這無疑樹立了居住正義的全新里程碑。然而仍需要各方進一步討論和評估,因此值得拭目以待。以下是《平均地權條例修正案》對房市的影響:

1.抑制短線炒房

修正案將加強打擊短線炒房行為,限制房地產投資者在短時間內快速買進、翻修或翻新、轉售房屋的行為。這樣的措施可以減少投機性質的房地產投資,有助於穩定房市價格。

2.減少壟斷

修正案要求建商在開發土地時必須公開競標,以避免不當利益交換和市場壟斷的情況發生。這樣的措施可以促進市場競爭,降低開發成本,從而減少房價上漲的風險。

3.提高房地產交易成本

修正案將對不動產交易徵收更高的稅費和其他成本,這可以阻止房地產投資者進行頻繁的轉售行為,從而減少房價波動。

4.加強監管

修正案加強了對房地產市場的監管,包括設立房地產市場觀察系統、建立公示資訊平台等措施,有助於減少不當行為和提高市場透明度。

綜上所述,《平均地權條例修正案》將對房市產生深遠的影響,有助於穩定房價、減少投機性質的房地產投資、促進市場競爭和提高市場透明度。

《平均地權條例》的目的是避免土地過度集中於少數人手中,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益;《平均地權條例修正草案》的目的則是加強房地產市場健全發展,以落實居住正義,創造更合理的購屋環境。

利率是什麼?一篇帶你認識生活中的儲匯與貸款利率怎麼看!

利率對我們生活的影響,可能遠比你想像得還要大很多!利率可說是金融世界的命脈,從廣義的經濟層面,到切身的民生消費,都圍繞著利率打轉。本文將從新聞房貸升息切入帶你認識利率,並在日常生活中最常見的儲匯與貸款做進一步的說明,讓你更快掌握利率是什麼?

一、央行升息,房貸利率突破2字頭

央行升息與房貸利率息息相關。新聞報導指出,新承作的房貸利率已經連續上升了14個月,根據這種趨勢,最快在2月,房貸利率有可能會超過2%。

〔孫彬訓〕根據央行公布的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新增房貸統計,因五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行近四成,一向被視為房市風向球。由於新承作房貸利率已連14個月上升,以此趨勢,最快2月利率即有可能出現2字頭,之前出現2字頭為2009年1月的2.041%。

今年1月五大銀行新增房貸利率來到1.953%,較去年12月的1.864%上升8.9個基本點(1個基本點為0.01百分點),更創下2015年10月以來的7年半新高。央行官員說,去年12月15日央行升息,在各銀行的房貸作業遞延效應,先從政策性房貸、月指標調整後,還有季指標調整,預計2月的房貸利率將持續上揚,但會不會突破2%則還要觀察。(摘錄自工商時報)

央行升息是影響利率的一個因素,利率則是計算借款人所支付的成本以及放款人所獲取的收益的基準,不論是儲蓄或貸款都以利率為基準。從這個新聞中可以看出,利率對我們的生活影響深遠,甚至比我們想像的還要密切。

二、什麼是利率?

你可能無法想像利率對我們生活的影響有多大!從廣泛的經濟影響到我們的日常消費,利率貫穿金融世界的每個角落。

1.利率與利息的關係是什麼?

利息是指借款人為取得資金而必須支付的成本,也是放款人獲取的收益,而利率就是計算這個成本或收益的比例。

以儲蓄為例,銀行可藉由存戶的存款提供貸款,因此銀行必須以利率為基準,向存戶支付相應的存款利息;而貸款則相反,銀行向貸款人提供貸款並以利率為基準計算貸款利息。

2.利率是由何組成的?

機動利率是一種利率計算方式,會因央行利率調整和金融市場環境變化而波動。機動利率的計算方式是基於「指標利率」和「加碼利率」兩個因素。指標利率代表銀行的資金成本,而加碼利率則是銀行額外的利潤。因此,當指標利率和加碼利率發生變化時,機動利率也會隨之改變。

固定利率是一種利率計算方式,在特定期間內以固定利率計算利息,即使央行宣布升息或降息,它也不受影響。因此,固定利率通常用於儲蓄商品中,而很少用於貸款方案。這是因為如果利率連續升高,固定利率的支付利息將會增加,而如果利率連續降低,固定利率的收益也會減少。即使存在固定利率的選項,其利率也通常比機動利率高。

3.利率種類怎麼選?

