申請房屋增貸前12大重點總整理(利率、申請、流程)

當你臨時有資金需求的時候該怎麼辦?這時除了信貸、車貸,如果能夠懂得善用房屋來做為資金周轉的工具,也是不錯的選項。其中利率較低、額度較大的房屋增貸,可能是許多人的第一選擇,但當房屋增貸申請不過該怎麼辦?或增貸後金額不夠使用該如何解套?透過這篇就來告訴你申請房屋增貸時,有哪些該注意的地方。

1. 房屋增貸是什麼?

房子是最保值的財產,在現今房價持續高漲的情況下,若臨時有資金需求時,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,房屋增貸有:利率低且額度大的優點,借款人可依照個人資金需求金額,向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。 一般申請人必須保有良好的信用狀況,與正常的還款紀錄,加上穩定的工作與收入的狀況下,才能將已繳一段時間的房貸,將還掉的房貸本金,多貸出來,甚至再增加更多的資金出來。 房屋增貸常見問題

2. 房屋增貸優點有哪些?

當需要資金周轉時,可以不用賣房也能取得資金,將增值的房價向銀行貸款出來,活化你的不動產,房子也能這樣幫你:

  •  額度高
    依照房屋的價值而定,銀行的房貸成數上限,是房屋價值的八成,最高額度是6000萬,而且沒有DBR22倍的限制。
  •  利率低
    房屋貸款為所有貸款中放款利率最低,目前最低的是 1.31%
  • 還款長
    房屋貸款還款年限最長可達40年
  • 費用低
    房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費,沒有額外費用產生
  •  審核快

由於房屋增貸是向原貸款銀行,再申請一筆資金,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天

房屋增貸優點

3. 房屋增貸缺點有哪些?

  • 審核嚴

當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸不易過件。

  • 額度小

原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守,因鑑價後增值空間不大,房屋增貸成功機率通常不高,或核貸金額較低。

4. 各銀行房屋增貸利率

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

貸款銀行 貸款利率 貸款期限 貸款成數
國泰世華銀行 1.37%起 最長20年 最高8成
王道銀行 1.65%起 最長40年 最高85成
凱基銀行 1.33%起 最長20年 最高85成

5. 申請房屋增貸條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於40%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明

6. 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細或是在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺或扣繳憑單,國稅局申請的所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

房屋增貸準備資料

7. 房屋增貸流程是什麼?

  • 提出申請
  • 親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(0.5天)
  • 房屋鑑價
  • 銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(2天)
  • 進行審核
  • 估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(3-5天)
  • 對保簽約
  • 貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業(0.5天)
  • 設定抵押
  • 代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(1~2天)
  •  撥款入戶
    設定完成後,銀行撥款至帳戶(0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

房屋增貸申請流程

房屋增貸對保需準備資料

      • 雙證件
      • 撥款存摺印鑑章
      • 權狀正本

8. 房屋增貸申請前要留意什麼?

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

  • 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。

  • 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。

      • 財力狀況
        將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
      • 按時繳款
        所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形。
      • 不動用循環利息
        信用卡也務必都全額繳清,不要使用循環信用或是預借現金等情形。(不要只繳最低應繳金額)
      • 近期不申貸
        不要向任何金融機構提出"新業務申請"需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
      • 可加購房貸壽險
        若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

※溫馨提醒:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

9. 房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

        • 職業收入不明,工作是屬於領現的族群
        • 申請人信用狀況不佳,貸款有遲繳記錄,或信用評分過低
        • 負債比過高,動用信用卡循環或預借現金等
        • 房子經銀行鑑價後,無增貸空間
        • 貸款中的房貸繳款紀錄不佳
        • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

10. 銀行房屋增貸沒過怎麼辦?

向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

  •  房屋增貸

房貸轉增就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者,需要考量轉貸成本,如銀行的開辦費手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費等,以貸款金額500萬估算,整個房貸轉增貸完成後,約需要支出的所有轉貸成本如下:

          • 銀行的開辦費:3000~5000元。
          • 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。
          • 代書費:8000~12000元。
          • 地政事務所規費:6000元,書狀費160元。

以上合計約: 20000~25000元左右。

  • 二胎房貸

除了房貸轉增貸之外,另外還有二胎房貸可以選擇,銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用,但現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高,大約僅可貸出30~80萬不等的金額。

銀行二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道 銀行二胎房貸 房貸增貸 房貸轉增貸
最高額度 鑑價9成 鑑價7~8成 鑑價7~8成
還款期限 7-15年 最長20年 最長30年
優點 利率較高 費用省,利率低 利率較低,可取得資金
缺點 還款期限短,月付金較高 額度較低 審核嚴格

11. 房屋銀行之外的選擇:鑫融資二胎房貸

雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶,或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件,順利核貸,多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,條件相當親民。相對的,也因為是銀行,審核規範較嚴格,審理時間也較久,額度更是不高,對於急需資金或較大額度的客戶來說,也可能緩不濟急,這時建議可以尋求股票上市融資公司:鑫融資股份有限公司辦理,鑫融資二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度300萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的110%,相當推薦的選擇。

好事貸鑫融資二胎房貸與銀行二胎房貸比較

好事貸(鑫融資二胎) 比較 銀行二胎
鑫融資 組織規模 鑫融資
7-10% 年利率 2.49-16%
300萬 額度 300萬
過件率
鑑價110% 貸款成數 鑑價90%
流程簡便、撥款快 特點 低利率、過件率低

12. 鑫融資二胎貸款資金取得放心好管道-好事貸

有房族的資金好選擇-好事貸,好事貸是鑫融資二胎房貸的最優質經銷商,過件率95%,傲視業界,二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的群族,也能提出申請,迅速核貸並撥款,好事貸二胎房貸最高可申請300萬資金,能夠將名下債務整合,剩下的資金還能自行運用。

作者簡介-周錦光
好事貸(鑫融資二胎房貸直屬經銷商)
15年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2008年:遠東商銀 消費金融處 業務副理
.2008~2018年:三信商銀 消費金融處 業務經理

為什麼辦銀行貸款一直被婉拒? 提高銀行過件率的6個建議

有資金周轉需求,就是要找銀行,但近年來因為法規關係,使得向銀行向貸款變得相當嚴格,讓許多人常被婉拒在銀行門外,你知道嗎? 銀行貸款不過的原因有很多,小從個人信貸大到房貸等各種貸款,每間銀行審核貸款的方式與角度不同,對於貸款人條件要求也不盡相同,但嚴格卻是一樣的,透過銀行借款就會核貸撥款嗎?  透過這篇整理出銀行貸款不過的原因有哪些? 並給你提高銀行貸款過件率的6個建議,趕快學起來。

1. 常見銀行貸款辦不過的原因

當需要資金周轉的時候,向銀行借款是最普遍也最安全的選擇,但銀行貸款當中的潛規則你知道多少? 申請銀行貸款的流程繁瑣,除了須填寫相關文件之外,也得檢附相關財力、工作證明等等,縱然這樣配合到底,卻仍無法保證銀行一定貸得出來,最可怕的是,竟然還會因此多留下一筆聯徵紀錄,常見銀行貸款辦不過的原因有哪些呢?以下大致分為個人財務因素與聯徵條件因素來說明:

(1) 個人財務因素

  • 負債比過高
    物價上漲,薪資沒漲,缺錢自然就會需要向銀行周轉,信貸、車貸、信用卡循環..等,名下負債越來越多,這樣就是:負債比過高。
  • 無薪資、財力證明
    工作是屬於領現金族群或是自己做小生意,沒有薪資與財力證明,銀行為了能確保借款人日後有能力還款,會在申辦貸款時要求借款人提供財力或收入證明。
  • 工作年資短
    工作年資太短,或工作不穩定的人,會被銀行判定收入不穩定,屬於高風險客群。
  • 往來存摺積數不佳或月光族
    銀行會看借款人的往來存摺積數,若存摺簿內沒什麼存款,或是接近月底就沒錢了,俗稱月光族,這樣的客戶,要申貸也會很難過關。
  • 近一年內有增貸紀錄
    若於近一年內有增貸紀錄,因資金需求大,且還款時間不夠長,頻繁向銀行提出申貸需求的人,會讓銀行覺得資金缺口很大,通常過件率也不高。
  • 信用記錄不佳或有呆帳紀錄
    對銀行而言"良好的信用紀錄",是貸款的基本條件,若有信用記錄不佳或甚至有呆帳紀錄者,這些都可歸類為:信用瑕疵或信用不良,如果是信用有瑕疵、信用不良者,想要跟銀行貸款,根本就是不可能的事情。

