預售屋房價高房貸繳不出來二胎房貸房貸靈活用

買房申請房貸的時候，銀行審核貸款額度及利率，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，算出估略的數字，房貸額度、月付金、利率也能透過房貸試算工具來掌握。

房子頭期款如何預備？

買房子的話，預算你要抓多少？自備款準備不夠該怎麼辦？買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

其中預售屋自備款可以分期繳納，以貸款7成來說，3成的自備款包含頭期款（訂金、簽約金、開工金）與工程款（施工期間分期繳納），剛開始的資金壓力較低。

房屋貸款的額度，是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度，大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計，2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行，都有提供房貸可貸額度試算，你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站：

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後，才可進行額度試算。

特別提醒，房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

無論是預售屋、新成屋還是中古屋，不同的房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣

這名網友在社群平台「Dcard」發文，2019年剛出社會約一年左右，24歲的他在南部買下一間剛動工、要蓋四年的預售屋，最初想法只是評估繳款能力只買得起預售屋，頭期款分成四年繳款壓力不大，就當作把錢投入房子做強迫儲蓄。

如今過了2年多，房價暴風上漲，他表示，這區域的物件漲到站穩4字頭、站上5字頭，房子已經快要翻倍，還沒交屋就漲了1000萬，當時價錢放到現在，只能犧牲空間或是地點；房產增值讓他非常感慨，在當時許多人不看好的時候，慶幸自己當初有狠下心決定買房。

近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：

向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
工程零付款
一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。
降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。

也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。