平均地權條例是什麼?平均地權條例修正案通過後會有哪些影響?

通過《平均地權條例修正案》後,房市投機哄抬將減少,購屋環境將更合理,而在法令實施前的緩衝期,則可能形成買方尚可擇優的時機。然而,就實現居住正義的層面而言,《平均地權條例修正案》也有長遠的目標,即促進健全的房地產市場。

一、平均地權條例是什麼?

政府在打炒房政策時,主要著重於「抑制短期房價炒作」,透過增加房屋和土地的持有及轉售成本,防止投機客透過短期加價轉售房屋賺取利潤。以下為新聞報導為平均地權條例做一完整的介紹:

〔綜合報導〕平均地權是我國土地政策最高指導原則,「平均地權條例」是土地法的特別法,其前身為「實施都市平均地權條例」。

根據內政部地政司資料顯示,自1949年國民政府遷台後,推動一連串土地改革如375減租、耕者有其田等。隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲,政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」,規定自1956年起,在台灣各大都市實施平均地權。

不過,由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限,導致都市以外的土地漲價、全部歸私,成為牟取不法暴利之對象。因此,政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,1977年更名為「平均地權條例」。(聯合新聞網)

從2021年12月內政部通過法案,到2023年1月立法院三讀通過。平均地權條例修正案也可以被視為政府打擊短線炒房的餘波,以減少房市壟斷現象和不動產被當作融資槓桿的情況,從而使房價恢復應有的水平。

二、平均地權條例目的與內容為何?

《平均地權條例》的存在,就是為了避免在自由經濟制度的運作下,土地過度集中於少數人手中。為穩定市場,政府將有限度地介入、控管土地交易行為,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益。現行的《平均地權條例》包含以下5大項目:

1.規定地價

當土地未經定價時,政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次,以確保價格合理性。

2.照價徵稅

地價既經規定,就代表土地已具有一定價值,並隱含潛在收益能力。因此,土地持有人應按照土地規定地價,如實申報、繳納「地價稅」。

3.照價收買

照價收買旨在維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的,照價收買土地。

4.漲價歸公

規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,當中產生的價值差,不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」,將利益收歸公眾享有。

綜合以上所述,前4項為平均地權的4大綱領,剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

三、平均地權條例修正草案有哪些重點?

房屋和土地一樣,同屬不可替代的剛性需求,供需與價格應當也要受到合理的管控,以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來,住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題,有心人士炒房,讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。

平均地權條例修正案》的目的,就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利,或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點,包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等事項,期能遏止不當炒作,維護消費者的基本權益。

1.(增)限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售

早在2020年12月,立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案,更將契約轉讓對象限縮至買受人配偶、直系或二親等內旁系血親,建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓,違者將按棟處罰50~300萬元。

2.(增)明訂房市炒作定義,並制定相關罰則

未來不論是以線上或線下方式,散布不動產交易相關不實資訊,或是透過違規不實交易,以影響市場秩序或壟斷牟利,都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100~5,000萬元的重罰,限期未改正更能連續處罰。

3.(增)管制私法人購入自用住宅行為

未來私法人購入自住房屋,必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。登記完畢後的5年內,除因強制執行、徵收或因其他法律因素外,都不能移轉、讓與房屋所有權,也不得進行預告登記。

4.(增)針對違規行為建立檢舉獎金制度

民眾如果發現不動產買賣過程中,或是申報實價登錄時有違規行為(例如AB約),都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實,民眾將可取得罰鍰中的部分金額,作為檢舉獎金。

5.(修)納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為

原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控,本次修訂草案亦將「解除」行為納入,規定若有解約情形,建商就要在30天內申報登錄,否則將按棟處罰3~15萬元。

四、平均地權條例修正案對房市有哪些影響?

修正案不僅明確定義了「惡意炒房行為」,並制定了相應的罰則,還建立了吹哨人制度,這無疑樹立了居住正義的全新里程碑。然而仍需要各方進一步討論和評估,因此值得拭目以待。以下是《平均地權條例修正案》對房市的影響:

1.抑制短線炒房

修正案將加強打擊短線炒房行為,限制房地產投資者在短時間內快速買進、翻修或翻新、轉售房屋的行為。這樣的措施可以減少投機性質的房地產投資,有助於穩定房市價格。

2.減少壟斷

修正案要求建商在開發土地時必須公開競標,以避免不當利益交換和市場壟斷的情況發生。這樣的措施可以促進市場競爭,降低開發成本,從而減少房價上漲的風險。

3.提高房地產交易成本

修正案將對不動產交易徵收更高的稅費和其他成本,這可以阻止房地產投資者進行頻繁的轉售行為,從而減少房價波動。

4.加強監管

修正案加強了對房地產市場的監管,包括設立房地產市場觀察系統、建立公示資訊平台等措施,有助於減少不當行為和提高市場透明度。

綜上所述,《平均地權條例修正案》將對房市產生深遠的影響,有助於穩定房價、減少投機性質的房地產投資、促進市場競爭和提高市場透明度。

《平均地權條例》的目的是避免土地過度集中於少數人手中,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益;《平均地權條例修正草案》的目的則是加強房地產市場健全發展,以落實居住正義,創造更合理的購屋環境。

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