一胎房貸--聰明房貸術

聰明房貸術-一胎房貸

想買房卻毫無頭緒,房貸如何辦理更是令人頭大,畢竟不是投資客,一輩子可能就辦這麼一次,如何用最少錢達到最好效益,我們幫你畫重點,再也不用苦苦找尋。

事前準備~

名下從來沒有房子的人,可以選擇政府推出的「自購住宅貸款」、「青年安心成家貸款」方案,搭配最常往來的銀行辦理,有穩定工作的人,利率有機會降到1點多的超低水準。

Tip1.目前只有公股銀行有與政府的合作方案,如中國信託、台新、國泰等金控是沒有的喔!他們有各自的優惠方案。

Tip2.所謂常往來指的是曾使用信用卡、小額借貸、開戶存款、投資理財等等,有借有還才叫「有紀錄」,從來沒來往也是很難借到的。

申請過程~

有一筆自備款已經是基本概念,不過要準備多少才夠?我們做最壞的打算,銀行的核貸成數是6-8成,因為無法判斷銀行給你多少,最好可以準備到「三成」,如果銀行給了較高的成數,你正好能多一筆錢自由運用,如果成數不如預期,也不會因此負擔過大。

Tip1.申請房貸其實沒有很困難,不要因為怕麻煩就讓房仲或代書代辦幫你辦,當然有良心的代理人收取合理報酬是OK的,最怕就是遇到吸血代辦,讓你屍骨無存。

成功核貸~

房貸的繳款年限從20-40年不等,要注意的是,中年人買房銀行還會考慮你的賺錢能力,假設50歲買房,繳個20年期已經70歲了,通常已是退休年紀,銀行不見得願意做,有能力也有買房意願的話,盡早開始越好。

Tip1.寬限期可以幫你,也可以害你,前兩年負擔較輕,一旦開始還本金,有可能突然周轉不過來,要特別小心。

Tip2.房貸要維持正常繳息,這樣如果想辦其他貸款才不會有困難,只要是跟金融機構的借貸,聯徵中心都有紀錄,不要以為跟不同家銀行辦就沒事喔。

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銀行不告訴你的事

銀行-銀行不告訴你的事

台灣有近40家銀行,除了一般所謂的「八大行庫」(台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀)是官股外,其他都是民間企業。

其中台灣銀行和土地銀行因為是由政府100%持股,這兩間銀行的行員等同於公務員,沒什麼業績壓力、也不用害怕失業,其他六家泛公股的銀行也大多是這種心態,所以你會感覺,這八家行庫的行員似乎沒有很積極。

銀行也很缺業績

其他民營的銀行就不同了,如我們熟知的中國信託、國泰世華、富邦銀行等等,都以營利為主要目的,所以會不斷對底下行員、業務施壓,每個人都有分配的額度,達不到就會一直被「關心」,嚴重的甚至以「不適任」為由請你走路。

而且業務通常是領底薪,有業績才有獎金,所以只要有人諮詢就有機會,除非你的狀況很明顯的信用不良,如曾經債務協商、呆帳、催收、信用卡強制停卡等一看就退件的原因,否則業務都會跟你說「先送送看」, 一來有送有機會,二來反正沒過也是客戶的事,行員頂多就是損失一筆生意,但對要申請貸款的你來說,銀行送件不過,我怎麼辦?

銀行有固定流程,催也催不來

一般來說,從你準備好文件,並交由業務/行員送件,等到審核結果出來,大概需要7~14個工作天(大約兩~三周),你想想看,會去申請貸款,一定是急著用錢了,還要等兩個星期,每天在想貸款會不會過,如果過了最好,要是沒過換一間銀行再來一次,又兩個星期過去,這樣就一個月了,缺錢沒辦法等一個月,每天吃不好睡不好,心中鬱結啊!