※額外補充:聯徵中心的呆帳紀錄,自清償之日起揭露3年,若有銀行呆帳紀錄,只要將欠款清償,聯徵中心會將此紀錄揭露三年,期滿後就會變成信用空白,俗稱”老白”,這樣的客戶,要跟銀行申請貸款,成功率也是極低的。

銀行貸款不過個人因素

(2) 聯徵條件因素

  • 信用評分不高
    向銀行申請貸款,銀行審核的第一個要件,就是看借款人的信用評分,如果信用評分過低,銀行會直接婉拒,連談都沒得談。一般銀行會接收的信用評分是600分以上
  • 信用空白(信用小白.信用老白)
    從來沒有跟金融機構往來,或使用信用卡紀錄者,這就是所謂的「信用空白」,俗稱:信用小白、信用老白,當日後有資金需求向銀行提出申請時,很容易遭到銀行婉拒, 婉拒原因就是:無信用紀錄。 建議你要申請一張信用卡,正常使用,準時繳款,保持良好信用紀錄,將來若要向銀行貸款就比較容易些,因為你已經有:良好的信用紀錄了。
  • 信用卡或貸款遲繳紀錄
    不論是信用卡或者貸款,銀行都相當看重貸款人信用狀況,通常超過截止繳款日1週仍未繳納,銀行就會知會聯徵中心,就會產生信用卡或貸款遲繳記錄,並且聯徵中心會持續揭露一年,這點是在信用評分中,佔有很重扣分的項目,當信用評分過低,無論是申請信貸、房貸,或是申請信用卡等,都會辦不過。
  • 信用卡循環次數多
    當繳卡費已出現繳納「最低應繳金額」時,就會開始啟動信用循環,當循環次數超過5次(30%)時,就會被聯徵中心註記循環次數過高。
  • 信用卡預借現金紀錄
    信用卡分期付款分有三種類型:預借現金分期、消費分期(指單筆消費款項分期)、帳單分期(指整筆帳單分期),其中,預借現金則是代表持卡人對於資金有緊迫性的需求,利用信用卡的信用額度變現,當聯徵出現這項紀錄時,貸款就會很難貸款成功。
  • 動用現金卡紀錄
    從95年的雙卡風暴後,現在的銀行只要看到借款人動用現金卡,婉拒的機率是90%,所以如果有現金卡的人,不建議繼續使用。
  • 信用卡強制停卡
    當持有信用卡消費後,無法按月準時繳款,或最低應繳金額也無法準時繳款時,銀行就會展開催收並加收滯納金,若經催收 連續2個月仍無法繳款,發卡銀行為求自保,就會開始進行「強制停卡」程序,一旦持卡人被銀行執行強制停卡,手中其他發卡銀行也將會跟著停卡。如果有這種紀錄,就無法向銀行申貸成功的。 根據聯徵中心資料顯示,信用卡揭露將自停卡發生日起揭露5年,但款項未繳之強制停卡資料,未清償者,自停卡發生日起揭露7年;已清償者,自清償日起揭露6個月,但最長不超過自停卡發生日起7年
  • 警示戶
    此為現行金融機構預防詐欺通報方式之一,當存款帳戶被通報為「警示帳戶」時,金融機構會立即知會聯合徵信中心(聯徵中心)的警示帳戶網路,通報全國金融機構,各金融機構也會啟動「警示帳戶」暫停全部交易,期間凡匯入的款項將會退回原匯款銀行。「警示帳戶」的揭露期限從每次通報起算,超過2年聯徵中心不再揭露訊息。
  • 聯徵次數頻繁
    『聯徵查詢』 就是借款人每一次向銀行提出貸款申請,銀行就會向聯徵中心查詢信用報告,這個查詢,就屬於新業務申請查詢一次,這種查詢次數如果過多,就屬於連徵次數頻繁,銀行就會退保守承做貸款,或甚至以這個為理由婉拒申請。聯徵查詢次數是銀行用來審核申請人信用資料的一種風險管理方式,對大多數銀行而言,聯徵次數超過3次就已經是風險的極限。

※【溫馨提醒】申請聯徵查詢註記錄有3個月,為了不讓銀行以為需要資金而頻繁調聯徵,建議須間隔3個月。

  • 聯徵分數(信用評分)
    當需要申請信用卡或貸款時,銀行會根據你的聯徵紀錄,評估申請人的信用狀況與還款能力。 個人評分結果分為3級:
  • 1.如該當事人為有信用評分者,揭露實際分數。(分數介於200分至800分)
  • 2.如該當事人無信用往來紀錄,屬於無法評分者,則揭露此次暫時無法評分
  • 3.如該當事人屬於信用不良者,則給予固定評分,則揭露為200分

溫馨提醒】信用評分600分以上,才算是信用良好,也比較有機會取得較好的貸款條件。

延伸閱讀:信用報告聯徵報告有哪些紀錄?不上聯徵有什麼好處

2. 有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異

有提供抵押品的貸款,稱為:有擔保貸款,例如:房屋貸款,土地貸款,汽車貸款等。沒有抵押品的貸款,稱為無擔保貸款,例如:信用貸款或稱小額信貸,無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時,不需要提供任何抵押物品的貸款方式,銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度,收入狀況等去評估。

從銀行的廣告看起來,信用貸款的申貸條件看似寬鬆,卻有隱藏銀行高標準規定,因無抵押品對銀行來說風險較高,故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估,銀行算盤打得精,信貸想要貸好貸滿,幾乎不可能。信貸核准機率低,核貸額度都不高,建議可以改用有擔保品貸款(抵押物),就能提高核貸的機會與核貸額度。

有擔保品貸款(抵押貸款) 與無擔保品貸款(信用貸款)

類型 無擔保品 有擔保品
核貸依據 申請人信用能力 抵押品(房子、車子等)
風險 較高 較低
額度 較低 (不得超過月薪22倍) 較高(依擔保品價值評估)
申請流程 較長(繁複) 較快簡單
申請時機 小額需求 大額資金
還款期限 1-7年 20~30年

延伸閱讀:各銀行信用貸款比較表

3. 如何提高貸款過件率? 

想要提高貸款過件率,以下這6件事是很重要的指標:

  • 培養好信用
    平時就留意各種帳單的繳款截止日期,務必按時繳款,其中也包含信用卡使用紀錄,不要使用預借現金或循環信用,能夠讓銀行能夠確實掌握申請人的信用狀況與還款能力。
  • 聯徵分數/次數
    銀行根據聯徵信用報告內容,依照你與金融機構來往的紀錄,作為審核貸款是否能順利撥款的主要因素考量。維持良好的聯徵記錄,就能提高核貸的機會。
  • 提供保證人
    如果申請人信用與財力狀況不好,若能提供工作收入穩定的保證人,就有機會增加核貸成功機會
  • 提供財力證明
    薪資收入、勞保投保資料等都是銀行審核的基本要素。在規模較大、成立時間較久的企業上班(上市櫃公司),或屬於軍公教人員,在職時間較長、沒有頻繁換工作,都可以提高核貸機會。
  • 與銀行密切往來
    建議貸款前就必須與銀行間有良好的互動往來,增加銀行放款的信心,銀行不喜歡沒有往來紀錄的小白。
  • 找到適合自己的貸款方案
    每間銀行貸款額度、利率與貸款條件都不一樣,在貸款前建議可以多方比較各銀行間的方案先進行評估,申請人也要對自身條件先審視一番,就能提高貸款過件率喔。

4. 銀行貸款辦不過怎麼辦?

