當你臨時有資金需求的時候該怎麼辦？這時除了信貸、車貸，如果能夠懂得善用房屋來做為資金周轉的工具，也是不錯的選項。其中利率較低、額度較大的房屋增貸，可能是許多人的第一選擇，但當房屋增貸申請不過該怎麼辦？或增貸後金額不夠使用該如何解套？透過這篇就來告訴你申請房屋增貸時，有哪些該注意的地方。

1. 房屋增貸是什麼？

房子是最保值的財產，在現今房價持續高漲的情況下，若臨時有資金需求時，透過房屋增貸取得資金，是最好的方式之一，房屋增貸有：利率低且額度大的優點，借款人可依照個人資金需求金額，向原貸款銀行提出申請，原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價，並依據借款人的債信與財力狀況，進行評估審核，給予准駁。 一般申請人必須保有良好的信用狀況，與正常的還款紀錄，加上穩定的工作與收入的狀況下，才能將已繳一段時間的房貸，將還掉的房貸本金，多貸出來，甚至再增加更多的資金出來。

2. 房屋增貸優點有哪些?

當需要資金周轉時，可以不用賣房也能取得資金，將增值的房價向銀行貸款出來，活化你的不動產，房子也能這樣幫你：

•  額度高
  依照房屋的價值而定，銀行的房貸成數上限，是房屋價值的八成，最高額度是6000萬，而且沒有DBR22倍的限制。
•  利率低
  房屋貸款為所有貸款中放款利率最低，目前最低的是 1.31%。
• 還款長
  房屋貸款還款年限最長可達40年。
• 費用低
  房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費，沒有額外費用產生
•  審核快

由於房屋增貸是向原貸款銀行，再申請一筆資金，銀行審核速度會快些，工作流程約7至10個工作天，如需做追加設定，則多1~2天。

3. 房屋增貸缺點有哪些?

• 審核嚴

當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房屋增貸不易過件。

• 額度小

原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守，因鑑價後增值空間不大，房屋增貸成功機率通常不高，或核貸金額較低。

4. 各銀行房屋增貸利率

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，建議申貸前可以先多方比較參考，選擇適合自己還款方式。

貸款銀行	貸款利率	貸款期限	貸款成數
國泰世華銀行	1.37%起	最長20年	最高8成
王道銀行	1.65%起	最長40年	最高85成
凱基銀行	1.33%起	最長20年	最高85成

5. 申請房屋增貸條件有哪些?

• 原房貸繳款紀錄正常
• 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用評分須達600分以上）
• 需有明確的財力證明
• 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於４０％以上）
• 工作收入穩定，有工作證明

6. 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請，也因為已經是往來許久的客戶，銀行內部也有借款人的基本資料，所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單，需準備資料如下:

• 雙證件
• 申請書與個資同意書資料
• 工作證明資料（如勞保異動明細或是在職證明等）
• 收入證明資料（如薪資轉帳存摺或扣繳憑單，國稅局申請的所得清單或完稅證明）
• 其他財力證明資料（如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料）

7. 房屋增貸流程是什麼?

• 提出申請
• 親至銀行填寫貸款申請書，並繳交所需資料（0.5天）
• 房屋鑑價
• 銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業（2天）
• 進行審核
• 估價完成後若有增貸空間，則銀行開始進行審核（3-5天）
• 對保簽約
• 貸款核准後，借款人需親至銀行進行對保簽約作業（0.5天）
• 設定抵押
• 代書送件地政事務所，辦理抵押權設定（1~2天）
•  撥款入戶
  設定完成後，銀行撥款至帳戶（0.5天）

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，就可以完成撥款。

房屋增貸對保需準備資料

• • • 雙證件
    • 撥款存摺印鑑章
    • 權狀正本

8. 房屋增貸申請前要留意什麼?

想要申請房屋增貸時，請務必要注意以下情況：

• 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議須將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因屋內擺設不整齊，屋況不乾淨，而造成扣分，使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時，建議將所有電燈打開，部分窗戶也要打開，讓屋內空間明亮，空氣流通，這樣也可以加分。

• 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸，建議在申貸前六個月，調整以下事項，讓房屋增貸可以順利核貸。

• • • 財力狀況
      將所有資金集中在存摺帳戶中，不要有月光族的情形出現。
    • 按時繳款
      所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形。
    • 不動用循環利息
      信用卡也務必都全額繳清，不要使用循環信用或是預借現金等情形。（不要只繳最低應繳金額）
    • 近期不申貸
      不要向任何金融機構提出＂新業務申請＂需求，就是提出申請貸款的需求，這樣會有近期同業查詢，以及降低信用評分的缺點。
    • 可加購房貸壽險
      若自身狀況較差，則建議加購房貸壽險，以幫助提高過件率。

成功申貸後，申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約，也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款，因此，建議您申請前務必先評估自身還款能力，與增貸條件是否能夠符合需求，再決定是否申辦。

※溫馨提醒：房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這一年內還款的情形，讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。

9. 房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸，你知道被婉拒貸不過的原因嗎？

• • • • 職業收入不明，工作是屬於領現的族群
      • 申請人信用狀況不佳，貸款有遲繳記錄，或信用評分過低
      • 負債比過高，動用信用卡循環或預借現金等
      • 房子經銀行鑑價後，無增貸空間
      • 貸款中的房貸繳款紀錄不佳
      • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等，造成多家銀行送件查詢

10. 銀行房屋增貸沒過怎麼辦?

向銀行提出申請房貸增貸後，可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或是房屋經銀行重新鑑價後，發現該房屋增值的空間不大，造成無可貸空間，以至於無法順利放款，該怎麼辦？除了申請房屋增貸之外，還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

•  房屋增貸

房貸轉增就是將現有的房貸餘額，轉貸到另一家銀行，並增貸所需要的資金出來，選擇此方案的客戶，大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等，轉增貸成功後，有可能繳款金額與原貸款銀行差不多，但是卻增貸出一筆資金可以運用，這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者，需要考量轉貸成本，如銀行的開辦費手續費，火險地震險保費，代書費，地政規費等，以貸款金額500萬估算，整個房貸轉增貸完成後，約需要支出的所有轉貸成本如下:

• • • • • 銀行的開辦費:3000~5000元。
        • 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。
        • 代書費:8000~12000元。
        • 地政事務所規費:6000元，書狀費160元。

以上合計約: 20000~25000元左右。

• 二胎房貸

除了房貸轉增貸之外，另外還有二胎房貸可以選擇，銀行的二胎房貸，利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年，條件也很不錯，但向銀行貸款唯一前提，仍然是維持個人良好的信用，但現行銀行一胎貸款大都已貸滿，想要辦理二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高，大約僅可貸出30~80萬不等的金額。

銀行二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道	銀行二胎房貸	房貸增貸	房貸轉增貸
最高額度	鑑價9成	鑑價7~8成	鑑價7~8成
還款期限	7-15年	最長20年	最長30年
優點	利率較高	費用省，利率低	利率較低，可取得資金
缺點	還款期限短，月付金較高	額度較低	審核嚴格

有資金周轉需求，就是要找銀行，但近年來因為法規關係，使得向銀行向貸款變得相當嚴格，讓許多人常被婉拒在銀行門外，你知道嗎？ 銀行貸款不過的原因有很多，小從個人信貸大到房貸等各種貸款，每間銀行審核貸款的方式與角度不同，對於貸款人條件要求也不盡相同，但嚴格卻是一樣的，透過銀行借款就會核貸撥款嗎?  透過這篇整理出銀行貸款不過的原因有哪些? 並給你提高銀行貸款過件率的6個建議，趕快學起來。

