在購房時，申請房屋貸款是許多人的選擇，銀行除了會評估借款人的條件外，也會將房屋條件列為重要考量之一。房子的條件不僅會影響到你的房貸成數和額度，還可能影響到房貸利率甚至貸款過件率。因此，在購屋過程中，除了關注借款人條件外，也別忘了留意房屋本身的條件，避免落入不利的房貸條件之中。
一、買房必備公設有哪些？
最近有網友在批踢踢home-sale板上分享了一個話題：「在桃園青埔看了幾個新建案，都標配了圖書館，尤其還要搭配蔦屋圖書館，大概有3個建案都有這個設施。」這位網友疑惑地問道：「標配圖書館是否因為可以不用去市區排隊圖書館，還可以享受到韓劇天空之城、自學讀書會的感覺等等，大家願意每坪加價2萬嗎？」
許多網友紛紛回應道：「只有電梯才是必備公設。」、「電梯和大廳是必備的，其他最好都沒有，這樣低公設才省事。」、「正解應該是只有電梯和大廳。」、「電梯就足夠了，其他都沒有必要。」、「我住在15樓，電梯對我來說非常重要。」、「電梯和逃生梯是必需的。」、「電梯多一點我也可以接受，其他設施都不需要。」（ETtoday新聞）
公設比是房貸成數影響關鍵？
為了滿足現代人對居家休閒的需求，現在的建案通常會包含豐富的公共設施。這些常見的設施包括KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等。再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等，公設比通常都在35%左右。但需要注意的是，實際可用的坪數會因此減少。
根據現行的建築法規，各項公共設施的空間大小都有嚴格的規範。例如，機械車位最多4坪，平面車位最多8坪。以15層樓高的建案來說，「小公」（含建物的樓梯、電梯、蓄水池等）加「大公」（含機電設施、通道、門廳等），至少佔了整個建築物29.5%的公設比。也就是說，有3成的房價是花在公設比上的。
二、影響房屋估價因素？房屋因素解析
除了上述的公設比之外，影響銀行估價的還有房型、屋況等各種房屋因素考量，這些都會直接影響到貸款額度和利率。以下將逐一探討不同狀況的房屋對貸款的影響。
1. 建物型態與格局等房型因素
建物型態是一個重要的考量因素，不同類型的房子有不同的貸款條件。例如，公寓雖然價格較低，但貸款成數和利率較差，而電梯大樓則有較好的貸款條件，成數更高，利率更低。
房屋格局也會影響貸款。夾層屋、樓中樓、挑高屋等格局的改變，需要注意是否有產權登記，否則可能會被銀行拒絕貸款。
電梯大樓和公寓的貸款成數較高，而透天厝、別墅和套房的貸款成數較低。根據聯徵中心2020年的統計資料，別墅、樓中樓和電梯大樓的估價金額是最高的，而套房則是成交金額最低的房型。
相對地，銀行對套房的估價比較保守，大部分銀行不會承作套房的貸款，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也只有5-6成。因此，如果想要購買套房，通常需要準備更多的自備款。
2. 屋齡、建築結構、建材等屋況因素
房屋的屋齡也是影響房屋價格的重要因素之一。隨著房屋屋齡增加，平均授信額度和平均鑑估值呈現下降的趨勢。
根據聯徵中心2021年第二季的統計數據，屋齡在3-15年的房屋價格最高，屋齡越老，房屋價格則越低。而到了屋齡約30年左右的房屋，價格則可能再次回升，這可能是綜合其他因素後的結果。
銀行也會考慮房屋的建築結構，新建的房屋多為鋼筋混凝土或鋼骨鋼筋混凝土結構，耐用性和耐震性較好，貸款條件也較優。相反，舊房多為加強磚造，不耐用，對貸款條件有影響。
房屋建材對貸款條件也有重要影響。使用有害建材的房屋，如海砂屋、輻射屋、爐渣屋，銀行可能會婉拒貸款申請，或是提供較差的貸款條件。
3. 其他房屋因素：房屋用途、樓層
房屋的使用情況也會對貸款產生影響。工業住宅、住商混合大樓、權利屋等特殊用途的房屋可能會受到銀行限制，貸款條件較差。
傳統上，一般認為不吉利的4樓房價最低，但實際銷售數據卻顯示並無此現象。學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，意指不同樓層提供的效用不同，導致各樓層價格有所差異。
對於電梯大樓和老公寓來說，樓層價格差距尤其明顯。一般來說，沒有電梯的老公寓，樓層越高價格越便宜；而對於電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，景觀也較差，因此價格較低。而6-10樓的中樓層則最受歡迎，11樓以上的高樓層則擁有更好的景觀和隱私性，因此價格也最高。