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力),若想藉由銀行來取得周轉資金,對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人,很容易因自身條件不好而被銀行婉拒,此時建議你可以考慮好事貸二胎房貸汽車貸款機車貸款,讓你只要有房子、有車子就能申請,貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上,能夠更快速滿足你資金上的需求。

5. 好事貸二胎房貸申請流程

  • 線上填單
    線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
  • 房貸經理電聯並評估送件
    進行房屋評估鑑價
  • 案件審核
    2天內可知貸款結果
  • 房貸核准並相約對保
    不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
  • 完成撥款
    設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同

貸款流程區塊橫

延伸閱讀:二胎貸款要怎麼辦?辦理流程是什麼

6. 「增貸」「信貸」限制重重…

「增貸」和「信貸」的優惠利率和額度,銀行僅留給「信用評分>600分」的優質顧客!明明身為老闆、明明房屋有空間,卻被銀行婉拒?不想受氣、屢次遭拒,好事貸®二胎房貸是您銀行外的最佳選擇!

作者簡介-周錦光 好事貸(鑫融資二胎房貸直屬經銷商)
15年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

.2003~2008年:遠東商銀 消費金融處 業務副理
.2008~2018年:三信商銀 消費金融處 業務經理

實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂

實價登錄2.0於7月1日正式登場,內政部的5大變革到底改了什麼?新制上路後,除了讓國內的房地產交易更趨向透明化,還帶來哪些影響?本文一次告訴你。

1. 實價登錄2.0新制內容

實價登錄六大變革文宣

(1) 地號、門牌完整揭露

原本舊制只揭露區段化的地號或門牌,新制改為完整揭露詳細的地號及門牌資訊,並溯及已揭露的案件,讓交易資訊更為透明。

(2)  預售屋全面納管、即時申報

新制將預售屋納管,銷售前,須將銷售資訊報請地方政府備查;售出後,須在簽訂買賣契約日起30日內,申報成交價格等資訊,避免不肖建商哄抬價格。

(3)  增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則

新制上路後,地方主管機關得向交易當事人調閱相關文件,對於疑有不實申報登錄價格者,中央主管機關可向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外,未依限申報、申報價格或交易面積不實者,按戶(棟、處3萬~15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,可加重按次處30萬~100萬元罰鍰。

(4)  紅單交易納管、禁止轉售第三人

新制規定,銷售預售屋在收受定金時,應以書面契據(如預約單、標明標的物和價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買方事項,以保障消費者權益。

此外,買方也不得將預售屋紅單轉售第三人,避免不肖人士炒作紅單交易市場。若違反規定,將按戶(棟、處15萬~100萬元罰鍰。

(5)  預售屋買賣定型化契約備查

新制規定,預售屋銷售前,應將買賣定型化契約報請地方政府備查,若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,按戶(棟、直接處6萬~30萬元罰鍰,以保障消費者權益。

實價登錄2.0預售屋比較

2. 實價登錄2.0對房市的影響

(1)  預售屋買賣透明化?

過去由於預售屋的價格資訊不對稱,部分業者會以各種推銷話術,為了高價出售,有些業者甚至還會製作假的銷控表、其他建案機密市調表,來誤導消費者。

※這些話術你有聽過嗎?

「案子很搶手,賣到剩個位數,要買要快!」
「現在賣五成了,下周要加價,想買要快!」
「你想看的樓層/坐向/坪數,剛好賣完。」
「這戶突然退戶,要就現在買,不然就被搶走了。」
「建商決定釋出自己想保留的那戶。」
「老闆說這價格可以賣,但是現在就要決定。」
「這一戶特別算你便宜,不能告訴別人。」
「別人都賣這麼高,我們的算便宜了!」

最後,這些被話術哄騙的消費者,在倉促下訂後,才驚覺自己買到不合適或者比別人還貴的房子。

實價登錄2.0上路後,預售屋的價格和銷售狀況就得「邊賣邊公開」,雖然有30天時間差,還是可以大幅減少業者操弄價格的空間。

(2)  新屋供給不足?

實價登錄2.0納管預售屋之後,由於銷售前須將銷售資訊、買賣定型化契約報請地方政府備查,審核將增加建案開賣前的作業時間,且在營建成本持續上漲的情況下,部分建商可能會以先建後售的方式,來降低成本風險,造成新屋供給不足的問題,買屋者的選擇也會變少。

(3)  房價下跌有望?

實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路後,許多民眾都期待能減緩房價上漲的速度,甚至讓房價下跌,不過這些人恐怕要失望了。

由於現在的低利率環境,加上市場資金氾濫,且原物料上漲、缺工嚴重的問題,短時間內也難解決,使得營造成本居高不下,間接撐起房價。因此,即使政府積極出招打炒房,頂多會讓房價震盪起伏一陣子,要下跌是不太可能的。

延伸閱讀:房地合一2.0懶人包!修法重點、影響層面完整分析

我想借80萬,不然有30萬50萬也好,要怎麼借?

投資、整合負債、生活費等等開銷,身邊現金不足,想貸款30-80萬,有哪些方法可以嘗試?銀行信貸最安全但很難貸,房貸、車貸利率比較低,但準備資料多,我們整理出4個管道、4種方法供您參考怎麼借30-80萬。

借80萬的4個管道

1. 借80萬的4個管道:

(1) 銀行

找銀行借錢是最安心的,目前台灣的銀行都受金管會管轄,有嚴格的金融法規限制,借款可說相當有保障,唯一缺點就是審查相當嚴格,所以實際可取得的額度並不高。

優點

  • 利率低
  • 貸款有保障

缺點

  • 審核嚴格
  • 辦理時間較長

(2股票上市融資公司

目前國內最知名的融資公司,包含融資公司、、和潤等,都是從事放款業務多年,具有一定規模及水準的大型公司,資本額與銀行相當,審查標準比較寬鬆,實際可取得的額度較高。

優點

  • 辦理較快
  • 審核標準寬鬆

缺點

  • 利率較銀行高

(3代辦公司

嚴格說起來,代辦公司是幫你找貸款公司,並不是直接借錢給你,由於提供了仲介服務,會從中酌收些許服務費用或手續費,所以實際可拿到手的額度,會筆原本預期的還少。

優點

  • 不用費心查詢找誰辦貸款

缺點

  • 有額外的費用支出

(4) 民間貸款

民間貸款包含的意思很廣,代書貸款、網路借貸平台、當鋪、高利貸都能算是民間貸款,借款條件由雙方談定即可,由於不受金融法規限制,貸款條件通常超過民眾預期,也可能產生相關手續費用。

優點

  • 申貸快速
  • 條件寬鬆
  • 資金取得快速

缺點

  • 可能產生額外費用
  • 貸款條件不透明

2. 借80萬的4個方法:

借80萬的4個方法

(1) 信用貸款

所謂的信用貸款,指的就是沒有使用任何擔保品,單憑自己的信用向銀行申請信用貸款,然而信用是否良好的依據,則是聯徵中心的信用報告,想申請信用貸款,除了信用必須維持良好外,負債比例也必須控制在一定的範圍內。

信用貸款貸款條件:

  • 額度:1-350萬
  • 年限:2-7年
  • 利率:1.68%~15.99%
  • 限制:額度上限不得超過月薪的22倍(即月薪5萬最多申請110萬)

(2) 汽車貸款

汽車貸款又分為原車融資和汽車增貸,指的是用名下的汽車來貸款,不管這台車是否已有貸款、車齡是否過老、汽車廠牌為何,都能夠增貸出一筆資金,借個80萬一點都不困難。

汽車貸款貸款條件:

  • 額度:10-350萬
  • 年限:1-6年
  • 利率:7-14%
  • 限制:車齡超過15年最多30萬,實際可貸額度依個人條件審核而定

(3) 房屋貸款

房屋貸款包含房屋轉增貸,以及二胎房貸,指的是用名下的房子,向銀行或融資公司增貸資金,實際可貸額度要視房屋貸款空間而定,個人的信用狀況、財務狀況也都會列入參考。

房屋增貸/房屋轉增貸貸款條件:

  • 額度:依房屋市價而定,最高可貸到房價的8成,即1000萬的房子最多可貸800萬
  • 年限:20-40年
  • 利率:1.3%~3%
  • 限制:信用評分需600分以上,負債比例70%以下,房屋需有貸款空間

房屋二胎貸款貸款條件:

  • 額度:依房屋市價而定,最高可貸300萬
  • 年限:2-10年
  • 利率:4-16%(銀行)、7-10%(融資公司鑫融資)
  • 限制:房屋需有貸款空間,銀行會看信用評分及財務狀況,鑫融資較不在意

(4) 機車貸款

機車貸款無法借到80萬,畢竟一台普通機車購買價頂多十萬元,但要用機車借款借個30萬是沒問題的,機車貸款也是由上市融資公司辦理,銀行是沒有承辦的。

機車貸款貸款條件:

  • 額度:最高30萬
  • 年限:1-5年
  • 利率:13%~15.75%
  • :無特殊限制,有機車皆可貸

代書貸款好嗎?額度、利率、申請條件及風險一次看懂

什麼是代書貸款?跟銀行貸款、民間貸款有什麼不一樣?代書貸款是取得資金的好選項嗎?有什麼該注意的地方?本文幫您整理代書貸款的完整攻略,貸款額度、利率、申請條件及流程一次看懂。

1. 代書貸款是什麼?

代書貸款是指透過非金融機構所申請的信用貸款,屬於民間借貸的一種,因此也稱作民間信用貸款、民間代書信貸、或民間代書借款。

早期代書又分為土地代書跟工商代書,前者的主要工作是代為辦理房屋土地過戶及設定等地政登記業務,即地政士、土地登記專業代理人;後者則是處理公司財稅帳務的記帳士。

此外,代書也時常協助客戶辦理貸款業務,如果遇到銀行貸款不過的情形,代書也可能會引介民間金主作放款,甚至自己就是金主,進而衍生出代書貸款,而代書貸款又分為無擔保品(信貸)跟有擔保品(不動產如:房屋二胎或土地),汽機車貸款等。

(1) 什麼情況需要代書貸款?

哪些時候需要代書貸款?

假設您今天臨時需要一筆資金作運用,例如趕銀行3點半軋票、支付廠商款項,如果是申請銀行信用貸款,最快也要7個工作天才能取得資金,且需綁約,並不適合短期資金需求者。

此外,銀行貸款審核非常嚴格,如果您的收支負債比較高,或曾因貸款遲繳、使用現金卡、動用信用卡循環利息而導致信用評分較低,而無法申請銀行貸款,即可透過審核寬鬆且撥款快速的代書貸款,來取得資金。

  • 急需資金
  • 短期資金周轉
  • 負債比過高
  • 剛辦過貸款
  • 名下無不動產、不動產持分或已有二胎貸款
  • 信用評分低
  • 信用不良紀錄
  • 信用小白

(2) 代書貸款和代辦貸款的差別?

代書貸款和代辦貸款的差別

代辦貸款就是透過代辦公司來協助申請貸款,管道可能是各大銀行、融資公司或者民間借貸。雖然代書貸款也有提供代為辦理貸款的服務,但放款者(金主)可能就是代書自己,因此與純做代辦服務的代辦貸款不大一樣。

2. 代書貸款的優點有哪些?

代書貸款的優點

(1)  審核寬鬆:基本上,代書貸款不看借款人的負債比和信用分數,只要提供薪資轉帳證明和勞健保證明就能申貸,可協助有信用瑕疵的客戶解決資金問題。

(2) 撥款快速:相較於銀行信貸申請至少要等7~14個工作天才會撥款,代書貸款只需1~3個工作天即可撥款,甚至有些標榜24小時內完成撥款,可即時解決客戶的資金需求。

(3) 免抵押品:代書貸款屬於信用貸款的一種,因此不需提供擔保品,名下無車、無房也可申貸,且審核比銀行信貸更寬鬆。另外,若想貸更多的資金,代書貸款也有提供擔保品貸款(房屋土地、機器設備、汽機車、支票等)。

(4) 隨借隨還:一般銀行貸款都需要綁約,貸款期限2~7年,若提前清償貸款還需支付違約金,而代書貸款不需綁約,借款人可隨借隨還,較適合只有短期資金需求的客戶。

3. 代書貸款的風險有哪些?

代書貸款的風險

(1) 借款利率高

代書貸款的利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%,雖然貸款利率看起來並不高,甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近,但其實代書貸款大多是以「月」利率計算,而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算,若將代書貸款利息換算成常用的計息方式,實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此,建議申辦代書貸款前,應先確認利息的計算方式。

(2)  收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款,都會跟客戶收取相關手續費用,依據不同的借款管道,收費項目也不一樣,較常見的收費項目有開辦費(也稱帳管費或手續費)、代辦費(也稱服務費)、聯徵查詢費(部分銀行)、代書費(若為不動產抵押貸款)等。

有些代書貸款,可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用,例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費,但其實這都是同樣的東西,卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前,先確認收費項目及金額。

(3) 只還息不還本(部分代書貸款)

一般常見的貸款還款方式為本息均攤,也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還,每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本,後者的貸款本金可隨時償還,利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下,可能每個月光償還利息就快無法負荷了,恐怕也無力償還本金,等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前,先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者,會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡,每月薪資發放下來後,代書業者會先扣除當月的應繳款金額,再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

(4) 假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照,才可掛牌執行業務,然而市面上存在著部份無照執業的非法代書,利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書,向借款人收取不合理的利息及費用,也可能在借貸合約動手腳(例如更改還款周期);另外有些假代書是由詐騙集團假扮的,他們可能會以協助美化資料的名義,要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章,實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途,使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

4. 代書貸款的額度多少?

(1) 代書信貸/小額信貸

銀行信用貸款又分為一般信貸及小額信貸,不過不管是選擇哪一種信用貸款,您在金融機構的無擔保債務(包括信用卡、現金卡及信用貸款)不能超過月收入的22倍(簡稱DBR22),因此即使銀行信貸標榜最高能借到350萬,除非您的月薪超過15萬,否則也沒辦法貸這麼多。

代書貸款沒有月收入22倍的限制,因此貸款額度是因您的個人條件來決定的。雖然代書貸款標榜額度最高500萬,但畢竟利率較高、還款壓力較大,因此建議您還是要先評估自身的還款能力再申貸。

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
小額信貸額度 3~50萬 3~50萬
一般信貸額度 最高350萬 10~500萬

(2) 代書二胎房貸

二胎房屋貸款的額度是依據房屋殘值來決定的,因此即使您看到貸款額度很高,也不見得真的能借到這麼多錢,而不同貸款管道的差異在於貸款成數及可貸額度的計算方式。

二胎房貸類型 鑫融資二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
貸款額度 最高300萬 無上限 最高350萬
貸款成數 房屋鑑價110% 房屋鑑價110% 房屋鑑價90%
可貸額度 房屋現值–原房貸餘額 未說明 房屋現值–原房貸設定金額

5. 代書貸款的利率多少?(月付金試算)

代書貸款的利率看起來雖然不高,部分代書卻可能以其它名義向客戶收取費用,若把這些花費併入計算,實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高,所以一定要特別注意。

「總費用年百分率」就是根據借款利率、借款期間以及辦理貸款所需支付的相關總費用,所計算出來的一個百分率,可以反應出貸款的「真實負擔」。

(1) 代書信貸/小額信貸

我們以貸款金額50萬、貸款期間5年來計算每個月應繳交多少月付金:

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
月息 0.14%~1.33% 2%~5%
年利率 1.68%~16% 24%~60%
月付金 8,694~12,159元 14,384~26,414元

(2) 代書二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金:

二胎房貸類型 鑫融資二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
月息 0.58%~0.83% 0.5%~3% 0.2%~1.3%
年利率 7%~14% 6%~36% 2.5%~16%
月付金 30,185~33,202元 29,217~65,466元 25,978~39,724元

6. 代書貸款的期數多少?