銀行也是有苦難言

銀行的審核機制,大多是把你的資料全部輸入公式,如果沒有達到最低下限就直接婉拒,哪些原因容易造成婉拒?首先,不管申請哪種貸款,一定先向聯徵中心調閱信用評分報告,信用評分的分數最低200,最高為800分,如果有動用信用卡循環、預借現金等等,就會一直扣分。

如果身上同時有房貸、信貸、車貸等等,經濟壓力大,一旦遲繳很容易一直扣分,銀行就會開始擔心,你是不是還不起?根據銀行法的規定,銀行必須維護好資產品質,也就是所謂的「資本適足率」,依照銀行法的規定,不能低於8%,如果有客戶欠錢不還,銀行要先幫客戶代墊,如果要不回來就變成呆帳。

例如房貸如果遲繳超過14天,聯徵紀錄上就會掛逾期,銀行就要開始做呆帳提存準備,就會吃掉分行的收益,這時候當初承辦的業務、甚至審核人員就要開始寫報告,為什麼要放款給這個人?後續如何處理等等,因為損害到分行的利益,之後日子很難過,業務為了不給自己找麻煩,自己也會稍微過濾一下,這樣層層篩選後,真正能跟銀行辦到貸款的人就很少了…

好不容易抓到一頭肥羊…

好不容易找到一個可以承作的客戶,少數銀行不肖業務為了多賺點獎金,會故意把利率報高,或告訴你要加購保險或搭配信貸才能過件,其實這些都不是必要,但因為你不了解,不知道他說的是不是真的,為了過件只能妥協,多出來的都進了業務的口袋,你還感謝他幫你辦過了貸款,當了盤子還幫人家數錢呢。

說穿了銀行跟一般公司一樣,有業績壓力、只想賺錢不想虧錢、有喜歡耍手段的人、只管自己賺錢不顧客戶死活……等等,金融界甚至有一句話形容:「越夭壽越賺錢」,而這些黑暗面,是銀行絕對不會讓你知道的秘密!

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買賣不破租賃是什麼意思?

銀行-買賣不破租賃法律

以收租為職業的房東們,在外人看起來好像很輕鬆,什麼事都不用做等著收錢就好,其實大部分的房東,身上也是背著房貸,房客有什麼疑難雜症也都要幫忙處理,如果是比較老的房子,一天到晚換這個換那個就夠忙了,如果有一天,房東資金告急,繳不出房貸房子即將被拍賣,房客該怎麼辦?

身為房客的你其實不用太擔心,民法規定「買賣不破租賃」,意思是就算房東賣了房子,或房子被查封、法拍,只要出示經認證且仍在效期內的租屋合約,就可以一直住到合約期滿為止,新房東不但不能趕你走,也不能漲房租,或亂改原本的合約內容。

從這條法律可能衍伸出的問題是:

1.目前的租屋市場,還是有很多人只是口頭訂約,沒有書面文件,沒有書面文件的話,這條法律就不成立喔!

2.如果想買法拍屋,從網路上是看不見租約相關訊息的,你要親自去附近詢問調查,才能了解到最真實的情況,才不至於省了預算,卻陷入更麻煩的局面。

3.房子產權如果出現問題,身為房客的你若情況允許,還是趁早找新住處為好,有一種行業專門幫買法拍屋的人處理這些「疑難雜症」,我們都是為生活努力打拼的艱苦人,實在沒有多餘的心力應付那些突如其來的麻煩事。

租約其實不只保障房東,更保障了房客居住的權利

很多人怕臨時想搬家要付違約金很虧,但沒有合約傍身,等於一點保障也沒有,如果新屋主要你臨時搬家,付出的時間和成本都會更高,更打亂你原本的生活步調,不是更不划算嗎?

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買房貸款、自備款試算

銀行-買房貸款試算

想買房到底要準備多少自備款?

有200萬自備款可以買到總價多少的房子?

