在日常生活中，常聽到地政士與代書。相信也有許多人不清楚地政士與代書哪裡不一樣。本文將地政士與代書的性質、特點與差異告訴你。以及現在房屋買賣都會推薦雙代書，雙代書又是什麼？有哪些優缺點？是否真的有必要找雙代書？也是本文要帶你釐清的重點。
一、地政士是什麼？跟代書有什麼不一樣嗎？
地政士與代書是指同一種職務，只是不同時空背景對這個職務的稱呼有所更迭變動。
早期還沒有「地政士」這個職務的存在時，如有與土地法律相關的辦理需求，如繼承、買賣、移轉、贈與等，大多會委由「土地代書」來執行。後來由於土地代書業務漸趨複雜、需要更多專業職能，政府便開始推動考照制度，土地代書也跟著慢慢轉型為「地政士」。
雖然還是有很多人習慣稱地政士為「代書」，但其實代書是一個統稱，並沒有經過任何的國家考試認證，而一名合格的地政士，依據《地政士法》規定，應該要具備以下條件：
- 經地政士考試及格，並領有地政士證書。
- 持有政府核發之開業執照，期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
- 須設立獨立事務所執業，或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。
二、地政士都在做什麼？
有什麼情況會需要地政士呢？地政士的服務項目不少，從地籍登記、稅務、買賣到所有權移轉，甚至是代書貸款，都屬於地政士的合理業務範圍。由於這些業務當中牽涉到非常多的法律問題，往往牽一髮而動全身，雖然自行辦理也無不可，但透過專業人士代為處理，才能將風險降到最低。什麼情況需要地政士
1.地政士業務內容
地政士的主要職責，就是「確定地籍、保障地權」，詳細業務內容，包括：
- 地籍測量、登記：代理申請土地測量，如鑑界、分割、合併等，並協助地籍登記相關事項。
- 不動產產權及稅務：因買賣、繼承、贈與或其他處分，產生的所有權移轉、抵押權設定與塗銷等業務。
- 不動產稅務諮詢：如土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅等。
- 不動產契約簽證：負責代行公權力，確認當事人身分為真。經地政士簽證之不動產契約或協議，地政機關即免複查身分。
2.地政士附加不動產經紀人
如果地政士同時具備合格不動產經紀人資格，才可以一併執行以下業務：
- 代理執行不動產買賣、租賃相關業務。
- 不動產契約書、要約書之簽證。
- 不動產說明書之開立。
- 法拍屋代標、承購，以及所有權移轉、點交等。
近來也有許多民眾採用雙地政士，也就是雙代書模式，來維護房屋買賣雙方的權益。這是因為房屋交易時，通常都是由買方委託地政士來協助雙方作業，但是一般民眾對買賣過戶的流程並不熟悉，如果地政士不夠專業或別有居心，也很難立即發現。此時若由雙方各自委託地政士，相互確認、監督，就能獲得更多保障。
代書怎麼找？委託單一代書不行嗎？
房屋買賣時，多數情況是由買方委託代書並支付費用，如果買方沒有熟識的代書，也可能會請仲介推薦合適的人選。代書一個人就要為買賣雙方，處理房屋所有權轉換的一切流程，扮演著極為重要的角色，因此代書的合法、專業與否，都會造成很大的影響。
1.如何判斷合法代書？
雖然近年代書大多已轉型為國考地政士，坊間仍然存在許多不合格的假代書魚目混珠。一位合法的代書，必須符合以下的條件：
- 具備國考地政士資格，且確實登錄於內政部系統中。
- 代書事務所有實體營業據點，並備有合法營業登記證。
- 費用公開透明，且收費方式比照鄰近區域水準。
2.只委託單一代書的風險