1. 常見銀行貸款辦不過的原因

當需要資金周轉的時候，向銀行借款是最普遍也最安全的選擇，但銀行貸款當中的潛規則你知道多少? 申請銀行貸款的流程繁瑣，除了須填寫相關文件之外，也得檢附相關財力、工作證明等等，縱然這樣配合到底，卻仍無法保證銀行一定貸得出來，最可怕的是，竟然還會因此多留下一筆聯徵紀錄，常見銀行貸款辦不過的原因有哪些呢？以下大致分為個人財務因素與聯徵條件因素來說明：

(1) 個人財務因素

• 負債比過高
  物價上漲，薪資沒漲，缺錢自然就會需要向銀行周轉，信貸、車貸、信用卡循環..等，名下負債越來越多，這樣就是:負債比過高。
• 無薪資、財力證明
  工作是屬於領現金族群或是自己做小生意，沒有薪資與財力證明，銀行為了能確保借款人日後有能力還款，會在申辦貸款時要求借款人提供財力或收入證明。
• 工作年資短
  工作年資太短，或工作不穩定的人，會被銀行判定收入不穩定，屬於高風險客群。
• 往來存摺積數不佳或月光族
  銀行會看借款人的往來存摺積數，若存摺簿內沒什麼存款，或是接近月底就沒錢了，俗稱月光族，這樣的客戶，要申貸也會很難過關。
• 近一年內有增貸紀錄
  若於近一年內有增貸紀錄，因資金需求大，且還款時間不夠長，頻繁向銀行提出申貸需求的人，會讓銀行覺得資金缺口很大，通常過件率也不高。
• 信用記錄不佳或有呆帳紀錄
  對銀行而言＂良好的信用紀錄＂，是貸款的基本條件，若有信用記錄不佳或甚至有呆帳紀錄者，這些都可歸類為:信用瑕疵或信用不良，如果是信用有瑕疵、信用不良者，想要跟銀行貸款，根本就是不可能的事情。

※額外補充：聯徵中心的呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年，若有銀行呆帳紀錄，只要將欠款清償，聯徵中心會將此紀錄揭露三年，期滿後就會變成信用空白，俗稱”老白”，這樣的客戶，要跟銀行申請貸款，成功率也是極低的。

(2) 聯徵條件因素

• 信用評分不高
  向銀行申請貸款，銀行審核的第一個要件，就是看借款人的信用評分，如果信用評分過低，銀行會直接婉拒，連談都沒得談。一般銀行會接收的信用評分是600分以上。

• 信用空白（信用小白.信用老白）
  從來沒有跟金融機構往來，或使用信用卡紀錄者，這就是所謂的「信用空白」，俗稱：信用小白、信用老白，當日後有資金需求向銀行提出申請時，很容易遭到銀行婉拒， 婉拒原因就是：無信用紀錄。 建議你要申請一張信用卡，正常使用，準時繳款，保持良好信用紀錄，將來若要向銀行貸款就比較容易些，因為你已經有：良好的信用紀錄了。

• 信用卡或貸款遲繳紀錄
  不論是信用卡或者貸款，銀行都相當看重貸款人信用狀況，通常超過截止繳款日1週仍未繳納，銀行就會知會聯徵中心，就會產生信用卡或貸款遲繳記錄，並且聯徵中心會持續揭露一年，這點是在信用評分中，佔有很重扣分的項目，當信用評分過低，無論是申請信貸、房貸，或是申請信用卡等，都會辦不過。

• 信用卡循環次數多
  當繳卡費已出現繳納「最低應繳金額」時，就會開始啟動信用循環，當循環次數超過5次（30%）時，就會被聯徵中心註記循環次數過高。

• 信用卡預借現金紀錄
  信用卡分期付款分有三種類型：預借現金分期、消費分期(指單筆消費款項分期)、帳單分期(指整筆帳單分期)，其中，預借現金則是代表持卡人對於資金有緊迫性的需求，利用信用卡的信用額度變現，當聯徵出現這項紀錄時，貸款就會很難貸款成功。

• 動用現金卡紀錄
  從95年的雙卡風暴後，現在的銀行只要看到借款人動用現金卡，婉拒的機率是90%，所以如果有現金卡的人，不建議繼續使用。

• 信用卡強制停卡
  當持有信用卡消費後，無法按月準時繳款，或最低應繳金額也無法準時繳款時，銀行就會展開催收並加收滯納金，若經催收　連續2個月仍無法繳款，發卡銀行為求自保，就會開始進行「強制停卡」程序，一旦持卡人被銀行執行強制停卡，手中其他發卡銀行也將會跟著停卡。如果有這種紀錄，就無法向銀行申貸成功的。 根據聯徵中心資料顯示，信用卡揭露將自停卡發生日起揭露5年，但款項未繳之強制停卡資料，未清償者，自停卡發生日起揭露7年；已清償者，自清償日起揭露6個月，但最長不超過自停卡發生日起7年

• 警示戶
  此為現行金融機構預防詐欺通報方式之一，當存款帳戶被通報為「警示帳戶」時，金融機構會立即知會聯合徵信中心（聯徵中心）的警示帳戶網路，通報全國金融機構，各金融機構也會啟動「警示帳戶」暫停全部交易，期間凡匯入的款項將會退回原匯款銀行。「警示帳戶」的揭露期限從每次通報起算，超過2年聯徵中心不再揭露訊息。

• 聯徵次數頻繁
  『聯徵查詢』 就是借款人每一次向銀行提出貸款申請，銀行就會向聯徵中心查詢信用報告，這個查詢，就屬於新業務申請查詢一次，這種查詢次數如果過多，就屬於連徵次數頻繁，銀行就會退保守承做貸款，或甚至以這個為理由婉拒申請。聯徵查詢次數是銀行用來審核申請人信用資料的一種風險管理方式，對大多數銀行而言，聯徵次數超過3次就已經是風險的極限。

※【溫馨提醒】申請聯徵查詢註記錄有3個月，為了不讓銀行以為需要資金而頻繁調聯徵，建議須間隔3個月。

• 聯徵分數（信用評分）
  當需要申請信用卡或貸款時，銀行會根據你的聯徵紀錄，評估申請人的信用狀況與還款能力。 個人評分結果分為3級：
• 1.如該當事人為有信用評分者，揭露實際分數。（分數介於200分至800分）
• 2.如該當事人無信用往來紀錄，屬於無法評分者，則揭露「此次暫時無法評分」。
• 3.如該當事人屬於信用不良者，則給予固定評分，則揭露為「200分」。

※【溫馨提醒】信用評分600分以上，才算是信用良好，也比較有機會取得較好的貸款條件。

延伸閱讀：信用報告聯徵報告有哪些紀錄？不上聯徵有什麼好處

2. 有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異

有提供抵押品的貸款，稱為：有擔保貸款，例如：房屋貸款，土地貸款，汽車貸款等。沒有抵押品的貸款，稱為無擔保貸款，例如：信用貸款或稱小額信貸，無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時，不需要提供任何抵押物品的貸款方式，銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度，收入狀況等去評估。

從銀行的廣告看起來，信用貸款的申貸條件看似寬鬆，卻有隱藏銀行高標準規定，因無抵押品對銀行來說風險較高，故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估，銀行算盤打得精，信貸想要貸好貸滿，幾乎不可能。信貸核准機率低，核貸額度都不高，建議可以改用有擔保品貸款(抵押物)，就能提高核貸的機會與核貸額度。

有擔保品貸款(抵押貸款) 與無擔保品貸款(信用貸款)

類型	無擔保品	有擔保品
核貸依據	申請人信用能力	抵押品(房子、車子等)
風險	較高	較低
額度	較低 (不得超過月薪22倍)	較高(依擔保品價值評估)
申請流程	較長(繁複)	較快、簡單
申請時機	小額需求	大額資金
還款期限	1-7年	20~30年

延伸閱讀:各銀行信用貸款比較表

3. 如何提高貸款過件率? 