這是第一次買房的人心中最大的疑問,有時自己想像的和銀行實際給出的成數相差很大,下面就告訴大家,如何簡單試算出貸款金額。

實價登錄是參考,仍要自己多做功課

買房子不像買菜,看中了掏錢就能買,事前要做很多功課,如希望附近有什麼設施、樓層、公設、交通便利的程度,再評估自己能負擔的價錢,附近地段的成交價格,可以透過實價登錄的網站有個大概輪廓。

不過要注意:有些仲介為了抬高同一區域之後的成交價,登錄的價格可能是假的,就是俗稱的「AB約」,簽約時有兩份不同的合約,一份是實際成交合約,一份是做給外界看的合約,如果你在查實價登錄時,發現某一戶和附近的成交價差很多,可能就是使用了AB約,這可是違法的!

除了透過實價登錄網站外,平時可以留意地產新聞,有助了解當地的行情價,綜合對照下,可以幫你抓得更精準。

沒想到吧?銀行暗中把你分級了

決定了地點後,再來就是資金了,這關係到你必須準備多少自備款,但你知道嗎?在銀行心中,早就根據你的條件幫你打了分數,哪些條件呢?

1.地區:銀行內部會將房屋所在地分為ABCD四個等級,A區最多可以貸到8成(台北市全區、其餘五都特定地區)、B區7成5(人口多的鄉鎮市)、C區7成(人口較少)、D區6成(偏遠地區)

2.貸款人本身條件:百大、上市櫃公司、公務員、醫師、會計師、老師等穩定且高薪的貸款人,可以貸的成數會比較高,如果在同一公司待得夠久、職位夠高,成數也會比一般人高一點,前提是這間公司也要夠穩定才行,老牌公司更加分,新創公司銀行也害怕

3.很現實的是,業務、菜市場攤販、計程車司機、投資客等不穩定的職業,因為每個月沒有固定的金流,貸款成數也是高不了的,公司老闆則是另一個容易被忽略的族群,因為沒人發薪水給你,營收也不穩定,反而也是銀行眼中的麻煩人選

4.如果本身已經有信貸、卡貸等等債務,也會影響到貸款成數。

綜合以上,我們實際舉例給你聽:

案例1:職業為公務員、想在桃園買房、假設月薪4萬,有200萬自備款,大約可以購入1000萬的房子,但要注意月付金是否太高會影響到生活。

案例2:職業為投資客、想回南投養老,因為沒有固定收入,想買600萬的房子,至少要準備180~240萬左右的自備款。

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哪一種貸款比較容易籌到錢?(信貸篇)

銀行-哪一種貸款比較好借

你覺得借錢的人跟債主心裡分別在想什麼?

借錢最先考慮的三大要素:錢夠不夠?利率多少?手續費會不會很高?

而債主考慮的更簡單:錢要不要得回來?

以債主的角度來想這件事就容易理解了,畢竟除了家人之外很少有人願意無償掏出一筆錢給你,親兄弟還要明算帳,講到錢最傷感情;信用是靠長期累積下來的,在這個凡事講數據、講證據的時代,金融機構不可能聽你一張嘴天花亂墜就給你錢,經過雙卡風暴後,任何借款行為都先進聯徵中心調查再考慮借不借,被貼上信用不好標籤的人,大概都很難在銀行討到便宜。

真要說的話,信用貸款的擔保品是你的「工作」和「財力證明」

如果每個月有固定收入的話,銀行會比較放心,對擺攤子、領現金的人來說就比較吃虧,畢竟銀行不是慈善事業,很現實的情況是,對於社會公認的低風險行業,如醫師、律師、會計師等三師,公務員、百大企業員工等,銀行的確比較禮遇,一般公司的職員,至少在現職工作要滿一年比較好,但要特別注意信貸有不得超過月薪22倍的限制(假設月薪3萬,在所有銀行信貸、卡債等債務加總不能超過66萬)。

信用貸款的還款期限通常不會太長,一般銀行通常以7年為限,利息也不像房貸那麼優惠,前幾期有比較低的利率,但後期利率水準就會提高,要看年度平均不要輕易被低利率騙了,提前清償也會有違約金產生。

切記「有借有還,再借不難」,維持你的良好信用,遇到困難才不會求助無門。

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房貸綁信貸、房貸綁保險?