機動利率通常有較大的波動性,而固定利率則相對穩定。因此,在選擇利率種類時,建議考慮未來利率漲跌趨勢。如果是儲蓄,預期連續升息時建議選擇機動利率,而預期連續降息時則建議選擇固定利率。如果是貸款,則建議在預期連續升息時選擇固定利率,而在預期連續降息時則建議選擇機動利率(如果有此選項的話)。

舉例來說,當你打算把辛苦賺來的錢存在銀行時,你可能會關注該銀行提供的報酬率,即儲蓄利率的高低。而當你需要貸款時,決策的關鍵因素可能是機構提供的條件,即貸款利率是否合理。

三、儲匯利率怎麼看?

您在銀行存放的資金會定期計算利息,而計息方式可分為「單利」和「複利」兩種。單利的特點是每期固定利息,僅有累積效果,不會倍增。相對地,複利的特點是利息會加入本金滾動,隨著本金增加,利息也會逐漸增加。

例如,您存入10萬元到銀行,利率為1%的條件下。若是使用單利計息,每年的利息都是1,000元,從始至終不變。但若使用複利計息,第一年的計息本金為10萬元,第二年則會變為10萬元+1,000元,第三年為10萬元+1,000元+1,010元,以此類推。

儲蓄類型可細分為「活期存款」、「活期儲蓄存款」、「定期存款」和「定期儲蓄存款」四種。活期存款和活期儲蓄存款幾乎沒有利息,而定期存款的利率會比定期儲蓄存款來得高。

這是因為活期存款和活期儲蓄存款隨時可提領,銀行需要一直準備現金備用,難以用作其他用途,因此利息較低。而定期存款最短期限為1個月,銀行會以單利計息,每期的利息固定,無法發揮複利效果。定期儲蓄存款的最短期限為1年,不僅利率較高,銀行也會以複利計息,資產會以利滾利的方式快速成長。

四、貸款利率怎麼看?

銀行使用廣告利率來吸引客戶,通常在前幾期提供超低的貸款利率,吸引客戶申請貸款。然而,這種利率通常只是優惠期,結束後利率就會改為比一般利率更高的數字計算。這種計算方式被稱為「分段式利率」,相對的是「一段式利率」,即在整個貸款期間都使用同一個利率計算。分段式看起來很划算,但實際計算下來,可能比一段式還要貴。

在貸款實務中,單利和複利其實是一個偽命題。這是因為大多數的貸款都是以每月本息均攤的方式還款,儘管每月付款金額固定,但仔細分解其組成,就會發現利息逐漸減少,本金逐漸增加,還款速度也越來越快。這種還款方式的概念完全不同於儲蓄的單利和複利計算方式。

如果你在比較貸款方案時,只看貸款利率而不考慮「總費用年百分率」,就可能誤將不正確的數字當作比較基準。總費用年百分率是將貸款過程中所有費用加總,均攤於年期中得出的數字。它計算的是實際成本,最接近實質利率,因此參考價值較高。

利率看似是個遙遠的經濟議題,生活中卻處處有著它的蹤跡,不只廣義地影響著國家整體的景氣與消費市場,也貼近地影響著與個人相關的民生金融。希望這篇文章能讓你對利率種類有更深刻的了解,無論是何種資金用途,都能靈活運用利率,取得最大的利益。

代書的工作是什麼?為何我需要雙代書來保障權益?

當房屋、土地需要買賣過戶,首先會想到的是找代書,近來也常見雙代書。但是代書的工作是什麼?為何需要雙代書?代書就是代表客戶進行土地或財務等法律文件的起草、撰寫與提交等相關事務。而為了避免可能出現的糾紛,需要第二個代書進行監督和核對,以確保代書工作的正確性和公正性。本文將代書工作介紹到雙代書優缺點比較報你知。

一、代書是什麼?跟地政士有什麼不一樣嗎?

地政士與代書是指同一種職務,只是不同時空背景對這個職務的稱呼有所更迭變動。

早期還沒有「地政士」這個職務的存在時,如有與土地法律相關的辦理需求,如繼承、買賣、移轉、贈與等,大多會委由「土地代書」來執行。後來由於土地代書業務漸趨複雜、需要更多專業職能,政府便開始推動考照制度,土地代書也跟著慢慢轉型為「地政士」。

雖然還是有很多人習慣稱地政士為「代書」,但其實代書是一個統稱,並沒有經過任何的國家考試認證,而一名合格的地政士,依據《地政士法》規定,應該要具備以下條件:

  • 經地政士考試及格,並領有地政士證書。
  • 持有政府核發之開業執照,期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
  • 須設立獨立事務所執業,或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。

二、代書/地政士都在做什麼?

