代書的工作是什麼?為何我需要雙代書來保障權益?

當房屋、土地需要買賣過戶,首先會想到的是找代書,近來也常見雙代書。但是代書的工作是什麼?為何需要雙代書?代書就是代表客戶進行土地或財務等法律文件的起草、撰寫與提交等相關事務。而為了避免可能出現的糾紛,需要第二個代書進行監督和核對,以確保代書工作的正確性和公正性。本文將代書工作介紹到雙代書優缺點比較報你知。

一、代書是什麼?跟地政士有什麼不一樣嗎?

地政士與代書是指同一種職務,只是不同時空背景對這個職務的稱呼有所更迭變動。

早期還沒有「地政士」這個職務的存在時,如有與土地法律相關的辦理需求,如繼承、買賣、移轉、贈與等,大多會委由「土地代書」來執行。後來由於土地代書業務漸趨複雜、需要更多專業職能,政府便開始推動考照制度,土地代書也跟著慢慢轉型為「地政士」。

雖然還是有很多人習慣稱地政士為「代書」,但其實代書是一個統稱,並沒有經過任何的國家考試認證,而一名合格的地政士,依據《地政士法》規定,應該要具備以下條件:

  • 經地政士考試及格,並領有地政士證書。
  • 持有政府核發之開業執照,期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
  • 須設立獨立事務所執業,或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。

二、代書/地政士都在做什麼?

有什麼情況會需要代書/地政士呢?地政士的服務項目不少,從地籍登記、稅務、買賣到所有權移轉,甚至是代書貸款,都屬於地政士的合理業務範圍。由於這些業務當中牽涉到非常多的法律問題,往往牽一髮而動全身,雖然自行辦理也無不可,但透過專業人士代為處理,才能將風險降到最低。什麼情況需要地政士

代書/地政士業務內容

地政士的主要職責,就是「確定地籍、保障地權」,詳細業務內容,包括:

  • 地籍測量、登記:代理申請土地測量,如鑑界、分割、合併等,並協助地籍登記相關事項。
  • 不動產產權及稅務:因買賣、繼承、贈與或其他處分,產生的所有權移轉、抵押權設定與塗銷等業務。
  • 不動產稅務諮詢:如土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅等。
  • 不動產契約簽證:負責代行公權力,確認當事人身分為真。經地政士簽證之不動產契約或協議,地政機關即免複查身分。

地政士附加不動產經紀人

如果地政士同時具備合格不動產經紀人資格,才可以一併執行以下業務:

  • 代理執行不動產買賣、租賃相關業務。
  • 不動產契約書、要約書之簽證。
  • 不動產說明書之開立。
  • 法拍屋代標、承購,以及所有權移轉、點交等。

近來也有許多民眾採用雙地政士,也就是雙代書模式,來維護房屋買賣雙方的權益。這是因為房屋交易時,通常都是由買方委託地政士來協助雙方作業,但是一般民眾對買賣過戶的流程並不熟悉,如果地政士不夠專業或別有居心,也很難立即發現。此時若由雙方各自委託地政士,相互確認、監督,就能獲得更多保障

三、代書怎麼找?委託單一代書不行嗎?

房屋買賣時,多數情況是由買方委託代書並支付費用,如果買方沒有熟識的代書,也可能會請仲介推薦合適的人選。代書一個人就要為買賣雙方,處理房屋所有權轉換的一切流程,扮演著極為重要的角色,因此代書的合法、專業與否,都會造成很大的影響。

如何判斷合法代書?