銀行-房貸綁信貸或保單

買房子很開心,把房貸辦妥後,就能擇期搬入新家了,但這個「房貸」可很有學問,行員跟你說,如果搭配壽險一起購買,過件的機率會比較高,金額也可以更高一點,你對這個也不懂,反正聽到關鍵字:過件機率高金額高就覺得很好,等過件並設定好抵押權後,才發現自己一個月要多繳一筆高額保費,細看保單內容發現根本用不著,卻綁約十年甚至更長,想解約還得吃下違約金,怪銀行沒有善盡告知責任,銀行推得一乾二淨,因為從電話錄音裡確認,你同意。

依法房貸不能和保單綁售

根據法律規定,房貸不能搭配壽險、投資型保單或任何形式的保單一起搭售,行員可以「推薦」,卻不能威脅利誘,讓你以為沒有這個保單,房貸就不會過,如果要推薦方案,一定要說到你懂,就算他鬍鬚打結還是要說。

大概要懂些什麼呢?記住這幾大原則:

1.買了這個保單對你有什麼好處?

2.一個月要多付多少錢?

3.保期多長?

4.出了意外怎麼賠?

5.想解約怎麼處理?

了解這幾個方向,大概就知道這個保單自己需不需要,不需要的話,勇敢拒絕,行員不能拿你怎樣,要簽合約時還要仔細再看一遍,甚至審核打電話來確認時,有不清楚的地方還可以再問一下。

房貸綁保單,會怎麼樣嗎?

如果你覺得用得到,也付得起,當然很好,最怕的就是多出的保險費負擔不起,這些搭售商品中其實不乏好產品,在歐洲、日本都很盛行的「房貸壽險」,就是幫房子買保險的概念,如果房貸的繳款人出了意外,理賠後家人不至於流離失所,不過保費不低,還是要評估自己的賺錢能力能不能負擔得起。

如果是綁其他保險,如儲蓄型保單、基金投資,甚至信用貸款,你就要審慎考慮了,保險是保險,貸款是貸款,就像你去賣場買東西,買冰箱送電視你覺得很爽,結果家裡沒電視孔根本沒法用,而且查了市價才發現,其實這冰箱根本沒那麼貴,不但被坑還多付了錢,還不准你退貨,只好告到消基會去了。

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有無擔保品--貸款試算

銀行-有無擔保品貸款試算

資金出現缺口,不論想向銀行或其他單位貸款,額度和利率都是最大的考量,不過想像跟現實總是有差距,本文要告訴你的,是貸款單位考慮的現實面,理想還須靠自己多努力。

本文將使用有無擔保物來區分,有擔保物相對來說貸款會容易一些。

有擔保物─汽車、房子等

萬一你繳不出錢,銀行還能扣押你的車子或房子去拍賣,至少不會全部損失,相對來說放款意願會高一些,但還是會考量擔保物的條件,車子和房子恰好是兩種不同的典型

車子一落地就開始掉價,越久的車越沒價值,可貸的錢就越少,廠牌」、「年份」是主要因素,最高大約可貸到300萬,車子是附加價值,個人的賺錢能力還是很重要的,因為車子的廠牌眾多,直接請銀行估價會比較準確。

房子的新舊程度影響不大,最大的差別是「地區」,台北市30年的老房子還是比埔里5年的新房子值錢,六都的房子基本估價都比較高,新竹因為有竹科撐腰,近幾年房價也持續上漲

銀行內部把台灣分為ABCD四個區域,A區基本上多數可以貸到8成,申請人如果在股票上市、百大企業工作,或是三師、公務員等,貸款通常不是問題,如果是自由業、不固定收入的族群,即使房子在鬧區,貸款額度也會比穩定工作者低。

