預售屋房價高房貸繳不出來二胎房貸房貸靈活用

買房申請房貸的時候,銀行審核貸款額度及利率,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,算出估略的數字,房貸額度、月付金、利率也能透過房貸試算工具來掌握。

房子頭期款如何預備?

買房子的話,預算你要抓多少?自備款準備不夠該怎麼辦?買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

其中預售屋自備款可以分期繳納,以貸款7成來說,3成的自備款包含頭期款(訂金、簽約金、開工金)與工程款(施工期間分期繳納),剛開始的資金壓力較低。

房貸試算掌握房屋貸款成數

房屋貸款的額度,是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度,大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計,2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行,都有提供房貸可貸額度試算,你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站:

銀行 房貸試算
國泰世華 購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行 房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行 購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後,才可進行額度試算。

特別提醒,房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

無論是預售屋、新成屋還是中古屋,不同的房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

房貸沒付清暴賺千萬

這名網友在社群平台「Dcard」發文,2019年剛出社會約一年左右,24歲的他在南部買下一間剛動工、要蓋四年的預售屋,最初想法只是評估繳款能力只買得起預售屋,頭期款分成四年繳款壓力不大,就當作把錢投入房子做強迫儲蓄。

如今過了2年多,房價暴風上漲,他表示,這區域的物件漲到站穩4字頭、站上5字頭,房子已經快要翻倍,還沒交屋就漲了1000萬,當時價錢放到現在,只能犧牲空間或是地點;房產增值讓他非常感慨,在當時許多人不看好的時候,慶幸自己當初有狠下心決定買房。

政策優惠房屋貸款方案是什麼?

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

(2) 自購住宅貸款利息補貼

(3) 公教人員購屋貸款-築巢優利貸

低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
  • 工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
  • 降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

房貸繳不出來怎麼辦?

(1) 使用房貸寬限期

房貸寬限期就是貸款本金寬限,房貸每個月繳款的金額,裡面含有本金跟利息,而本金寬限就是指只繳利息,不用償還本金。以目前的話,只要提出申請幾乎都是會通過的。

(2)找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後,規定就是要每月準時繳款,但你可能因為收入變少、繳款負擔變重,希望跟銀行提出要降低月繳款負擔申請,讓每個月的還款金額可以降低,有以下幾種方式:

  • 延長還款期限
    延長還款年限,這是最好的,等於是將貸款重新再貸一次,還款年限拉長,則月繳款金額就會降低。
  • 更改還款週期
    就是更改還款周期,可以向銀行提出申請,但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做,是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。
  • 調降利率
    調降利率,前提是你現在的利率是高的。

(3)活化不動產

  • 房屋增貸

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請,若原銀行無法貸款給你,以下為常見原因:一般可能是還款記錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高,或者是說鑑價後沒有增貸空間。

  • 房屋轉增貸

如果遇到無法增貸的情形,還有另外一個選擇,就是將整個房貸轉去別家銀行,稱為:轉增貸或增轉貸,這對另外一家新銀行來說,就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言,比較喜歡這種案件,因為轉增貸的額度大,估價也可能會比較寬鬆,或者是審核也比較寬鬆,不過缺點就是,可能要放棄第一次的房貸的利率,還有一個需要思考,就是當房貸轉貸之後,會產生一筆轉貸的費用,其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費

  • 二胎房貸

還有另外一個選項:二胎房貸二胎因為它是第二順位的債權,風險比較高,由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款,所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外,另外一個選擇是融資公司。

融資公司就是由一家公司提供貸款,目前市場上融資公司很多,但是股票上市的融資公司只有三家:中租、 裕融、 和潤,而這三家中只有一家裕融子公司:新鑫股份有限公司,有提供新鑫二胎房貸服務,新鑫二胎房貸沒有銀行嚴格的規範,只看還款記錄是不是正常?房子的價值有多少?

(4)申請其他貸款

  • 汽車
  • 機車
  • 信用貸款

另外就是申請其他貸款,比如說:汽車、機車或者是信用貸款,但是信貸條件相較於其他貸款嚴格,由於信貸沒有提供抵押物的關係。再來就是汽車貸款,銀行也有做汽車貸款,融資公司也有做汽車貸款

新聞出處》中時新聞網

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