想要提高貸款過件率，以下這6件事是很重要的指標：

• 培養好信用
  平時就留意各種帳單的繳款截止日期，務必按時繳款，其中也包含信用卡使用紀錄，不要使用預借現金或循環信用，能夠讓銀行能夠確實掌握申請人的信用狀況與還款能力。
• 聯徵分數/次數
  銀行根據聯徵信用報告內容，依照你與金融機構來往的紀錄，作為審核貸款是否能順利撥款的主要因素考量。維持良好的聯徵記錄，就能提高核貸的機會。
• 提供保證人
  如果申請人信用與財力狀況不好，若能提供工作收入穩定的保證人，就有機會增加核貸成功機會。
• 提供財力證明
  薪資收入、勞保投保資料等都是銀行審核的基本要素。在規模較大、成立時間較久的企業上班(上市櫃公司)，或屬於軍公教人員，在職時間較長、沒有頻繁換工作，都可以提高核貸機會。
• 與銀行密切往來
  建議貸款前就必須與銀行間有良好的互動往來，增加銀行放款的信心，銀行不喜歡沒有往來紀錄的小白。
• 找到適合自己的貸款方案
  每間銀行貸款額度、利率與貸款條件都不一樣，在貸款前建議可以多方比較各銀行間的方案先進行評估，申請人也要對自身條件先審視一番，就能提高貸款過件率喔。

4. 銀行貸款辦不過怎麼辦?

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力)，若想藉由銀行來取得周轉資金，對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人，很容易因自身條件不好而被銀行婉拒，此時建議你可以考慮好事貸二胎房貸、汽車貸款、機車貸款，讓你只要有房子、有車子就能申請，貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上，能夠更快速滿足你資金上的需求。

5. 好事貸二胎房貸申請流程

• 線上填單
  線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
• 房貸經理電聯並評估送件
  進行房屋評估鑑價
• 案件審核
  2天內可知貸款結果
• 房貸核准並相約對保
  不須透過代書，由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
• 完成撥款
  設定完成後，2天撥款，依各地政辦理速度不同

延伸閱讀：二胎貸款要怎麼辦？辦理流程是什麼

6. 「增貸」「信貸」限制重重…

「增貸」和「信貸」的優惠利率和額度，銀行僅留給「信用評分>600分」的優質顧客！明明身為老闆、明明房屋有空間，卻被銀行婉拒？不想受氣、屢次遭拒，好事貸®二胎房貸是您銀行外的最佳選擇！

作者簡介－周錦光 好事貸（好事貸二胎房貸直屬經銷商）
15年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2008年：遠東商銀 消費金融處 業務副理
．2008~2018年：三信商銀 消費金融處 業務經理

實價登錄2.0於7月1日正式登場，內政部的5大變革到底改了什麼？新制上路後，除了讓國內的房地產交易更趨向透明化，還帶來哪些影響？本文一次告訴你。

1. 實價登錄2.0新制內容

(1) 地號、門牌完整揭露

原本舊制只揭露區段化的地號或門牌，新制改為完整揭露詳細的地號及門牌資訊，並溯及已揭露的案件，讓交易資訊更為透明。

(2)  預售屋全面納管、即時申報

新制將預售屋納管，銷售前，須將銷售資訊報請地方政府備查；售出後，須在簽訂買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊，避免不肖建商哄抬價格。

(3)  增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則

新制上路後，地方主管機關得向交易當事人調閱相關文件，對於疑有不實申報登錄價格者，中央主管機關可向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外，未依限申報、申報價格或交易面積不實者，按戶（棟、處3萬~15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，可加重按次處30萬~100萬元罰鍰。

(4)  紅單交易納管、禁止轉售第三人

新制規定，銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單、標明標的物和價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買方事項，以保障消費者權益。

此外，買方也不得將預售屋紅單轉售第三人，避免不肖人士炒作紅單交易市場。若違反規定，將按戶（棟、處15萬~100萬元罰鍰。

(5)  預售屋買賣定型化契約備查

新制規定，預售屋銷售前，應將買賣定型化契約報請地方政府備查，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，按戶（棟、直接處6萬~30萬元罰鍰，以保障消費者權益。

2. 實價登錄2.0對房市的影響

(1)  預售屋買賣透明化？

過去由於預售屋的價格資訊不對稱，部分業者會以各種推銷話術，為了高價出售，有些業者甚至還會製作假的銷控表、其他建案機密市調表，來誤導消費者。

※這些話術你有聽過嗎？

「案子很搶手，賣到剩個位數，要買要快！」
「現在賣五成了，下周要加價，想買要快！」
「你想看的樓層／坐向／坪數，剛好賣完。」
「這戶突然退戶，要就現在買，不然就被搶走了。」
「建商決定釋出自己想保留的那戶。」
「老闆說這價格可以賣，但是現在就要決定。」
「這一戶特別算你便宜，不能告訴別人。」
「別人都賣這麼高，我們的算便宜了！」

最後，這些被話術哄騙的消費者，在倉促下訂後，才驚覺自己買到不合適或者比別人還貴的房子。

實價登錄2.0上路後，預售屋的價格和銷售狀況就得「邊賣邊公開」，雖然有30天時間差，還是可以大幅減少業者操弄價格的空間。

(2)  新屋供給不足？

實價登錄2.0納管預售屋之後，由於銷售前須將銷售資訊、買賣定型化契約報請地方政府備查，審核將增加建案開賣前的作業時間，且在營建成本持續上漲的情況下，部分建商可能會以先建後售的方式，來降低成本風險，造成新屋供給不足的問題，買屋者的選擇也會變少。

(3)  房價下跌有望？

實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路後，許多民眾都期待能減緩房價上漲的速度，甚至讓房價下跌，不過這些人恐怕要失望了。

由於現在的低利率環境，加上市場資金氾濫，且原物料上漲、缺工嚴重的問題，短時間內也難解決，使得營造成本居高不下，間接撐起房價。因此，即使政府積極出招打炒房，頂多會讓房價震盪起伏一陣子，要下跌是不太可能的。

延伸閱讀：房地合一2.0懶人包！修法重點、影響層面完整分析

什麼是代書貸款？跟銀行貸款、民間貸款有什麼不一樣？代書貸款是取得資金的好選項嗎？有什麼該注意的地方？本文幫您整理代書貸款的完整攻略，貸款額度、利率、申請條件及流程一次看懂。

1. 代書貸款是什麼？

代書貸款是指透過非金融機構所申請的信用貸款，屬於民間借貸的一種，因此也稱作民間信用貸款、民間代書信貸、或民間代書借款。

早期代書又分為土地代書跟工商代書，前者的主要工作是代為辦理房屋土地過戶及設定等地政登記業務，即地政士、土地登記專業代理人；後者則是處理公司財稅帳務的記帳士。

此外，代書也時常協助客戶辦理貸款業務，如果遇到銀行貸款不過的情形，代書也可能會引介民間金主作放款，甚至自己就是金主，進而衍生出代書貸款，而代書貸款又分為無擔保品（信貸）跟有擔保品（不動產如：房屋二胎或土地），汽機車貸款等。