有什麼情況會需要代書/地政士呢?地政士的服務項目不少,從地籍登記、稅務、買賣到所有權移轉,甚至是代書貸款,都屬於地政士的合理業務範圍。由於這些業務當中牽涉到非常多的法律問題,往往牽一髮而動全身,雖然自行辦理也無不可,但透過專業人士代為處理,才能將風險降到最低。什麼情況需要地政士

代書/地政士業務內容

地政士的主要職責,就是「確定地籍、保障地權」,詳細業務內容,包括:

  • 地籍測量、登記:代理申請土地測量,如鑑界、分割、合併等,並協助地籍登記相關事項。
  • 不動產產權及稅務:因買賣、繼承、贈與或其他處分,產生的所有權移轉、抵押權設定與塗銷等業務。
  • 不動產稅務諮詢:如土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅等。
  • 不動產契約簽證:負責代行公權力,確認當事人身分為真。經地政士簽證之不動產契約或協議,地政機關即免複查身分。

地政士附加不動產經紀人

如果地政士同時具備合格不動產經紀人資格,才可以一併執行以下業務:

  • 代理執行不動產買賣、租賃相關業務。
  • 不動產契約書、要約書之簽證。
  • 不動產說明書之開立。
  • 法拍屋代標、承購,以及所有權移轉、點交等。

近來也有許多民眾採用雙地政士,也就是雙代書模式,來維護房屋買賣雙方的權益。這是因為房屋交易時,通常都是由買方委託地政士來協助雙方作業,但是一般民眾對買賣過戶的流程並不熟悉,如果地政士不夠專業或別有居心,也很難立即發現。此時若由雙方各自委託地政士,相互確認、監督,就能獲得更多保障

三、代書怎麼找?委託單一代書不行嗎?

房屋買賣時,多數情況是由買方委託代書並支付費用,如果買方沒有熟識的代書,也可能會請仲介推薦合適的人選。代書一個人就要為買賣雙方,處理房屋所有權轉換的一切流程,扮演著極為重要的角色,因此代書的合法、專業與否,都會造成很大的影響。

如何判斷合法代書?

雖然近年代書大多已轉型為國考地政士,坊間仍然存在許多不合格的假代書魚目混珠。一位合法的代書,必須符合以下的條件:

  • 具備國考地政士資格,且確實登錄於內政部系統中
  • 代書事務所有實體營業據點,並備有合法營業登記證。
  • 費用公開透明,且收費方式比照鄰近區域水準。

只委託單一代書的風險

即便確認代書資格為真,房屋所有權移轉的重責大任,若只交由單一代書處理,仍可能會存在這些風險:

  • 一般委託人不熟悉相關業務、無從監督,流程如果有誤,也難以即時發現
  • 代書不夠專業、判斷失準,導致委託人必須多付大筆稅金和費用
  • 不肖業者與假代書勾結,設下層層圈套詐取高額手續費,甚至房屋所有權。

因此,雖然買方會處理代書委任和付費等相關事宜,但若賣方想要找自己信任的代書協助,也可乾脆以雙代書方式保障自身權益。否則一旦發生糾紛,輕則花錢消災、重則財房兩失,不可不慎!

四、什麼是雙代書制度?有什麼優缺點?

雙代書制度是近年主流的房屋交易保障方式,由買賣雙方各自委託一名代書,來相互確認、監督買賣流程中的所有重要事項,各自保障兩造委託人的權益。我們將雙代書的優缺點整理如下,你可以將這些因素都列入考量,來決定是否要採行雙代書制度。

雙代書優點

雙代書制度最大的好處,就在於多一個人為你把關每一個交易環節,不僅不用花費心力處理繁雜事務,也無須擔心落入法律漏洞的陷阱。當仲介或對方代書提出不合理的要求時,我方代書也能第一時間察覺不妥,為委託人提供專業建議,並居中協商作出最有利的決定

雙代書缺點

雙代書制度最大的缺點,就是要再多花一次代書費用。但是這筆費用,等同將交易中的勞務和風險轉嫁給專業代書,讓代書替你跟追銀行貸款進度、保管重要資料、處理所有權移轉細節,並免去發生糾紛、訴訟的可能性。

五、雙代書真的有必要嗎?