雖然近年代書大多已轉型為國考地政士,坊間仍然存在許多不合格的假代書魚目混珠。一位合法的代書,必須符合以下的條件:

  • 具備國考地政士資格,且確實登錄於內政部系統中
  • 代書事務所有實體營業據點,並備有合法營業登記證。
  • 費用公開透明,且收費方式比照鄰近區域水準。

只委託單一代書的風險

即便確認代書資格為真,房屋所有權移轉的重責大任,若只交由單一代書處理,仍可能會存在這些風險:

  • 一般委託人不熟悉相關業務、無從監督,流程如果有誤,也難以即時發現
  • 代書不夠專業、判斷失準,導致委託人必須多付大筆稅金和費用
  • 不肖業者與假代書勾結,設下層層圈套詐取高額手續費,甚至房屋所有權。

因此,雖然買方會處理代書委任和付費等相關事宜,但若賣方想要找自己信任的代書協助,也可乾脆以雙代書方式保障自身權益。否則一旦發生糾紛,輕則花錢消災、重則財房兩失,不可不慎!

四、什麼是雙代書制度?有什麼優缺點?

雙代書制度是近年主流的房屋交易保障方式,由買賣雙方各自委託一名代書,來相互確認、監督買賣流程中的所有重要事項,各自保障兩造委託人的權益。我們將雙代書的優缺點整理如下,你可以將這些因素都列入考量,來決定是否要採行雙代書制度。

雙代書優點

雙代書制度最大的好處,就在於多一個人為你把關每一個交易環節,不僅不用花費心力處理繁雜事務,也無須擔心落入法律漏洞的陷阱。當仲介或對方代書提出不合理的要求時,我方代書也能第一時間察覺不妥,為委託人提供專業建議,並居中協商作出最有利的決定

雙代書缺點

雙代書制度最大的缺點,就是要再多花一次代書費用。但是這筆費用,等同將交易中的勞務和風險轉嫁給專業代書,讓代書替你跟追銀行貸款進度、保管重要資料、處理所有權移轉細節,並免去發生糾紛、訴訟的可能性。

五、雙代書真的有必要嗎?

很多人會覺得,一個代書就已經可以處理所有流程,再請一個代書又要多花錢,雙代書的必要性真的存在嗎?但其實雙代書的用意,除了原有的「代行」,更多在於「監督,能避免有心人士鑽漏洞,將交易過程中的風險降到最低。

雖然雙代書制度有其重要性,但卻非必要,如果真的不想以雙代書的模式進行,也可以透過「履約保證來維護自身權益。履約保證是先將房屋買賣價金交由第三方機構保管,期間所有的必要支出均由此撥付,待交易完成且無重大瑕疵,始可由專戶結清餘款,同樣具有保障。

交易中如能同時走「雙代書」和「履約保證」制度,當然是最好的選擇,但若有其他考量無法併行,建議至少還是兩者擇一進行,比較安全。

QA.更多代書常見問題

Q.雙代書的費用是多少?由誰來支付?

一般來說,單一代書的情況,都是由買方指定委託,處理雙方交易中的大小事,並由買方付費。若賣方決定採行雙代書模式,就要自行支付第二位代書的費用

雖然服務費用會因為案件的複雜程度,以及地域平均價格而有所不同,但是合格的代書或地政士事務所,都會明列收費標準及價格區間,金額也不會跟地區公定價差太多。建議委託前,事先網路查詢或電話詢問報價,並多多比較,才不會誤入收費陷阱。

Q.什麼情況會需要地政士?地政士有什麼用?

不論是買賣、贈與或繼承,只要牽涉到不動產所有權移轉的事務,都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間,由地政士專業把關,更能免去後續可能產生的法律糾紛。

Q.代書可以協助辦理房屋貸款嗎?

代書雖然可以協助處理銀行房貸送件、跟追進度等工作,但是房貸的成數和利率,都不會因為透過代書送件而取得更好的條件。除了銀行以外,代書也有提供代書貸款的服務,主要是媒合民間金主放款,不僅利率比較高,也可能存在其他風險。

不管是買方或賣方,在監督房屋買賣過戶的流程中,雙代書制度都能起到一定的效用,甚至能夠以專業破解話術,避免被趁機敲竹槓,引起不必要的法律糾紛。但若本身就具備一定經驗與素養,且有時間處理繁雜事宜,也不一定非採行雙代書制度不可。這筆費用究竟值不值得?見仁見智。但是多一層把關,總是好事。

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