(1) 什麼情況需要代書貸款？

假設您今天臨時需要一筆資金作運用，例如趕銀行3點半軋票、支付廠商款項，如果是申請銀行信用貸款，最快也要7個工作天才能取得資金，且需綁約，並不適合短期資金需求者。

此外，銀行貸款審核非常嚴格，如果您的收支負債比較高，或曾因貸款遲繳、使用現金卡、動用信用卡循環利息而導致信用評分較低，而無法申請銀行貸款，即可透過審核寬鬆且撥款快速的代書貸款，來取得資金。

• 急需資金
• 短期資金周轉
• 負債比過高
• 剛辦過貸款
• 名下無不動產、不動產持分或已有二胎貸款
• 信用評分低
• 信用不良紀錄
• 信用小白

(2) 代書貸款和代辦貸款的差別？

代辦貸款就是透過代辦公司來協助申請貸款，管道可能是各大銀行、融資公司或者民間借貸。雖然代書貸款也有提供代為辦理貸款的服務，但放款者（金主）可能就是代書自己，因此與純做代辦服務的代辦貸款不大一樣。

2. 代書貸款的優點有哪些？

(1)  審核寬鬆：基本上，代書貸款不看借款人的負債比和信用分數，只要提供薪資轉帳證明和勞健保證明就能申貸，可協助有信用瑕疵的客戶解決資金問題。

(2) 撥款快速：相較於銀行信貸申請至少要等7~14個工作天才會撥款，代書貸款只需1~3個工作天即可撥款，甚至有些標榜24小時內完成撥款，可即時解決客戶的資金需求。

(3) 免抵押品：代書貸款屬於信用貸款的一種，因此不需提供擔保品，名下無車、無房也可申貸，且審核比銀行信貸更寬鬆。另外，若想貸更多的資金，代書貸款也有提供擔保品貸款（房屋土地、機器設備、汽機車、支票等）。

(4) 隨借隨還：一般銀行貸款都需要綁約，貸款期限2~7年，若提前清償貸款還需支付違約金，而代書貸款不需綁約，借款人可隨借隨還，較適合只有短期資金需求的客戶。

3. 代書貸款的風險有哪些？

(1) 借款利率高

代書貸款的利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%，雖然貸款利率看起來並不高，甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近，但其實代書貸款大多是以「月」利率計算，而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算，若將代書貸款利息換算成常用的計息方式，實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此，建議申辦代書貸款前，應先確認利息的計算方式。

(2)  收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款，都會跟客戶收取相關手續費用，依據不同的借款管道，收費項目也不一樣，較常見的收費項目有開辦費（也稱帳管費或手續費）、代辦費（也稱服務費）、聯徵查詢費（部分銀行）、代書費（若為不動產抵押貸款）等。

有些代書貸款，可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用，例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費，但其實這都是同樣的東西，卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前，先確認收費項目及金額。

(3) 只還息不還本（部分代書貸款）

一般常見的貸款還款方式為本息均攤，也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還，每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本，後者的貸款本金可隨時償還，利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下，可能每個月光償還利息就快無法負荷了，恐怕也無力償還本金，等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前，先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者，會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡，每月薪資發放下來後，代書業者會先扣除當月的應繳款金額，再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

(4) 假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照，才可掛牌執行業務，然而市面上存在著部份無照執業的非法代書，利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書，向借款人收取不合理的利息及費用，也可能在借貸合約動手腳（例如更改還款周期）；另外有些假代書是由詐騙集團假扮的，他們可能會以協助美化資料的名義，要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章，實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途，使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

4. 代書貸款的額度多少？

(1) 代書信貸／小額信貸

銀行信用貸款又分為一般信貸及小額信貸，不過不管是選擇哪一種信用貸款，您在金融機構的無擔保債務（包括信用卡、現金卡及信用貸款）不能超過月收入的22倍（簡稱DBR22），因此即使銀行信貸標榜最高能借到350萬，除非您的月薪超過15萬，否則也沒辦法貸這麼多。

代書貸款沒有月收入22倍的限制，因此貸款額度是因您的個人條件來決定的。雖然代書貸款標榜額度最高500萬，但畢竟利率較高、還款壓力較大，因此建議您還是要先評估自身的還款能力再申貸。

貸款類型	銀行信用貸款	代書信用貸款
小額信貸額度	3~50萬	3~50萬
一般信貸額度	最高350萬	10~500萬

(2) 代書二胎房貸

二胎房屋貸款的額度是依據房屋殘值來決定的，因此即使您看到貸款額度很高，也不見得真的能借到這麼多錢，而不同貸款管道的差異在於貸款成數及可貸額度的計算方式。

二胎房貸類型	好事貸二胎房貸	代書二胎房貸	銀行二胎房貸
貸款額度	最高300萬	無上限	最高350萬
貸款成數	房屋鑑價110%	房屋鑑價110%	房屋鑑價90%
可貸額度	房屋現值–原房貸餘額	未說明	房屋現值–原房貸設定金額

5. 代書貸款的利率多少？（月付金試算）

代書貸款的利率看起來雖然不高，部分代書卻可能以其它名義向客戶收取費用，若把這些花費併入計算，實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高，所以一定要特別注意。

※「總費用年百分率」就是根據借款利率、借款期間以及辦理貸款所需支付的相關總費用，所計算出來的一個百分率，可以反應出貸款的「真實負擔」。

(1) 代書信貸／小額信貸

我們以貸款金額50萬、貸款期間5年來計算每個月應繳交多少月付金：

貸款類型	銀行信用貸款	代書信用貸款
月息	0.14%~1.33%	2%~5%
年利率	1.68%~16%	24%~60%
月付金	8,694~12,159元	14,384~26,414元

(2) 代書二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金：

二胎房貸類型	好事貸二胎房貸	代書二胎房貸	銀行二胎房貸
月息	0.58%~0.83%	0.5%~3%	0.2%~1.3%
年利率	7%~14%	6%~36%	2.5%~16%
月付金	30,185~33,202元	29,217~65,466元	25,978~39,724元

6. 代書貸款的期數多少？

代書貸款最大的優勢就是貸款免綁約，可隨時償還本金，對於短期資金短缺者確實是不錯的貸款選項，但如果您沒有打算、或者沒有辦法盡早把債務清償完畢，還是建議您選擇利率較低的銀行貸款或融資貸款，月付金壓力會比較小。

(1) 代書信貸／小額信貸

貸款類型	銀行信用貸款	代書信用貸款
貸款期限	最長7年／84期	最長5年／60期
綁約期限	12期	無

(2) 代書二胎房貸

二胎房貸類型	好事貸二胎房貸	代書二胎房貸	銀行二胎房貸
貸款期限	最長10年	最長7年	最長10年
綁約期限	20期	無	12~24期

7. 代書貸款的收費有哪些？

• 開辦費：2,000~6,000元
• 服務費：貸款金額6%~15%

有些代書貸款的代書費會另計。此外，一般貸款是撥款完成後的一個月才開始還款，但部分代書貸款會先跟客戶預扣3個月的利息，這也算是額外的收費。

※代書貸款網站的溫馨提醒：民間合法代書貸款，撥款前不會向客戶收取任何費用。

8. 代書貸款的申請條件？

• 年滿20歲
• 有穩定工作，需有勞保
• 有固定收入，需有薪資轉帳
• 名下有房屋或土地（代書二胎貸款）

9. 代書貸款的申請流程？

(1) 申請：於代書貸款網站留下資訊，待專員與您連繫並評估後，即可提出貸款申請，並檢附身分證正反面影本、勞保異動明細及薪資轉帳證明等文件。

(2) 審核：專員提交申請資料後，當日即可知道審核結果。

(3) 照會：專員會與您核對貸款的詳細內容，包含核貸額度、利息及期數。

(4) 對保：對保人員會與您約時間當面簽約，若您申請有提供擔保品的代書貸款，當天會一併設定抵押。

(5) 撥款：完成所有的申請程序後，便撥款至您指定的帳戶。

10. 除了代書貸款，有其它的貸款選擇嗎？

目前市面上的代書貸款管道非常多，如果您不知道如何挑選合法、安全的代書貸款，或覺得還款壓力較大，建議您仍以銀行貸款為優先。

如果您是因為負債比較高、信用有瑕疵、或者因為收入領現金、沒有薪轉證明而無法申辦銀行貸款，建議您可以向股票上市的融資公司申請貸款，目前台灣前三大股票上市融資公司所提供的貸款產品分別為：