很多人會覺得,一個代書就已經可以處理所有流程,再請一個代書又要多花錢,雙代書的必要性真的存在嗎?但其實雙代書的用意,除了原有的「代行」,更多在於「監督,能避免有心人士鑽漏洞,將交易過程中的風險降到最低。

雖然雙代書制度有其重要性,但卻非必要,如果真的不想以雙代書的模式進行,也可以透過「履約保證來維護自身權益。履約保證是先將房屋買賣價金交由第三方機構保管,期間所有的必要支出均由此撥付,待交易完成且無重大瑕疵,始可由專戶結清餘款,同樣具有保障。

交易中如能同時走「雙代書」和「履約保證」制度,當然是最好的選擇,但若有其他考量無法併行,建議至少還是兩者擇一進行,比較安全。

QA.更多代書常見問題

Q.雙代書的費用是多少?由誰來支付?

一般來說,單一代書的情況,都是由買方指定委託,處理雙方交易中的大小事,並由買方付費。若賣方決定採行雙代書模式,就要自行支付第二位代書的費用

雖然服務費用會因為案件的複雜程度,以及地域平均價格而有所不同,但是合格的代書或地政士事務所,都會明列收費標準及價格區間,金額也不會跟地區公定價差太多。建議委託前,事先網路查詢或電話詢問報價,並多多比較,才不會誤入收費陷阱。

Q.什麼情況會需要地政士?地政士有什麼用?

不論是買賣、贈與或繼承,只要牽涉到不動產所有權移轉的事務,都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間,由地政士專業把關,更能免去後續可能產生的法律糾紛。

Q.代書可以協助辦理房屋貸款嗎?

代書雖然可以協助處理銀行房貸送件、跟追進度等工作,但是房貸的成數和利率,都不會因為透過代書送件而取得更好的條件。除了銀行以外,代書也有提供代書貸款的服務,主要是媒合民間金主放款,不僅利率比較高,也可能存在其他風險。

不管是買方或賣方,在監督房屋買賣過戶的流程中,雙代書制度都能起到一定的效用,甚至能夠以專業破解話術,避免被趁機敲竹槓,引起不必要的法律糾紛。但若本身就具備一定經驗與素養,且有時間處理繁雜事宜,也不一定非採行雙代書制度不可。這筆費用究竟值不值得?見仁見智。但是多一層把關,總是好事。

信用卡遺失補辦指南,一篇帶你掌握信用卡遺失SOP!

信用卡不見了怎麼辦?信用卡遺失要如何補辦?一旦遺失信用卡就有被盜刷的風險,但是也不用太緊張,只要盡快去電銀行申請掛失,掛失的時間越早損失就越小,掛失的24小時之內如有遭到盜刷,該款項會由銀行自行吸收。掛失之後也要記得核對款項,整理相關資料等以配合銀行調查。最後申請信用卡補發,一至兩週後就能拿到新的信用卡。

一、新聞案例:信用卡遺失風險

信用卡不見會怎麼樣?如果信用卡掉了,很有可能會被陌生人撿走,萬一不幸遇到有心人,也可能發生信用卡盜刷的情況,尤其是現在小額支付很方便,消費可免簽名,遺失後遭盜刷的風險更高

〔TVBS新聞〕高雄有1名被害人,信用卡不見了,卻渾然不知,直到接獲信用卡公司通知,才發現短短1個多小時,被盜刷4次,他報警處理後,警方調閱監視器以車追人,逮到32歲的嫌犯,盜刷過程全被拍了下來。

嫌犯總計盜刷2千多元,要被依侵占遺失物、偽造文書及詐欺罪嫌送辦,讓他懊悔不已。由於信用卡3千元以下的小額消費是免簽名的,警方也提醒民眾,發現信用卡遺失,一定要記得趕快掛失,以免被盜刷!(TVBS新聞網)

信用卡遺失或遭竊,是被盜刷的最常見因素。不過許多人往往是要使用到信用卡時卻找不到,或是收到銀行發來的刷卡訊息有問題,才驚覺自己的信用卡已經遺失。

二、信用卡遺失SOP

為了避免信用卡遺失後遭他人冒用,當你一發現信用卡不見、不在身邊時,應立即通知銀行辦理信用卡掛失,以下說明信用卡的掛失流程:

  1. 辦理掛失:電話通知發卡銀行暫停支付功能
  2. 尋找信用卡:如何管制期限內找到可取消掛失
  3. 核對款項:與銀行核對消費,如遭盜刷須報案
  4. 確認停卡:掛失停卡生效,須支付200元費用
  5. 補發卡片:申請補發信用卡,約需1~2週可收到

申請信用卡補發時,銀行會再跟你核對基本資料,確認完畢後,根據每家銀行製作新卡的時間不同、收到補發信用卡的時間也不一樣,通常約需1~2周的時間

收到補發後的信用卡後,記得趕快在信用卡背面簽上名字,由於信用卡卡號、有效期限及交易安全碼會換掉,如果原來的信用卡有設定自動扣繳水電費、保險費等費用,記得更新信用卡資訊。

三、信用卡不見!被盜刷的卡費誰付?

以信用卡掛失時間為基準,來決定被盜刷的卡費是由銀行全額支付或是持卡人支付部分;如果未掛失或無法配合調查的話,則會由持卡人全額負擔,條列說明如下:

  1. 掛失起24小時內:信用卡銀行全額負擔
  2. 掛失起24小時後:持卡人負擔部分費用,但不超過3000元
  3. 未辦理掛失或掛失後拒配合調查:持卡人全額負擔

不過有兩種情形例外,一種是如果超過24小時的刷卡消費,但冒用簽名是肉眼可辨識的情形,那麼信用卡遺失期間的消費金額,仍由銀行全額負擔;一種是如果辦理信用卡掛失後,持卡人未配合銀行提出相關文件或拒絕協助調查,則信用卡遺失期間的費用,改由持卡人自行負擔

四、如何預防信用卡盜刷

信用卡盜刷手法日新月異,但只要做好基本防護,還是能預防信用卡盜刷的情形,以下提供5個方法供參考。

  1. 設定即時消費通知
    向發卡銀行設定消費簡訊或email提醒,只要有刷卡消費就會立即收到通知,可以即時掌握信用卡消費情形,如果有發現非本人的刷卡交易,就可以馬上聯繫銀行辦理停卡。
  2. 不要儲存信用卡資料
    不要在瀏覽器或網站上儲存信用卡資料,特別是信用卡號、信用卡到期日及卡片背面的安全碼,即使網站有SSL加密憑證(網址前面有:https://),也難防信用卡資料遭外洩。
  3. 勿點擊不明連結、下載不明app
    收到附連結的陌生訊息,先不要點擊連結,可以先用內政部警政署165全民防騙網查詢該電話號碼是否被登錄為可疑號碼。惡意app程式會假冒近期熱門app(例如拍照濾鏡軟體),下載前先看評價。
  4. 安裝防毒軟體
    不論是手機或電腦,都可以安裝防毒軟體來預防惡意程式攻擊,記得定期更新軟體,才能有效防堵駭客。
  5. 信用卡驗證碼勿外流
    保管好信用卡,勿將卡片交給他人,以免信用卡背面的安全碼外流;在實體店面消費時,不要讓信用卡離開視線;如果透過社群平台網購,也不要提供3碼驗證碼給陌生人。

發現信用卡盜刷的情況一定要趕快報警,就算是因為盜刷信用卡的人是親友而有所顧慮,銀行也可能要求持卡人跟警察局報案。

如果是認識的人,可直接對信用卡盜刷者提告,如果不認識對方,就只能等待司法調查,盜刷信用卡的追訴期為20年。

QA信用卡遺失常見問題

Q.悠遊信用卡遺失怎麼辦?會有餘額嗎?

一卡通聯名卡、悠遊信用卡遺失,一樣也是直接向發卡銀行辦理掛失停卡,而icash、一卡通、悠遊信用卡裡面的餘額,銀行會退還掛失後3小時內的金額,會直接退在信用卡帳單上,由於需要跟悠遊卡公司確認餘額,會花比較長的時間,通常約40個工作天才能完成退款作業。

Q.信用卡補發要多久

每間銀行的信用卡遺失補發流程不同,大部分都會在收到申請後的3個工作天內,透過郵寄掛號發卡,通常1~2周左右就可以收到信用卡,如果超過這個時間,建議跟銀行確認有沒有寄錯。

Q.信用卡掛失後找到可以取消嗎?

可以,通常銀行收到信用卡掛失申請後,不會馬上把信用卡停掉,信用卡只是暫時停止支付功能。如果在管制期間找到遺失的信用卡,可以立即通知銀行取消掛失;如果管制時間過之後還是找不到,銀行才會正式辦理信用卡掛失。

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