代書貸款最大的優勢就是貸款免綁約,可隨時償還本金,對於短期資金短缺者確實是不錯的貸款選項,但如果您沒有打算、或者沒有辦法盡早把債務清償完畢,還是建議您選擇利率較低的銀行貸款或融資貸款,月付金壓力會比較小。

(1) 代書信貸/小額信貸

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
貸款期限 最長7年/84期 最長5年/60期
綁約期限 12期

(2) 代書二胎房貸

二胎房貸類型 鑫融資二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
貸款期限 最長10年 最長7年 最長10年
綁約期限 20期 12~24期

7. 代書貸款的收費有哪些?

  • 開辦費:2,000~6,000元
  • 服務費:貸款金額6%~15%

有些代書貸款的代書費會另計。此外,一般貸款是撥款完成後的一個月才開始還款,但部分代書貸款會先跟客戶預扣3個月的利息,這也算是額外的收費。

※代書貸款網站的溫馨提醒:民間合法代書貸款,撥款前不會向客戶收取任何費用。

8. 代書貸款的申請條件?

代書貸款的申請條件

  • 年滿20
  • 有穩定工作,需有勞保
  • 有固定收入,需有薪資轉帳
  • 名下有房屋或土地(代書二胎貸款)

9. 代書貸款的申請流程?

代書貸款的申請流程

(1) 申請:於代書貸款網站留下資訊,待專員與您連繫並評估後,即可提出貸款申請,並檢附身分證正反面影本、勞保異動明細及薪資轉帳證明等文件。

(2) 審核:專員提交申請資料後,當日即可知道審核結果。

(3) 照會:專員會與您核對貸款的詳細內容,包含核貸額度、利息及期數。

(4) 對保:對保人員會與您約時間當面簽約,若您申請有提供擔保品的代書貸款,當天會一併設定抵押。

(5) 撥款:完成所有的申請程序後,便撥款至您指定的帳戶。

10. 除了代書貸款,有其它的貸款選擇嗎?

目前市面上的代書貸款管道非常多,如果您不知道如何挑選合法、安全的代書貸款,或覺得還款壓力較大,建議您仍以銀行貸款為優先。

如果您是因為負債比較高、信用有瑕疵、或者因為收入領現金、沒有薪轉證明而無法申辦銀行貸款,建議您可以向股票上市的融資公司申請貸款,目前台灣前三大股票上市融資公司所提供的貸款產品分別為:

 

融資貸款管道 企業 和潤企業 融資公司控股
二胎房貸 有承辦 承辦 承辦
汽車貸款 有承辦 有承辦 有承辦
機車貸款 有承辦 有承辦 有承辦
手機貸款 承辦 承辦 有承辦

※融資公司受限於法規,無法直接對客戶放款,需透過經銷商承辦,好事貸為鑫融資直屬經銷商,貸款專員皆有10年以上的銀行資歷,可協助您解決資金問題。

目前三大股票上市融資公司有提供的二胎房屋貸款最高可貸到300萬、汽車貸款最高350萬、機車貸款最高30萬,您可以依據您的資金需求作選擇。如果不確定哪種貸款產品適合自己、或有其他貸款問題想了解,您也可以直接Line與好事貸專業的貸款專員作諮詢。 

11. 代書貸款的常見問題?

(1) 代書貸款算高利貸嗎?如何辨別合法的代書貸款?

不算。代書貸款屬於民間貸款的一種,合法代書是經過政府合法立案經營的,因此並不是高利貸。而有些民眾之所以會把代書貸款跟高利貸劃上等號,大多是因為市面上有許多高利貸和詐騙集團會偽裝成代書,以此名義來向借款人收取高額的費用,這個就是非法代書。

因此,如何挑選合法的代書貸款也很重要,建議您可透過以下3點來作初步的觀察:

  • 有無政府核發的營業登記證
  • 利率及收費是否在合理範圍內
  • 有無要求寄送身分證、存摺正本

如何挑選合法代書貸款

(2) 我「目前有跟代書借錢」,還能再辦代書貸款嗎?

可以。部分代書貸款業者有提供代書貸款增貸及代書貸款2貸的服務,如果您已經申請過代書借款且已繳滿3期以上,還是可以詢問看看有無增貸方案、或可申請代書貸款轉增貸。

但也提醒您,申請代書二次貸款需注意以下事項:

  • 借款利率較高
  • 審核較嚴格
  • 負擔變重

(3) 代書貸款繳不出來會怎麼樣?

合法的代書業者,處理逾期還款的方式也合乎法律規範,若已申請代書貸款且未依約還款,可能會有以下情形:

  • 依照合約加收利息與違約金
  • 黑名單註記(恐無法再申請代書貸款)
  • 電話催收、掛號信催收或親訪催收
  • 向法院聲請支付命令或拍賣擔保品

(4) 我「已詢問過代書貸款」,還能申請鑫融資附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。想辦二胎房貸,多方詢問是人之常情,向代書詢問後,如果沒有簽下合約,當然可以再找好事貸申請,完全沒問題。

(5) 我「目前有跟代書借錢」,還能申請鑫融資附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。如果您是申請過代書信用貸款,沒有使用房子作抵押貸款,可以再向鑫融資申請二胎房貸,如果是申請過代書二胎房貸,需LINE由貸款專員評估可否承作。

作者簡介-孫鴻貴
好事貸(鑫融資二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
  • 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
  • 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎(連續五年榮獲殊榮

 

辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司來貸款

說到辦理貸款,許多人第一直覺就是找銀行辦理,但是全台灣30多家銀行不知從何選起?加上現在的銀行太嚴格,也不可以亂送件申請(因為會變成多家送件而遭婉拒),代辦公司就是這樣產生的,只要提出貸款需求,付一些服務費,代辦公司便會幫你處理到好,但是如何選到好的代辦公司?7招幫你選到最適合你的代辦貸款

1. 代辦公司是什麼?

代辦公司到底是什麼?其實簡單來說,原本辦理貸款,僅需由本人向銀行申請即可,但是因為現在的銀行太嚴格,有資金需求,不是隨便找一家送件申請就會核准的,每一家銀行的規範不一樣,每個人的狀況也不同,條件狀況好的人,隨便找銀行送件申請就會核准,但如果客戶自身條件較差,不符合銀行貸放規範,送件申請是很容易被婉拒的,所以才有代辦公司產生。

因為代辦公司熟知銀行的貸放規則,需先繳交代辦服務費,代辦會依據貸款人的自身條件,篩選適合的貸款管道再送件,才不會因為貸款人對銀行規範不了解,多家送件申請皆遭銀行婉拒,甚至借不到錢,這樣協助辦理貸款的公司就稱為「代辦公司」。

代辦公司的規模有大有小,素質也參差不齊,在選擇時要仔細檢視公司的相關資訊、是否有真實的客戶貸款經驗,秉持著貨比三家不吃虧的原則,謹慎選擇你需要的服務。

(1) 個人代辦和代辦公司有什麼差別?

代辦不一定需要成立一家專門的公司,只要有資金管道,個人也可以成為代辦,二者本質上其實是一樣的,差別僅在是否有特別去申請設立公司。

(2) 貸款代辦公司和代書貸款有什麼不一樣?

代辦公司與代書貸款比較

我們用簡單的表格來說明兩者的差別:

代辦貸款 代辦公司 代書貸款
身分 仲介 仲介/金主
是否為公司 個人/公司皆可 個人/公司皆可
貸款服務費
資金來源 銀行/融資公司/個人金主 個人金主

 

代辦公司單純是仲介的角色,幫你找尋有資金的對象申請貸款,代書貸款就比較複雜,代書可以幫你仲介資金管道,如果他自己資金足夠的話,也可以直接放款給你。

(3) 直接找銀行辦貸款,和透過代辦公司辦貸款有什麼差別?