 

融資貸款管道	好事貸企業	企業	融資公司控股
二胎房貸	有承辦	無承辦	無承辦
汽車貸款	有承辦	有承辦	有承辦
機車貸款	有承辦	有承辦	有承辦
手機貸款	無承辦	無承辦	有承辦

※融資公司受限於法規，無法直接對客戶放款，需透過經銷商承辦，好事貸為好事貸好事貸直屬經銷商，貸款專員皆有10年以上的銀行資歷，可協助您解決資金問題。

目前三大股票上市融資公司有提供的二胎房屋貸款最高可貸到300萬、汽車貸款最高350萬、機車貸款最高10萬，您可以依據您的資金需求作選擇。如果不確定哪種貸款產品適合自己、或有其他貸款問題想了解，您也可以直接加Line與好事貸專業的貸款專員作諮詢。 

11. 代書貸款的常見問題？

(1) 代書貸款算高利貸嗎？如何辨別合法的代書貸款？

不算。代書貸款屬於民間貸款的一種，合法代書是經過政府合法立案經營的，因此並不是高利貸。而有些民眾之所以會把代書貸款跟高利貸劃上等號，大多是因為市面上有許多高利貸和詐騙集團會偽裝成代書，以此名義來向借款人收取高額的費用，這個就是非法代書。

因此，如何挑選合法的代書貸款也很重要，建議您可透過以下3點來作初步的觀察：

• 有無政府核發的營業登記證
• 利率及收費是否在合理範圍內
• 有無要求寄送身分證、存摺正本

(2) 我「目前有跟代書借錢」，還能再辦代書貸款嗎？

可以。部分代書貸款業者有提供代書貸款增貸及代書貸款2貸的服務，如果您已經申請過代書借款且已繳滿3期以上，還是可以詢問看看有無增貸方案、或可申請代書貸款轉增貸。

但也提醒您，申請代書二次貸款需注意以下事項：

• 借款利率較高
• 審核較嚴格
• 負擔變重

(3) 代書貸款繳不出來會怎麼樣？

合法的代書業者，處理逾期還款的方式也合乎法律規範，若已申請代書貸款且未依約還款，可能會有以下情形：

• 依照合約加收利息與違約金
• 黑名單註記（恐無法再申請代書貸款）
• 電話催收、掛號信催收或親訪催收
• 向法院聲請支付命令或拍賣擔保品

(4) 我「已詢問過代書貸款」，還能申請好事貸好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

可以。想辦二胎房貸，多方詢問是人之常情，向代書詢問後，如果沒有簽下合約，當然可以再找好事貸申請，完全沒問題。

(5) 我「目前有跟代書借錢」，還能申請好事貸好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

可以。如果您是申請過代書信用貸款，沒有使用房子作抵押貸款，可以再向好事貸好事貸申請二胎房貸，如果是申請過代書二胎房貸，需加LINE由貸款專員評估可否承作。

作者簡介－孫鴻貴
好事貸（好事貸二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：

• 2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
• 2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
• 2011年~2015年：榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎（連續五年榮獲殊榮）

 

說到辦理貸款，許多人第一直覺就是找銀行辦理，但是全台灣30多家銀行不知從何選起？加上現在的銀行太嚴格，也不可以亂送件申請（因為會變成多家送件而遭婉拒），代辦公司就是這樣產生的，只要提出貸款需求，付一些服務費，代辦公司便會幫你處理到好，但是如何選到好的代辦公司？7招幫你選到最適合你的代辦貸款。

1. 代辦公司是什麼？

代辦公司到底是什麼？其實簡單來說，原本辦理貸款，僅需由本人向銀行申請即可，但是因為現在的銀行太嚴格，有資金需求，不是隨便找一家送件申請就會核准的，每一家銀行的規範不一樣，每個人的狀況也不同，條件狀況好的人，隨便找銀行送件申請就會核准，但如果客戶自身條件較差，不符合銀行貸放規範，送件申請是很容易被婉拒的，所以才有代辦公司產生。

因為代辦公司熟知銀行的貸放規則，需先繳交代辦服務費，代辦會依據貸款人的自身條件，篩選適合的貸款管道再送件，才不會因為貸款人對銀行規範不了解，多家送件申請皆遭銀行婉拒，甚至借不到錢，這樣協助辦理貸款的公司就稱為「代辦公司」。

代辦公司的規模有大有小，素質也參差不齊，在選擇時要仔細檢視公司的相關資訊、是否有真實的客戶貸款經驗，秉持著貨比三家不吃虧的原則，謹慎選擇你需要的服務。

(1) 個人代辦和代辦公司有什麼差別？

代辦不一定需要成立一家專門的公司，只要有資金管道，個人也可以成為代辦，二者本質上其實是一樣的，差別僅在是否有特別去申請設立公司。

(2) 貸款代辦公司和代書貸款有什麼不一樣？

我們用簡單的表格來說明兩者的差別：

代辦貸款	代辦公司	代書貸款
身分	仲介	仲介/金主
是否為公司	個人/公司皆可	個人/公司皆可
貸款服務費	有	有
資金來源	銀行/融資公司/個人金主	個人金主

 

代辦公司單純是仲介的角色，幫你找尋有資金的對象申請貸款，代書貸款就比較複雜，代書可以幫你仲介資金管道，如果他自己資金足夠的話，也可以直接放款給你。

(3) 直接找銀行辦貸款，和透過代辦公司辦貸款有什麼差別？

• 銀行

直接找銀行辦貸款，會由銀行行員與你接洽，並提醒你該準備什麼資料，目前進行到什麼步驟，如果對貸款結果不滿意，行員也能視情況幫你爭取，無須支付額外費用，既省錢又快速。

• 代辦公司

透過代辦公司辦理，由代辦公司送往銀行或融資公司審核，實際缺補件由行員告知代辦公司，代辦公司再轉達客戶，多了一道手續，時間上比較長，也較難爭取優惠條件，除了銀行收取的費用外，還須支付代辦費。

代辦貸款	銀行	代辦公司
服務人員	銀行行員/業務	一般行政人員
辦理速度	快	較慢
爭取貸款條件	視情況幫忙爭取	不會主動爭取
額外費用	無	代辦費

細看銀行的網站，都會特別載明，並無與代辦公司合作，如有貸款需求建議自行向銀行送件申請，貸款條件則會依個人條件審核，並不會因為找了什麼特殊管道有更高的過件機率。

2. 代辦公司主要提供哪些服務？

只要和貸款相關的產品，都是代辦公司的服務範圍，包含企業貸款、信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、房屋貸款、土地貸款等等，都是代辦公司的服務內容，主要提供這三項服務：