總結來說，銀行在評估房屋貸款時，會考慮房屋的轉手性和抗跌性，因此不同狀況的房屋貸款成數也會有所不同。例如，房屋的格局、採光通風、裝潢狀況等因素都可能影響銀行的估價。
三、影響房屋估價因素？環境因素解析
影響房屋估價價格的因素非常多，除了房屋本身的因素外，周邊設施、生活機能、交通便利性等等也都會對最終的房屋價格產生影響。以下是一些特別深刻的影響因素：
1. 房屋地段
房屋地段是影響房屋價格最直接的因素之一。通常來說，都市中心的房屋價格會比郊區的房屋價格高。以台北市為例，信義區、大安區等被稱為蛋黃區的房屋價格較高，而到了外圍的蛋白區房價稍低，再往外圍的蛋殼區，價格則會更親民。
2. 生活機能
在不動產領域中，有一個專有名詞叫做「迎毗設施」，指的是受到集體居民歡迎的設施。通常這些設施可以提高居住的舒適度和便利性。常見的迎毗設施包括公園、綠地、圖書館、中小學等。而捷運站、火車站、購物中心等設施則次之。這些設施距離房屋的遠近也是判斷的重要因素。
3. 鄰近設施（嫌惡設施）
房屋周邊的設施可能會對房價產生1-2成的影響。根據內政部的規定，賣方在出售房屋時需要標示出周邊半徑300公尺內的重要設施，其中包括20個地雷房型項目：
| 嫌惡設施 | 影響因素 |
|---|---|
| 公（私）有市場 | 生活機能，房價或租金可能較低 |
| 行政機關 | 噪音、人車流量，影響居住品質和隱私 |
| 台電變電所用地 | 風水考量、視野阻擋、影響風水和居住舒適度 |
| 公墓 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 顯見私人墳墓 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 超級市場 | 生活機能，房價或租金可能較低 |
| 體育場 | 噪音、人車流量，影響居住品質和隱私 |
| 地面高壓電塔 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 火化場 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 加油（氣）站 | 空氣品質、風水考量，房價可能較低 |
| 學校 | 生活機能、教育資源，房價可能較高 |
| 醫院 | 生活機能、風水考量，房價可能較高 |
| 寺廟 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 骨灰存放設施 | 風水考量、視野阻擋、心理因素，房價可能較低 |
| 瓦斯行（場） | 風水考量、安全考量，房價可能較低 |
| 警察局 | 安全考量，房價可能較低 |
| 飛機場 | 噪音、視野阻擋，影響居住品質和隱私 |
| 殯儀館 | 風水考量、心理因素，房價可能較低 |
| 垃圾場 | 環境污染、氣味、視野阻擋，房價可能較低 |
| 葬儀社 | 風水考量、心理因素，房價可能較低 |
其中，醫院、學校、警察局、市場這四種設施近年來對房價影響已經漸漸變小。這些設施附近的生活機能相對較好，房價通常不會低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。
4. 交通
銀行在評估房屋估價時會考慮到接手性和替代性。簡單來說，就是考慮到如果客戶無法繳納房貸，房屋被拍賣時是否能夠以好價格售出。交通越便利的地方，房價通常也就越高。鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地，如果附近還有完善的機能設施，那麼房價也就不會低。
5. 房屋抗性（風水）
在台灣，人們對風水非常重視，因為這不僅關乎運勢，也關乎健康。例如無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、房間正對廁所等風水特徵，選擇房屋時需要格外注意。通常具有這些特徵的房屋，房價也會稍微較低。
影響房屋價格的因素非常多，同一區域甚至同一層住戶的價格也可能有所不同。網路上的估價資料可以作為參考，但最終的核准金額還是要以銀行的評估為準。在購屋前，除了留意個人條件外，也別忘了評估房屋本身的條件和周邊環境，這對於獲得有利的房屋貸款條件至關重要。