找銀行找代辦

  • 銀行

直接找銀行辦貸款,會由銀行行員與你接洽,並提醒你該準備什麼資料,目前進行到什麼步驟,如果對貸款結果不滿意,行員也能視情況幫你爭取,無須支付額外費用,既省錢又快速。

  • 代辦公司

透過代辦公司辦理,由代辦公司送往銀行或融資公司審核,實際缺補件由行員告知代辦公司,代辦公司再轉達客戶,多了一道手續,時間上比較長,也較難爭取優惠條件,除了銀行收取的費用外,還須支付代辦費。

代辦貸款 銀行 代辦公司
服務人員 銀行行員/業務 一般行政人員
辦理速度 較慢
爭取貸款條件 視情況幫忙爭取 不會主動爭取
額外費用 代辦費

細看銀行的網站,都會特別載明,並無與代辦公司合作,如有貸款需求建議自行向銀行送件申請,貸款條件則會依個人條件審核,並不會因為找了什麼特殊管道有更高的過件機率。

2. 代辦公司主要提供哪些服務?

只要和貸款相關的產品,都是代辦公司的服務範圍,包含企業貸款、信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、房屋貸款、土地貸款等等,都是代辦公司的服務內容,主要提供這三項服務:

(1) 諮詢

不知道自己該申請哪一種貸款,代辦公司會根據你擁有的財產,以及個人職業、收入與財務狀況來建議。

(2) 送件

由客戶提供所有相關文件給代辦公司,代辦公司幫你送往銀行或融資公司審核。

(3) 告知審核結果

貸款的准駁與否是由銀行或融資公司來決定,代辦公司僅告知審核結果,是否要辦理也是由客戶自行決定。

3. 用收費來判斷代辦公司好壞?代辦公司的收費項目有哪些?

代辦公司的收費項目主要包含這兩大類:

(1) 委託費

辦理貸款前就須支付,有點類似訂金的概念,確認委託代辦公司幫你申請貸款,也要簽署一份委託的契約,簡稱「委託書」,來保障雙方的權益。

(2) 貸款代辦費/手續費/服務費

很多人以為貸款代辦費是貸款辦理成功才需支付,但細看合約書會發現,只要銀行核貸,無論貸款條件是否滿意,最後是否辦理,都須支付代辦服務費。

除了代辦公司的收費外,如果貸款銀行有開辦費、帳務管理費等等費用,也須由客戶額外自行支付,並未包含在貸款代辦費裡面。

4. 為什麼需要找代辦公司幫忙辦貸款?

貸款找代辦的原因

既然自己找銀行辦貸款是最快速、最方便的,為何還需要透過代辦公司幫忙申請貸款呢?下面這些原因,你可能需要代辦公司的協助:

(1) 信用狀況較差

包含信用卡高額循環、預借現金、債務協商、遲繳、呆帳…等等,都會造成信用狀況較差,找銀行辦理過件機率不高,代辦公司則知道送哪個管道成功率高。

(2) 曾向銀行貸款沒過

各銀行有自己喜好的客群,A銀行申請不過,不代表B銀行也不會過,但又不能短期內連續送件查詢,這時代辦公司就可依其專業經驗,判斷送哪家銀行更容易成功。

(3) 負債比例已經太高

所謂負債比例太高,指的是名下所有貸款的月付金超過月收入的60%,比如說房貸、信貸、信用卡欠款,一個月的月付金共5萬元,而你的月薪是7萬元,7萬的60%僅42000元,負債比例超過的話,銀行通常不會再核發貸款,要找其他管道。

(4) 財力證明不足

銀行最看重的是客戶是否有穩定、固定的收入,最好有薪資轉帳或扣繳憑單來證明,現今社會中仍有許多人收入領現金,或是自己開店做生意,這些族群沒有明確財力證明,銀行貸款容易碰壁。

(5) 沒有貸款經驗

從來沒有向銀行申請過信用卡或貸款,不知道如何辦理,此時代辦公司就可以協助你,從準備資料到送件,讓你輕鬆取得資金。

(6) 沒時間在網路上做功課

台灣的銀行選擇多,各分行也會搶生意,有貸款需求的客戶眼花撩亂,也沒有時間慢慢尋找比較,透過代辦公司可以直接找到最適合的銀行,節省客戶時間。

5. 為什麼沒辦法順利跟銀行貸款?

無法順利跟銀行貸款原因

銀行相當看重客戶的信用和財力狀況,如果有以下這些情況,貸款很難通過:

(1) 無收入證明

自營商、自行接案、兼職、水電、工人…等等,每個月沒有固定收入,也沒有薪資轉帳的人,銀行貸款不易通過,貸款條件通常也較差。

(2) 信用瑕疵

信用瑕疵、信用不佳、信用不良都是差不多的意思,無論是信用卡高額循環、呆帳、前置協商、債務協商等,銀行貸款都是直接婉拒。

(3) 信用空白

指的就是從來沒有跟銀行辦過貸款或信用卡的人,這樣的人被稱為信用小白,因為沒有依據,不知道客戶是否會按時還款,為避免風險乾脆婉拒貸款

(4) 負債比例過高

名下所有負債的月付金,超過收入的60%,銀行也會怕你無力支付貸款,通常不會再核發新的貸款。

6. 找代辦公司貸款有哪些優勢優點?

代辦公司的優勢

對很多人來說,貸款是一件很困難的事,因為牽涉到複雜的金融常識,加上個別客戶財務狀況複雜,有時候光要跟銀行解釋自己的狀況都有困難,代辦公司有這些優勢:

(1) 送件管道多

代辦公司送件的管道多,光全台灣的銀行30幾家,加上農漁會信合社、壽險公司等,有作資金貸放的金融機構,都是他們可以幫你送件申請的銀行,而且不限於銀行,也包含非金融機構的:融資公司、個人金主,每家公司審核的角度不同,這家送不過就換另一家,總有一家願意辦理。

(2) 金融常識較佳

代辦公司的承辦人員雖不見得是金融相關科系出身,由於每天處理貸款案件,對一些貸款基本常識仍比一般人了解,靠經驗來判斷客戶需要什麼貸款,以及該送哪一家銀行或哪個通路較易通過。

(3) 省下自己做功課的時間

現代人生活忙碌,很少有時間慢慢做功課,代辦公司可依經驗推薦適合的管道,省下客戶的時間。

7. 找代辦公司辦貸款有什麼缺點?

找代辦公司的缺點

找代辦公司看似省下很多麻煩,不須自己動腦就能順利申辦貸款,但仍有一些地方,是你必須要留意的:

(1) 諮詢委託就須收費

當你向代辦公司詢問貸款,並決定委託代辦公司辦理時,必須先簽一張「代辦貸款委託書」,並繳交一筆2000-5000不等的委託費,等於還沒正式辦貸款就先支付了額外費用,且不能轉為服務費,事後不想辦理也不會退還。

(2) 貸款核准即須收費

不一樣的是:向銀行或融資公司申貸,都是貸款核准後,辦理對保等所有手續,撥款後才會扣除相關必要費用,如開辦費或帳務管理費,代書費等,代辦公司則是:貸款只要經核准,無論最後是否同意辦理,都須繳交代辦服務費。

一般代辦費的市場行情是貸款金額的10%,代辦公司可依合約合法收取此筆費用,等於若申請300萬的貸款,必須支付30萬元的服務費,銀行的開辦費或帳管費仍需自行支付。

(3) 貸款條件難以爭取

由於貸款的審核是由銀行或融資公司決定,代辦公司無最終決定權,如果審核出來的貸款結果不滿意,代辦公司也不一定會幫忙爭取更好的條件,對客戶來說進退兩難,既想要更優惠的條件,代辦費又不能不付,否則將面臨違約。

代辦貸款的違約金是委託書金額的50%,也就是說:假設你希望代辦公司幫忙申請100萬的資金,同意服務費為貸款金額的10%,若經核准不申辦,視同代辦合約已經完成,客戶必須需繳交10萬元的服務費,若尚未核准前就放棄申辦,也必須繳交10%服務費的一半:5萬元,當作違約金。