(1) 諮詢

不知道自己該申請哪一種貸款，代辦公司會根據你擁有的財產，以及個人職業、收入與財務狀況來建議。

(2) 送件

由客戶提供所有相關文件給代辦公司，代辦公司幫你送往銀行或融資公司審核。

(3) 告知審核結果

貸款的准駁與否是由銀行或融資公司來決定，代辦公司僅告知審核結果，是否要辦理也是由客戶自行決定。

3. 用收費來判斷代辦公司好壞？代辦公司的收費項目有哪些？

代辦公司的收費項目主要包含這兩大類：

(1) 委託費

辦理貸款前就須支付，有點類似訂金的概念，確認委託代辦公司幫你申請貸款，也要簽署一份委託的契約，簡稱「委託書」，來保障雙方的權益。

(2) 貸款代辦費／手續費／服務費

很多人以為貸款代辦費是貸款辦理成功才需支付，但細看合約書會發現，只要銀行核貸，無論貸款條件是否滿意，最後是否辦理，都須支付代辦服務費。

除了代辦公司的收費外，如果貸款銀行有開辦費、帳務管理費等等費用，也須由客戶額外自行支付，並未包含在貸款代辦費裡面。

4. 為什麼需要找代辦公司幫忙辦貸款？

既然自己找銀行辦貸款是最快速、最方便的，為何還需要透過代辦公司幫忙申請貸款呢？下面這些原因，你可能需要代辦公司的協助：

(1) 信用狀況較差

包含信用卡高額循環、預借現金、債務協商、遲繳、呆帳…等等，都會造成信用狀況較差，找銀行辦理過件機率不高，代辦公司則知道送哪個管道成功率高。

(2) 曾向銀行貸款沒過

各銀行有自己喜好的客群，A銀行申請不過，不代表B銀行也不會過，但又不能短期內連續送件查詢，這時代辦公司就可依其專業經驗，判斷送哪家銀行更容易成功。

(3) 負債比例已經太高

所謂負債比例太高，指的是名下所有貸款的月付金超過月收入的60%，比如說房貸、信貸、信用卡欠款，一個月的月付金共5萬元，而你的月薪是7萬元，7萬的60%僅42000元，負債比例超過的話，銀行通常不會再核發貸款，要找其他管道。

(4) 財力證明不足

銀行最看重的是客戶是否有穩定、固定的收入，最好有薪資轉帳或扣繳憑單來證明，現今社會中仍有許多人收入領現金，或是自己開店做生意，這些族群沒有明確財力證明，銀行貸款容易碰壁。

(5) 沒有貸款經驗

從來沒有向銀行申請過信用卡或貸款，不知道如何辦理，此時代辦公司就可以協助你，從準備資料到送件，讓你輕鬆取得資金。

(6) 沒時間在網路上做功課

台灣的銀行選擇多，各分行也會搶生意，有貸款需求的客戶眼花撩亂，也沒有時間慢慢尋找比較，透過代辦公司可以直接找到最適合的銀行，節省客戶時間。

5. 為什麼沒辦法順利跟銀行貸款？

銀行相當看重客戶的信用和財力狀況，如果有以下這些情況，貸款很難通過：

(1) 無收入證明

自營商、自行接案、兼職、水電、工人…等等，每個月沒有固定收入，也沒有薪資轉帳的人，銀行貸款不易通過，貸款條件通常也較差。

(2) 信用瑕疵

信用瑕疵、信用不佳、信用不良都是差不多的意思，無論是信用卡高額循環、呆帳、前置協商、債務協商等，銀行貸款都是直接婉拒。

(3) 信用空白

指的就是從來沒有跟銀行辦過貸款或信用卡的人，這樣的人被稱為信用小白，因為沒有依據，不知道客戶是否會按時還款，為避免風險乾脆婉拒貸款。

(4) 負債比例過高

名下所有負債的月付金，超過收入的60%，銀行也會怕你無力支付貸款，通常不會再核發新的貸款。

6. 找代辦公司貸款有哪些優勢優點？

對很多人來說，貸款是一件很困難的事，因為牽涉到複雜的金融常識，加上個別客戶財務狀況複雜，有時候光要跟銀行解釋自己的狀況都有困難，代辦公司有這些優勢：

(1) 送件管道多

代辦公司送件的管道多，光全台灣的銀行30幾家，加上農漁會信合社、壽險公司等，有作資金貸放的金融機構，都是他們可以幫你送件申請的銀行，而且不限於銀行，也包含非金融機構的：融資公司、個人金主，每家公司審核的角度不同，這家送不過就換另一家，總有一家願意辦理。

(2) 金融常識較佳

代辦公司的承辦人員雖不見得是金融相關科系出身，由於每天處理貸款案件，對一些貸款基本常識仍比一般人了解，靠經驗來判斷客戶需要什麼貸款，以及該送哪一家銀行或哪個通路較易通過。

(3) 省下自己做功課的時間

現代人生活忙碌，很少有時間慢慢做功課，代辦公司可依經驗推薦適合的管道，省下客戶的時間。

7. 找代辦公司辦貸款有什麼缺點？

找代辦公司看似省下很多麻煩，不須自己動腦就能順利申辦貸款，但仍有一些地方，是你必須要留意的：

(1) 諮詢委託就須收費

當你向代辦公司詢問貸款，並決定委託代辦公司辦理時，必須先簽一張「代辦貸款委託書」，並繳交一筆2000-5000不等的委託費，等於還沒正式辦貸款就先支付了額外費用，且不能轉為服務費，事後不想辦理也不會退還。

(2) 貸款核准即須收費

不一樣的是：向銀行或融資公司申貸，都是貸款核准後，辦理對保等所有手續，撥款後才會扣除相關必要費用，如開辦費或帳務管理費，代書費等，代辦公司則是：貸款只要經核准，無論最後是否同意辦理，都須繳交代辦服務費。

一般代辦費的市場行情是貸款金額的10%，代辦公司可依合約合法收取此筆費用，等於若申請300萬的貸款，必須支付30萬元的服務費，銀行的開辦費或帳管費仍需自行支付。

(3) 貸款條件難以爭取

由於貸款的審核是由銀行或融資公司決定，代辦公司無最終決定權，如果審核出來的貸款結果不滿意，代辦公司也不一定會幫忙爭取更好的條件，對客戶來說進退兩難，既想要更優惠的條件，代辦費又不能不付，否則將面臨違約。

代辦貸款的違約金是委託書金額的50%，也就是說：假設你希望代辦公司幫忙申請100萬的資金，同意服務費為貸款金額的10%，若經核准不申辦，視同代辦合約已經完成，客戶必須需繳交10萬元的服務費，若尚未核准前就放棄申辦，也必須繳交10%服務費的一半：5萬元，當作違約金。

8. 小心！不肖代辦公司的貸款詐騙話術

(1) 常見的不肖代辦詐騙手法

• 隱瞞相關費用，申貸成功才依合約強迫收取

代辦公司之間的競爭也相當激烈，某些不肖的代辦公司，會在廣告字詞中強調「免事前收費」、「免費詢問」等等，誘騙客戶先簽下委託書，有合約在手，等貸款核准後，便依約向客戶收取高額的服務費，要特別留意。

• 隨意更改收費名目

與代辦費意思相近的詞語很多，服務費、手續費、配對費…等等，無論何種名目，貸款核准後就是必須收取一筆相關費用。

• 推銷明顯不合適的貸款方案

根據貸款種類及貸款方案的不同，代辦公司可以賺取的利潤也有差別，不肖的代辦公司，不管客人的需求是什麼，統一推銷一樣的貸款方案，不僅額度可能不夠用，貸款條件也不見得能符合客人需求，仍需自己多加留心。