無擔保物─信用貸款、保單借款等

既然叫做信用貸款,個人的信用就是最重要的,俗話說「有借有還、再借不難」,其實銀行最怕的就是收不到錢,遲繳跟不繳都是大忌,額度部分有一個最簡單的公式可供計算:貸款金額上限是你月薪的22,意思是如果月薪3萬,最高可以貸到66萬,但不是每個人都能達到66萬的上限,如果本身有信用卡債、車貸、現金卡等其他欠債,就無法拿到那麼多錢。

保單借款也不是每一種保險都可以,通常要具有「保單價值準備金」的保單才可以借款,額度部分,保險公司會扣掉必要支出,並參考你當初的保額,最後透過各保險公司的公式計算得出,要小心如果還不出來,保險公司會先寄通知,再不償還最後會導致保單失效。

不管哪一種貸款,都有一個最重要的考量點,那就是貸款人的賺錢能力,如果你一個月賺10萬,要辦什麼貸款都容易得多,額度也比較寬,怕的就是不知節制,借了一堆又不還,這樣要再借就很難,工作時間越穩定越長,更被視為加分項目。

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我的錢都被誰吃掉了?

銀行-我的錢都被誰吃掉了

你每個月有賺五萬嗎?每個月有辦法存錢嗎?

養房、養車、養小孩,每一項都在燒錢,根據官方統計,有超過三成的受薪族下班後還要去兼職,可怕的是即使兼了幾份工作,月底還是吃土,有時候也想換換口味,土味很膩。

沒錢怎麼辦?先刷卡再說啊!

刷卡難道不用還?哪有這麼好的事?真的還不出來就啟動循環利息,每個月還一點,刷卡卻不停歇,結果金額一直累積上去,本來欠8萬最後會變成10萬,有人說好的債務也是一種投資,但這種債務無法讓你將來變有錢,只會掏空你的錢包。

什麼是好的投資?

未來會增值的,如房子就是好投資,只要會貶值的東西都是負債,信用卡很方便,但很多人誤會它的用法,它讓你先享受後付錢,不是不用付錢!本意也不是要用利息來整死你,畢竟從雙卡風暴後銀行就不是靠循環利息生存的,每當你刷卡就會產生手續費,這個手續費由銀行、店家還有你的第三方支付業者(如LINE PAY、街口支付、歐付寶等)共同分擔,銀行藉此得到你的資料再推薦信貸、財富管理等其他業務,這才是讓你漏財的原因。

當然不是要你不跟銀行往來,畢竟銀行也不接受「信用小白」,所謂小白指的就是沒有使用過信用卡的人,因為在聯徵中心查不到任何紀錄,銀行害怕的程度跟借錢不還的人差不多,何況人生中根本無法避免與銀行往來,培養正確的理財觀念,才是解決的根本之道,俗話說「你不理財,財不理你」。

只要有正確的金錢觀念,自然不怕被促銷活動或話術欺騙,懂得正確觀念,債務也能成為一筆好投資。

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你知道本息均攤和本金均攤的差別嗎?

銀行-你知道本息均攤和本金均攤的差別嗎

你買房的時候,有注意研究過自己的繳款方式嗎?差一個字,實際付的錢可能會差到幾萬元!而超過90%的族群都使用「本息均攤」的方式,他不一定比較好,只是你不知道有得選。

本息均攤是什麼?

本金利息均攤,每個月付的錢是一樣的,把所有貸款金額和應付的利息加總,平均分攤到每個月,對於領固定薪水的人來說,不花腦子,也不會增加額外負擔。

本金均攤是什麼?