8. 小心!不肖代辦公司的貸款詐騙話術

(1) 常見的不肖代辦詐騙手法

  • 隱瞞相關費用,申貸成功才依合約強迫收取

代辦公司之間的競爭也相當激烈,某些不肖的代辦公司,會在廣告字詞中強調「免事前收費」、「免費詢問」等等,誘騙客戶先簽下委託書,有合約在手,等貸款核准後,便依約向客戶收取高額的服務費,要特別留意。

  • 隨意更改收費名目

與代辦費意思相近的詞語很多,服務費、手續費、配對費…等等,無論何種名目,貸款核准後就是必須收取一筆相關費用。

  • 推銷明顯不合適的貸款方案

根據貸款種類及貸款方案的不同,代辦公司可以賺取的利潤也有差別,不肖的代辦公司,不管客人的需求是什麼,統一推銷一樣的貸款方案,不僅額度可能不夠用,貸款條件也不見得能符合客人需求,仍需自己多加留心。

(2) 代辦詐騙可能產生的風險

不是有政府立案的代辦公司就可以完全放心,坊間也有許多代辦詐騙假大型公司之名,使客戶以為自己找到了大型代辦公司,其實是詐騙偽裝的,許多大型代辦公司也都在網站加註警語,提醒客戶小心受騙,若不小心上當可能產生這些風險:

  • 個資外洩:騷擾電話接二連三,也可能被拿去作為他用。
  • 證件或帳戶外流:萬一被詐騙拿去作為洗錢帳戶,你的信用狀況將陷入危機。
  • 誤入高利貸陷阱:高利貸也可能偽裝成詐騙,高額利息壓得你喘不過氣。
  • 高額的服務費:加收高額的服務費用,貸款不成反而付出更多金錢。
  • 信用狀況變更差:因無力支付原有貸款,信用狀況每況愈下,將來更難向銀行貸款。
  • 真協商假代辦:有些客戶一看就知道負債太高或是根本無法再通過貸款了,代辦公司便會轉成送去向銀行申請債務協商,讓你以後貸款輕鬆繳,輕鬆還,缺點就是以後就別想要再跟銀行往來。

(3) 如何預防不肖的貸款代辦?

常見不肖代辦詐騙手法

這邊也幫大家整理,網路上最常見的3個代辦詐騙手法,若遇到類似的方式,一定要特別注意,或撥打165反詐騙專線來確認真偽:

  • 要求先提供證件、存摺正本、印章

無論辦理何種貸款,都不須事先提供證件,僅需在簽約時出示正本核對即可,更不需要抵押證件,千萬不要輕易把證件交出去。

  • 誇大不實的廣告

標榜借款0利率、免利息、無額度上限等等,所有貸款都需針對個人條件進行審核,不會無條件借款,太過誇張的廣告不要輕易相信。

  • 無實體公司地址與電話

正式的代辦公司會有實體辦公室供客戶造訪,也會有市內電話可供聯絡,不會只有一個LINE ID,或是0800免付費電話。

9. 貸款代辦常見問題

(1) 代辦貸款過件率高嗎?

銀行的網站特別註明,並無與任何代辦公司合作,透過代辦公司送件也不會有比較優惠的條件,但由於代辦公司不只送件給銀行,也會送往融資公司或民間個人金主,所以過件率是非常高的。

(2) 找代辦公司辦貸款一定會過件嗎?

所有貸款的准駁與否仍由銀行、融資公司等放款公司決定,代辦公司可以幫你找到審核比較寬鬆的公司,但不能夠保證一定會過件。

(3) 個人資料真的可以造假嗎?

個人和銀行往來的信用資料,全部留存於聯徵中心的信用報告中,如果有房子、土地、汽車,在國稅局的財產清單中也會記錄,自己開公司當老闆,也須在商工登記中進行登記。

銀行更會多方查證客戶資料,比方去電公司確認在職,調閱你的民刑事紀錄等等,想造假其實難度非常高,一旦被查到也有偽造文書嫌疑,建議不要偽造,提供真實資料去申請就好。

(4) 簽了代辦合約後可以反悔嗎?代辦中途不辦會怎樣?

與代辦公司簽下代辦貸款委託書,在貸款結果出來前,如果反悔不想申辦,需要繳交代辦服務費的50%當違約金,且未來三個月內,都不能自己向送件銀行自行送件申請,若經查到該銀行有撥款,一樣要繳代辦服務費。

如果貸款核准後,對貸款條件不滿意,想反悔不申辦,代辦公司一樣會依約向你收取代辦服務費,也就是說:簽約之後就準備付一大筆錢才能脫身,所以在簽約前一定要想清楚。

(5) 除了銀行跟代辦公司外,有別的貸款選擇嗎?

近年來銀行對客戶條件審核越來越嚴格,許多客戶會轉往審核較寬鬆的股票上市融資公司申請貸款,融資公司的貸款項目包含二胎房貸汽車貸款機車貸款、手機貸款等等。

想找融資公司貸款,依法規限制必須透過經銷商申請,客戶好評最多的好事貸是您可以優先考慮的選擇對象,案件直接送到融資公司進行審核,沒有代辦服務費,幫您貸得最好、貸得最省。

二胎房貸是什麼?額度、利率、申請條件及流程一次搞懂!

隨著房地產市場的發展和人們對於財務規劃的不斷深化,二胎房貸逐漸成為智慧理財的一環,提供了更多金融選擇和彈性。在這個資金需求多樣的時代,瞭解二胎房貸的基本概念、特點以及不同管道的優劣,對於合理選擇貸款方案至關重要。在接下來的內容中,我們將深入探討二胎房貸的額度、利率、申請條件及流程,為讀者提供豐富的資訊和實用建議。

一、什麼是二胎房貸?

二胎房貸,又被稱為二順位房貸或次順位房貸,是在你已擁有一筆房屋貸款的基礎上,向其他金融機構申請第二筆房屋貸款。這代表你的名下將同時存在兩筆房屋貸款。

在辦理房屋貸款時,第一順位的抵押權通常是購屋貸款,而二胎房貸的抵押權順序則排在原房屋貸款之後,即第二順位。

這種貸款形式為擁有房產的借款人提供了更多彈性,使其能夠更充分地善用現有房產價值,以滿足不同的財務需求。

二、二胎房貸額度可借多少?成數怎麼算?

二胎房貸的可貸額度及成數計算涉及不同管道的規定,具體數據因銀行或融資機構而異。

1.可貸成數和額度上限的多寡

在銀行申請方面,二胎最高可貸成數通常介於70%至80%,額度上限約在200至350萬元之間。相對地,融資管道的二胎房貸可貸成數則可達120%,額度上限可達500萬元。

2.房屋可擔保殘值的計算

房屋可擔保殘值的計算對於二胎房貸的可貸額度影響重大。在銀行申請中,可貸額度等於房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎設定金額。而融資方面,可貸額度則為房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎房貸剩餘本金。值得注意的是,銀行的房貸抵押權設定金額通常是貸款額度的1.2倍。

由上述說明可得出兩個結論。

  • 銀行二胎的可貸額度受限於房屋現值的70%至80%之間,且難以提高,因設定金額為固定值。
  • 融資二胎的可貸額度計算較寬鬆,可貸成數高達120%,而且隨著一胎房貸還款增加,二胎可貸額度也相應提高。

因此,融資二胎在可貸額度及成數方面相對靈活,提供更大的彈性與滿足多樣財務需求的可能性。借款人可根據自身需求和還款能力,謹慎選擇適合的管道進行二胎房貸申請。

三、二胎房貸利率多少合理?