(2) 代辦詐騙可能產生的風險

不是有政府立案的代辦公司就可以完全放心，坊間也有許多代辦詐騙假大型公司之名，使客戶以為自己找到了大型代辦公司，其實是詐騙偽裝的，許多大型代辦公司也都在網站加註警語，提醒客戶小心受騙，若不小心上當可能產生這些風險：

• 個資外洩：騷擾電話接二連三，也可能被拿去作為他用。

• 證件或帳戶外流：萬一被詐騙拿去作為洗錢帳戶，你的信用狀況將陷入危機。

• 誤入高利貸陷阱：高利貸也可能偽裝成詐騙，高額利息壓得你喘不過氣。

• 高額的服務費：加收高額的服務費用，貸款不成反而付出更多金錢。

• 信用狀況變更差：因無力支付原有貸款，信用狀況每況愈下，將來更難向銀行貸款。

• 真協商假代辦：有些客戶一看就知道負債太高或是根本無法再通過貸款了，代辦公司便會轉成送去向銀行申請債務協商，讓你以後貸款輕鬆繳，輕鬆還，缺點就是以後就別想要再跟銀行往來。

(3) 如何預防不肖的貸款代辦？

這邊也幫大家整理，網路上最常見的3個代辦詐騙手法，若遇到類似的方式，一定要特別注意，或撥打165反詐騙專線來確認真偽：

• 要求先提供證件、存摺正本、印章

無論辦理何種貸款，都不須事先提供證件，僅需在簽約時出示正本核對即可，更不需要抵押證件，千萬不要輕易把證件交出去。

• 誇大不實的廣告

標榜借款0利率、免利息、無額度上限等等，所有貸款都需針對個人條件進行審核，不會無條件借款，太過誇張的廣告不要輕易相信。

• 無實體公司地址與電話

正式的代辦公司會有實體辦公室供客戶造訪，也會有市內電話可供聯絡，不會只有一個LINE ID，或是0800免付費電話。

9. 貸款代辦常見問題

(1) 代辦貸款過件率高嗎？

銀行的網站特別註明，並無與任何代辦公司合作，透過代辦公司送件也不會有比較優惠的條件，但由於代辦公司不只送件給銀行，也會送往融資公司或民間個人金主，所以過件率是非常高的。

(2) 找代辦公司辦貸款一定會過件嗎？

所有貸款的准駁與否仍由銀行、融資公司等放款公司決定，代辦公司可以幫你找到審核比較寬鬆的公司，但不能夠保證一定會過件。

(3) 個人資料真的可以造假嗎？

個人和銀行往來的信用資料，全部留存於聯徵中心的信用報告中，如果有房子、土地、汽車，在國稅局的財產清單中也會記錄，自己開公司當老闆，也須在商工登記中進行登記。

銀行更會多方查證客戶資料，比方去電公司確認在職，調閱你的民刑事紀錄等等，想造假其實難度非常高，一旦被查到也有偽造文書嫌疑，建議不要偽造，提供真實資料去申請就好。

(4) 簽了代辦合約後可以反悔嗎？代辦中途不辦會怎樣？

與代辦公司簽下代辦貸款委託書，在貸款結果出來前，如果反悔不想申辦，需要繳交代辦服務費的50%當違約金，且未來三個月內，都不能自己向送件銀行自行送件申請，若經查到該銀行有撥款，一樣要繳代辦服務費。

如果貸款核准後，對貸款條件不滿意，想反悔不申辦，代辦公司一樣會依約向你收取代辦服務費，也就是說：簽約之後就準備付一大筆錢才能脫身，所以在簽約前一定要想清楚。

(5) 除了銀行跟代辦公司外，有別的貸款選擇嗎？

近年來銀行對客戶條件審核越來越嚴格，許多客戶會轉往審核較寬鬆的股票上市融資公司申請貸款，融資公司的貸款項目包含二胎房貸、汽車貸款、機車貸款、手機貸款等等。

想找融資公司貸款，依法規限制必須透過經銷商申請，客戶好評最多的好事貸是您可以優先考慮的選擇對象，案件直接送到融資公司進行審核，沒有代辦服務費，幫您貸得最好、貸得最省。

隨著房地產市場的發展和人們對於財務規劃的不斷深化，二胎房貸逐漸成為智慧理財的一環，提供了更多金融選擇和彈性。在這個資金需求多樣的時代，瞭解二胎房貸的基本概念、特點以及不同管道的優劣，對於合理選擇貸款方案至關重要。在接下來的內容中，我們將深入探討二胎房貸的額度、利率、申請條件及流程，為讀者提供豐富的資訊和實用建議。

一、什麼是二胎房貸？

二胎房貸，又被稱為二順位房貸或次順位房貸，是在你已擁有一筆房屋貸款的基礎上，向其他金融機構申請第二筆房屋貸款。這代表你的名下將同時存在兩筆房屋貸款。

在辦理房屋貸款時，第一順位的抵押權通常是購屋貸款，而二胎房貸的抵押權順序則排在原房屋貸款之後，即第二順位。

這種貸款形式為擁有房產的借款人提供了更多彈性，使其能夠更充分地善用現有房產價值，以滿足不同的財務需求。

二、二胎房貸額度可借多少？成數怎麼算？

二胎房貸的可貸額度及成數計算涉及不同管道的規定，具體數據因銀行或融資機構而異。

1.可貸成數和額度上限的多寡

在銀行申請方面，二胎最高可貸成數通常介於70%至80%，額度上限約在200至350萬元之間。相對地，融資管道的二胎房貸可貸成數則可達120%，額度上限可達500萬元。

2.房屋可擔保殘值的計算

房屋可擔保殘值的計算對於二胎房貸的可貸額度影響重大。在銀行申請中，可貸額度等於房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎設定金額。而融資方面，可貸額度則為房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎房貸剩餘本金。值得注意的是，銀行的房貸抵押權設定金額通常是貸款額度的1.2倍。

由上述說明可得出兩個結論。

• 銀行二胎的可貸額度受限於房屋現值的70%至80%之間，且難以提高，因設定金額為固定值。
• 融資二胎的可貸額度計算較寬鬆，可貸成數高達120%，而且隨著一胎房貸還款增加，二胎可貸額度也相應提高。

因此，融資二胎在可貸額度及成數方面相對靈活，提供更大的彈性與滿足多樣財務需求的可能性。借款人可根據自身需求和還款能力，謹慎選擇適合的管道進行二胎房貸申請。

三、二胎房貸利率多少合理？

二胎房貸的利率一直是申請者關切的焦點，一般印象中，銀行二胎利率相對較低，而融資二胎利率則被認為相對較高。然而，在實際應用中，我們需要從多個角度來評估利率的合理性。

1.二胎利率再優惠，貸得到才算數

銀行二胎雖然利率區間較低，但實際核貸的利率往往平均落在7%～8%之間，而非低利率區間的極端值。因此，銀行二胎的利率在實際應用中可能並不比融資二胎低太多。

2.融資二胎利率固定，不會受央行影響

融資二胎的利率區間雖然相對寬泛，但其最大優勢在於固定利率。固定利率使得融資二胎在央行升息的情況下不受影響，相對風險更低。與此同時，銀行二胎在央行升息時可能受到一定的影響，對借款者造成一定程度的不確定性。