即便確認代書資格為真，房屋所有權移轉的重責大任，若只交由單一代書處理，仍可能會存在這些風險：
- 一般委託人不熟悉相關業務、無從監督，流程如果有誤，也難以即時發現。
- 代書不夠專業、判斷失準，導致委託人必須多付大筆稅金和費用。
- 不肖業者與假代書勾結，設下層層圈套詐取高額手續費，甚至房屋所有權。
因此，雖然買方會處理代書委任和付費等相關事宜，但若賣方想要找自己信任的代書協助，也可乾脆以雙代書方式保障自身權益。否則一旦發生糾紛，輕則花錢消災、重則財房兩失，不可不慎！
什麼是雙代書制度？有什麼優缺點？
雙代書制度是近年主流的房屋交易保障方式，由買賣雙方各自委託一名代書，來相互確認、監督買賣流程中的所有重要事項，各自保障兩造委託人的權益。我們將雙代書的優缺點整理如下，你可以將這些因素都列入考量，來決定是否要採行雙代書制度。
1.雙代書優點
雙代書制度最大的好處，就在於多一個人為你把關每一個交易環節，不僅不用花費心力處理繁雜事務，也無須擔心落入法律漏洞的陷阱。當仲介或對方代書提出不合理的要求時，我方代書也能第一時間察覺不妥，為委託人提供專業建議，並居中協商作出最有利的決定。
2.雙代書缺點
雙代書制度最大的缺點，就是要再多花一次代書費用。但是這筆費用，等同將交易中的勞務和風險轉嫁給專業代書，讓代書替你跟追銀行貸款進度、保管重要資料、處理所有權移轉細節，並免去發生糾紛、訴訟的可能性。
雙代書真的有必要嗎？
很多人會覺得，一個代書就已經可以處理所有流程，再請一個代書又要多花錢，雙代書的必要性真的存在嗎？但其實雙代書的用意，除了原有的「代行」，更多在於「監督」，能避免有心人士鑽漏洞，將交易過程中的風險降到最低。
雖然雙代書制度有其重要性，但卻非必要，如果真的不想以雙代書的模式進行，也可以透過「履約保證」來維護自身權益。履約保證是先將房屋買賣價金交由第三方機構保管，期間所有的必要支出均由此撥付，待交易完成且無重大瑕疵，始可由專戶結清餘款，同樣具有保障。
交易中如能同時走「雙代書」和「履約保證」制度，當然是最好的選擇，但若有其他考量無法併行，建議至少還是兩者擇一進行，比較安全。
QA.更多代書常見問題
Q.雙代書的費用是多少？由誰來支付？
一般來說，單一代書的情況，都是由買方指定委託，處理雙方交易中的大小事，並由買方付費。若賣方決定採行雙代書模式，就要自行支付第二位代書的費用。
雖然服務費用會因為案件的複雜程度，以及地域平均價格而有所不同，但是合格的代書或地政士事務所，都會明列收費標準及價格區間，金額也不會跟地區公定價差太多。建議委託前，事先網路查詢或電話詢問報價，並多多比較，才不會誤入收費陷阱。
Q.什麼情況會需要地政士？地政士有什麼用？
不論是買賣、贈與或繼承，只要牽涉到不動產所有權移轉的事務，都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間，由地政士專業把關，更能免去後續可能產生的法律糾紛。
Q.代書可以協助辦理房屋貸款嗎？
代書雖然可以協助處理銀行房貸送件、跟追進度等工作，但是房貸的成數和利率，都不會因為透過代書送件而取得更好的條件。除了銀行以外，代書也有提供代書貸款的服務，主要是媒合民間金主放款，不僅利率比較高，也可能存在其他風險。
不管是買方或賣方，在監督房屋買賣過戶的流程中，雙代書制度都能起到一定的效用，甚至能夠以專業破解話術，避免被趁機敲竹槓，引起不必要的法律糾紛。但若本身就具備一定經驗與素養，且有時間處理繁雜事宜，也不一定非採行雙代書制度不可。這筆費用究竟值不值得？見仁見智。但是多一層把關，總是好事。