每個月付的錢會越來越少,隨著本金越來越少,每個月付的利息也會降低,所以每個月付的錢會不一樣,剛開始負擔比較重,隨著本金變少,利息也變少,總金額就降低了,較適合財力穩定的人,但要計算自己每個月繳款金額是否正確比較麻煩就是了。

這樣算下來,哪一種繳得比較少?以貸款800萬,20年期、利率1.7%為例,本息均攤一個月要繳39,344,總額是9,442,519,如果是本金均攤,第一個月是44,666,繳的錢會越來越少,最後一個月只要33,460,總額是9,365,680,兩者相比差了76,839

不要只看錢少,要量力而為

總額居然差了近8萬元!但要注意本金均攤的方式,前期壓力會比較大,要評估自己能不能負擔得了,適合別人的不見得就適合你,銀行大多不會主動告訴客戶有本金攤還的選項,畢竟很多行員自己都無法明確說不出兩者之間的區別呢!房貸雖一輩子遇不到幾次,但絕對是人生中最大一筆花費,多花點時間做功課,可以幫你省下大把的金錢和後續的麻煩。

寬限期可以幫你,也會害你

許多人認為月付金壓力很大,既然銀行有提供「寬限期」的選項,前兩、三年只須付利息,能省一點是一點,但房貸不能只看眼前,畢竟是長期抗戰,開始要還本金的時候,一個月突然要多付兩三萬,原本的生活會受到很大影響,本來一年可以出國一兩次,一周還能吃一次大餐,突然變成只能吃吐司配開水,價錢稍高一點的生活用品都捨不得買,失去了原本的生活品質,只為了房子不被拍賣,相信你也不願意讓自己變成這樣吧?

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只想0風險賺錢的銀行當然不借你錢

銀行-只想0風險賺錢的銀行當然不借你錢

開店就是為了賺錢這個準則對每個行業都適用,銀行當然也不例外。

說白了借你錢就是想賺利息,銀行不是慈善事業,沒有利潤的生意不想做,虧本的生意也不想做,但這些你不會知道,只會得到一個「申請不通過」的結果,現在就告訴你,金融機構到底都在想什麼。

民國94.95年爆發的雙卡風暴(信用卡、現金卡)使銀行累積了巨額呆帳,被嚇過一次後金融機構痛定思痛,對於風險較高的業務漸漸縮減,金額也比以往減少許多,甚至嚴格篩選客人,「聯徵分數」就是一個篩選的門檻,就好像以前考試,60分才叫及格,不及格就死當,被死當的人只好重修。

聯徵分數的滿分是800分,620分是銀行心目中的及格門檻

及格的人才有機會跟銀行談後續,這樣可以幫助銀行「過濾」掉許多有風險的業務,而一旦聯徵分數偏低,要花很長的時間才能逐步上升,而銀行現在放款業務也以小額為主,如信貸、車貸等,在層層篩選下,符合條件的借款人本來就不多,為了把風險降到最低,銀行現在把業務主力都放到「財富管理」上

所謂的「財富管理」,銀行就是賺取交易的手續費和匯差

假設你聽從銀行建議投資一檔基金或外幣,不管賺錢與否,中間的手續費和幣別轉換產生匯差都要自行吸收,畢竟是你自己做的決定,銀行沒有任何風險,這樣的案子是目前銀行最喜歡的模式。

對錢不夠的人來說叫「資金規劃」,有餘錢的人就可以進行「財富管理」

在物價飛漲卻長期低利率的時代,萬一臨時有大筆花費,隨時需要調頭寸,你可能信用卡一時繳不出來,覺得一點金額循環應該還好,但只要開始使用信用卡循環,無論金額多少信用評分就開始下降,或者使用信用卡預借現金也是大忌,銀行會覺得你有風險,如果有信用貸款請務必定時償還,只要有一次遲繳記錄就會進入黑名單,信用評分直直落。

在銀行借不到錢,卻仍有資金需求的話,可以考慮股票上市公司的二胎房貸專案,在眾多借款選項中,股票上市公司提供的條件是最好的,和銀行一樣卻沒有嚴格的信用門檻,只要房子還有價值、一年內沒有民間私設,有資金需求的人都可以來了解一下,說不定這就是你的貴人。

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