3.二胎貸款借百萬，年息相差僅萬元

透過試算發現，銀行二胎和融資二胎在實際還款中的差異雖然存在，但每年僅差約萬元利息，相對於整個貸款期限而言，這個差額相對有限。

假設二胎貸款額度100萬元，以銀行利率8%、融資利率10%試算，兩者的月付金和利息總和分別是：

因此，若將可貸額度和審核難度納入考量，融資二胎仍是一個相對划算的選擇。

總的來說，二胎房貸利率，除了關注區間外，還應考慮固定利率的優勢和整體還款成本。在選擇時，借款者應詳細比較不同管道的利率特點，結合自身財務狀況和風險承受能力，做出明智的選擇。

四、二胎房貸好處與風險？優缺點比較

二胎房貸在財務規劃中具有明顯的優勢和風險，以下是這種貸款方式的優缺點比較：

1.二胎房貸的優點

1. 貸款額度高
   透過二胎房貸，借款人可獲得相對較高的貸款額度。這讓他們能夠更靈活地應對高額資金需求，如子女教育、企業投資等。
2. 申辦流程簡單
   相較其他貸款方式，二胎房貸的申辦流程相對簡便。借款人能夠更快速地完成相關手續，進行貸款申請。
3. 撥款速度快
   二胎房貸通常擁有較快的撥款速度，適合有急需大額資金周轉需求的情況。借款人能夠更快地取得資金，應對突發狀況。
4. 活化資產價值
   透過二胎房貸，借款人能夠活化名下不動產的價值，更有效地運用資產，提升整體資產運作效益。

2.二胎房貸的缺點

1. 貸款利率高
   與其他房貸產品相比，二胎房貸的利率較高。這反映了由於額外貸款而增加的風險，借款人在長期還款過程中需支付較多利息。
2. 銀行審核嚴格
   銀行對於二胎房貸的審核標準相對較嚴格，因為其具有較高的風險。借款人需擁有穩定的收入、較低的負債比例和較好的信用評分，以增加申貸成功的機會。

總的來說，二胎房貸在提供高額度、快速撥款等優勢的同時，也伴隨著較高的利率和嚴格的審核標準。借款人在考慮這種貸款方式時，應仔細權衡其需求、財務狀況和風險承受能力，以做出明智的金融決策。

五、二胎房貸申請條件限制？不同管道比較！

二胎房貸的申請條件在不同管道之間存在一些差異，其中以銀行、融資公司及民間二胎為主要管道。瞭解並比較各管道的條件有助於借款人做出明智的選擇。

1.基本年齡條件符合要求

年齡條件是二胎房貸的基本要求。銀行通常對年齡有嚴格的限制，要求申請人在20歲至65歲之間，且滿足「申請人年紀＋貸款年限<70」的規定。相對而言，融資公司對年齡的要求相對較寬鬆，接受18歲至70歲的申請人，並無人房年齡相加的限制。

2.還款能力與信用評估

對於還款能力和信用狀況的要求對申請者而言至關重要。銀行要求提供正式的工作及收入轉帳證明，並強調信用評分600分以上、負債比低於60%、無信用卡透支及遲繳記錄。

相對地，融資公司在這方面的要求相對寬鬆，甚至不一定需要正式的財力證明，自營商、自由工作者和收入領現金者也能申請。

融資公司還是會重視過去的往來紀錄，也會看客戶是否有繳款的良好習慣。不過，在此項條件下，融資公司對於自由業者、八大行業和現金收入者更具接納度。

不同管道的推薦與否需要根據個人情況進行考慮。銀行二胎雖然利率較低，但審核嚴格，推薦給條件優秀的申請者；融資二胎則是名下有房子就有過件機會，更適合一般人申請；而民間二胎則因背景複雜且合約內容可能涉及風險，因此較不被推薦。

六、二胎房貸流程步驟為何？

二胎房貸的申請流程相對簡單，以下是完整的四個階段：

1.前置申請流程

在展開正式的二胎申請流程前，應確認自身條件是否符合申請要求。年滿18歲、有穩定收入、房屋仍有貸款空間、具房屋完整所有權是基本條件。前置流程的重點包括準備申請資料（身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等）和調整人房狀態，提高信用度和維護房屋狀況。

2.申請審核

貸款機構在收到申請後，進行信用評分、房屋鑑價、詢問貸款用途等審核過程。核貸結果出來後，申請人可考慮增加保證人或擔保品來提升額度或降低利率。

3.對保簽約

此階段是整個流程的重要環節，要仔細確認合約內容，包括貸款金額、利率、還款期限等。簽約後生效，如欲解約可能需付出高代價。

4.抵押權設定

因為二胎房貸是以房屋作為擔保品，需要經歷抵押權設定流程，確保貸款機構的債權。完成後，在房屋權狀上將清楚刊載抵押權的順位、權利人、擔保債權總金額等詳細資訊。

然而，申辦二胎房貸也需謹慎，因為在此過程中可能面臨一些風險，特別是所謂的「二胎蟑螂」現象。這些非法業者可能在申請後迅速調閱房屋謄本，企圖以更高額度誘騙借款人轉貸，帶來潛在的法律風險和債務陷阱。因此，借款人在選擇貸款機構時應格外謹慎，避免落入不法業者的陷阱。

七、二胎房貸申請注意事項有哪些？

在二胎房貸申請過程中，請注意以下事項以確保順利辦理：

1. 先盤點自身條件是否符合資格
   在申請之前，請仔細檢查房屋狀態和自身信用狀況。確保房產有清晰的產權狀態，並且維護良好的信用評分，這有助於獲得更優惠的貸款條件。
2. 說明二胎貸款資金用途
   在進行審核時，貸款機構可能會詢問二胎資金的用途。要準備充分的資料，清楚說明資金的使用計劃，這尤其對銀行的審核標準更為重要，因為銀行的評估相對較嚴格。
3. 確認收費項目與合約內容
   在簽署合約之前，仔細閱讀所有條款和細則。注意利率、手續費等相關費用的明確說明，避免不小心陷入隱藏的費用陷阱。如果有任何不確定之處，應詢問貸款機構以確保清晰理解。
4. 瞭解抵押權設定細節
   抵押權的設定是一個關鍵步驟，可以由借款人本人或委託地政士辦理。在此流程中，確保權狀清楚地記載了二胎房貸的抵押細節，包括抵押金額、期限等資訊。這有助於確保所有權利和責任的明確界定，為未來還款提供保障。

綜合而言，瞭解並遵循以上注意事項，有助於順利完成二胎房貸的申請流程，同時降低可能的風險，確保個人財務安全。

QA.二胎房貸常見問答

Q.30年老屋可以申請二胎房貸嗎？

由於老屋轉手性考量，銀行可能較不願承作，建議裝潢提升價值，或考慮股票上市融資公司二胎房貸。

Q.小套房可以申請二胎房貸嗎？

銀行對小套房貸款保守，建議選擇股票上市融資公司二胎房貸，只要有貸款空間就可辦理。

Q.申請過民間二胎房貸，銀行會知道嗎？

銀行查看土地登記謄本可得知，即便清償且塗銷，影響銀行貸款機會。股票上市融資公司二胎房貸可避免此問題。

二胎房貸作為一種具有彈性的財務工具，為借款人提供了更多可能性。通過本文的介紹，我們希望讀者能夠更全面地瞭解二胎房貸的運作方式、優勢與風險，以及申請過程中需要注意的事項。在理性思考自身財務需求的基礎上，謹慎選擇適合的二胎房貸方案，實現更全面、穩健的財務規劃。