二胎房貸的利率一直是申請者關切的焦點,一般印象中,銀行二胎利率相對較低,而融資二胎利率則被認為相對較高。然而,在實際應用中,我們需要從多個角度來評估利率的合理性。

1.二胎利率再優惠,貸得到才算數

銀行二胎雖然利率區間較低,但實際核貸的利率往往平均落在7%~8%之間,而非低利率區間的極端值。因此,銀行二胎的利率在實際應用中可能並不比融資二胎低太多。

2.融資二胎利率固定,不會受央行影響

融資二胎的利率區間雖然相對寬泛,但其最大優勢在於固定利率。固定利率使得融資二胎在央行升息的情況下不受影響,相對風險更低。與此同時,銀行二胎在央行升息時可能受到一定的影響,對借款者造成一定程度的不確定性。

3.二胎貸款借百萬,年息相差僅萬元

透過試算發現,銀行二胎和融資二胎在實際還款中的差異雖然存在,但每年僅差約萬元利息,相對於整個貸款期限而言,這個差額相對有限。

假設二胎貸款額度100萬元,以銀行利率8%、融資利率10%試算,兩者的月付金和利息總和分別是:

銀行和融資二胎房貸比較方案
二胎管道/比較項目 銀行二胎 融資二胎
二胎利率 8% 10%
二胎月付金 12,133元 13,215元
二胎利息總和 455,933元 585,811元

因此,若將可貸額度和審核難度納入考量,融資二胎仍是一個相對划算的選擇。

總的來說,二胎房貸利率,除了關注區間外,還應考慮固定利率的優勢和整體還款成本。在選擇時,借款者應詳細比較不同管道的利率特點,結合自身財務狀況和風險承受能力,做出明智的選擇。

四、二胎房貸好處與風險?優缺點比較

二胎房貸在財務規劃中具有明顯的優勢和風險,以下是這種貸款方式的優缺點比較:

1.二胎房貸的優點

  1. 貸款額度高
    透過二胎房貸,借款人可獲得相對較高的貸款額度。這讓他們能夠更靈活地應對高額資金需求,如子女教育、企業投資等。
  2. 申辦流程簡單
    相較其他貸款方式,二胎房貸的申辦流程相對簡便。借款人能夠更快速地完成相關手續,進行貸款申請。
  3. 撥款速度快
    二胎房貸通常擁有較快的撥款速度,適合有急需大額資金周轉需求的情況。借款人能夠更快地取得資金,應對突發狀況。
  4. 活化資產價值
    透過二胎房貸,借款人能夠活化名下不動產的價值,更有效地運用資產,提升整體資產運作效益。

2.二胎房貸的缺點

  1. 貸款利率高
    與其他房貸產品相比,二胎房貸的利率較高。這反映了由於額外貸款而增加的風險,借款人在長期還款過程中需支付較多利息。
  2. 銀行審核嚴格
    銀行對於二胎房貸的審核標準相對較嚴格,因為其具有較高的風險。借款人需擁有穩定的收入、較低的負債比例和較好的信用評分,以增加申貸成功的機會。

總的來說,二胎房貸在提供高額度、快速撥款等優勢的同時,也伴隨著較高的利率和嚴格的審核標準。借款人在考慮這種貸款方式時,應仔細權衡其需求、財務狀況和風險承受能力,以做出明智的金融決策。

五、二胎房貸申請條件限制?不同管道比較!

二胎房貸的申請條件在不同管道之間存在一些差異,其中以銀行、融資公司及民間二胎為主要管道。瞭解並比較各管道的條件有助於借款人做出明智的選擇。

1.基本年齡條件符合要求

年齡條件是二胎房貸的基本要求。銀行通常對年齡有嚴格的限制,要求申請人在20歲至65歲之間,且滿足「申請人年紀+貸款年限<70」的規定。相對而言,融資公司對年齡的要求相對較寬鬆,接受18歲至70歲的申請人,並無人房年齡相加的限制。

2.還款能力與信用評估

對於還款能力和信用狀況的要求對申請者而言至關重要。銀行要求提供正式的工作及收入轉帳證明,並強調信用評分600分以上、負債比低於60%、無信用卡透支及遲繳記錄。

相對地,融資公司在這方面的要求相對寬鬆,甚至不一定需要正式的財力證明,自營商、自由工作者和收入領現金者也能申請。

融資公司還是會重視過去的往來紀錄,也會看客戶是否有繳款的良好習慣。不過,在此項條件下,融資公司對於自由業者、八大行業和現金收入者更具接納度。

不同管道的推薦與否需要根據個人情況進行考慮。銀行二胎雖然利率較低,但審核嚴格,推薦給條件優秀的申請者;融資二胎則是名下有房子就有過件機會,更適合一般人申請;而民間二胎則因背景複雜且合約內容可能涉及風險,因此較不被推薦。

六、二胎房貸流程步驟為何?

二胎房貸的申請流程相對簡單,以下是完整的四個階段:

1.前置申請流程

在展開正式的二胎申請流程前,應確認自身條件是否符合申請要求。年滿18歲、有穩定收入、房屋仍有貸款空間、具房屋完整所有權是基本條件。前置流程的重點包括準備申請資料(身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等)和調整人房狀態,提高信用度和維護房屋狀況。

2.申請審核

貸款機構在收到申請後,進行信用評分、房屋鑑價、詢問貸款用途等審核過程。核貸結果出來後,申請人可考慮增加保證人或擔保品來提升額度或降低利率。

3.對保簽約

此階段是整個流程的重要環節,要仔細確認合約內容,包括貸款金額、利率、還款期限等。簽約後生效,如欲解約可能需付出高代價。

4.抵押權設定

因為二胎房貸是以房屋作為擔保品,需要經歷抵押權設定流程,確保貸款機構的債權。完成後,在房屋權狀上將清楚刊載抵押權的順位、權利人、擔保債權總金額等詳細資訊。

然而,申辦二胎房貸也需謹慎,因為在此過程中可能面臨一些風險,特別是所謂的「二胎蟑螂」現象。這些非法業者可能在申請後迅速調閱房屋謄本,企圖以更高額度誘騙借款人轉貸,帶來潛在的法律風險和債務陷阱。因此,借款人在選擇貸款機構時應格外謹慎,避免落入不法業者的陷阱。

七、二胎房貸申請注意事項有哪些?

在二胎房貸申請過程中,請注意以下事項以確保順利辦理:

  1. 先盤點自身條件是否符合資格
    在申請之前,請仔細檢查房屋狀態和自身信用狀況。確保房產有清晰的產權狀態,並且維護良好的信用評分,這有助於獲得更優惠的貸款條件。
  2. 說明二胎貸款資金用途
    在進行審核時,貸款機構可能會詢問二胎資金的用途。要準備充分的資料,清楚說明資金的使用計劃,這尤其對銀行的審核標準更為重要,因為銀行的評估相對較嚴格。
  3. 確認收費項目與合約內容
    在簽署合約之前,仔細閱讀所有條款和細則。注意利率、手續費等相關費用的明確說明,避免不小心陷入隱藏的費用陷阱。如果有任何不確定之處,應詢問貸款機構以確保清晰理解。
  4. 瞭解抵押權設定細節
    抵押權的設定是一個關鍵步驟,可以由借款人本人或委託地政士辦理。在此流程中,確保權狀清楚地記載了二胎房貸的抵押細節,包括抵押金額、期限等資訊。這有助於確保所有權利和責任的明確界定,為未來還款提供保障。

綜合而言,瞭解並遵循以上注意事項,有助於順利完成二胎房貸的申請流程,同時降低可能的風險,確保個人財務安全。

QA.二胎房貸常見問答

Q.30年老屋可以申請二胎房貸嗎?

由於老屋轉手性考量,銀行可能較不願承作,建議裝潢提升價值,或考慮股票上市融資公司二胎房貸。

Q.小套房可以申請二胎房貸嗎?

銀行對小套房貸款保守,建議選擇股票上市融資公司二胎房貸,只要有貸款空間就可辦理。

Q.申請過民間二胎房貸,銀行會知道嗎?

銀行查看土地登記謄本可得知,即便清償且塗銷,影響銀行貸款機會。股票上市融資公司二胎房貸可避免此問題。

二胎房貸作為一種具有彈性的財務工具,為借款人提供了更多可能性。通過本文的介紹,我們希望讀者能夠更全面地瞭解二胎房貸的運作方式、優勢與風險,以及申請過程中需要注意的事項。在理性思考自身財務需求的基礎上,謹慎選擇適合的二胎房貸方案,實現更全面、穩健的財務規劃。

×
×