小到個人、大到融資公司都是民間貸款的一種，但要如何挑選安全有保障的借貸管道？怎麼樣才不會踩到地雷、借到高利貸？本篇用9個重點帶你認識民間貸款，以及申辦貸款時該注意的地方。

1. 什麼是民間貸款？

一般常見的貸款管道就是銀行、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構，除了這些以外的私人借貸行為（包含個人對個人、公司對個人），都歸類為民間貸款，也稱作民間借貸、民間借款。

(1) 民間貸款跟銀行貸款的差別？

金融機構屬政府特許行業，經營成敗關係到國家的金融穩定，因此政府針對銀行經營的業務項目，制定了許多規範。這也是為什麼銀行在辦理授信業務（貸款）時，審核比民間貸款還漫長、嚴格的原因。

銀行貸款的缺點（vs.民間貸款）

．審核嚴格
．過件率低
．申請流程繁雜
．撥款速度慢
．貸款額度少

(2) 為什麼找民間貸款？哪些情況需要找民間借貸？

銀行的審核非常嚴格、申請流程又繁雜，對於臨時有資金需求的人來說，跟銀行貸款不僅得經歷漫長的等待，甚至可能最後只等到一句「貸款婉拒」…

常見的銀行貸款婉拒原因

．無薪資轉帳證明（自營商）
．工作收入領現金（計程車司機、攤販、保姆、工人）
．工作收入不穩定（部落客、直播主、業務、SOHO接案）
．收支負債比較高（高於40%）
．個人信用評分較低（少於600分）
．信用紀錄空白

延伸閱讀：常見的信用評分低分原因

(3) 民間貸款的好處是什麼？誰適合民間貸款？

相較於銀行，民間貸款的審核較寬鬆，也因此成了另一種取得資金的絕佳方式。

民間貸款的優點（vs.銀行貸款）

．審核寬鬆
．過件率高
．申請流程簡單
．撥款速度快
．貸款額度大
．有助改善信用評分

為什麼找民間借貸，會有助於改善您的信用評分？因為您與民間貸款的往來紀錄，不像金融機構會記錄在聯徵中心的個人信用報告上，所以您可以藉由這筆資金來還掉那些會影響個人信用評分的債務（例如：信用卡循環、預借現金、高利率貸款），少了這些扣分比例較重的債務，自然就能拉高您的信用分數。

此外，不管您是無薪資轉帳證明、工作收入領現金、還是工作收入不穩定，只要能提供有固定存一筆錢進帳戶的存摺，也能作為財力證明。

延伸閱讀：聯徵中心的信用報告紀錄哪些事

(4) 民間借貸安全嗎？是我缺資金時的好選擇嗎？

講到民間借貸，有些人可能會聯想到高利貸、地下錢莊，覺得民間貸款就是很可怕、很危險。但其實民間貸款的管道相當多元，只要慎選借貸管道，民間貸款是能夠真正地幫助您解決資金問題、滿足您的資金需求。

2. 民間貸款的種類有哪些？ 

民間貸款的種類五花八門，較常見的有：

．信用借款
．證件借款
．客支票貼現
．手機借款
．機車借款
．汽車借款
．房屋／土地借款
．典當借款（黃金、珠寶、精品、手錶、古董收藏等）

3. 民間貸款的管道有哪些？

(1) 當鋪是民間貸款嗎？

是。當鋪是歷史最悠久的民間借貸，從日治時期就已經存在，屬特許行業，合法的當鋪都會有主管機關核發的許可證，且須遵循《當舖業法》規定，利率上限也有明確的規範，不得超過30%。

借貸的流程是借款人將貴重物品抵押給當鋪，根據抵押品的價值換取資金，並在約定的期限內支付本金和利息，以贖回典當品。有些當鋪業者甚至不需抵押品，就能小額借貸，基本上就是「來者不拒」。

當舖的計息方式有可能是以日計息、還款時間可能是7天還一次、還款方式也可能是只繳息不還本或一次結清，規則不一定，借款前一定要問清楚。

(2) 地下錢莊（高利貸）是民間貸款嗎？

不算是。地下錢莊也就是所謂的高利貸，通常鎖定急需用錢，卻因為某些因素無法從正當管道借貸的借款人，利用借款人需款孔急的心理趁火打劫，不僅收取超高額的利息，還會以各種名義扣取費用。

有一名高雄民眾向地下錢莊借1萬元、最後實拿只有3千元，每周還須償還1,800元的利息，年利率高達900%，類似這樣的事件，時常出現在新聞版面上。

延伸閱讀：你以為借3萬死不了？高利貸吸血手法大曝光

(3) 代書是民間貸款嗎？

是。代書又稱地政士、土地代理人，主要是在不動產土地或是房屋的買賣時，扮演買賣雙方代理人的角色。當買方有貸款需求時，代書也會協助買方辦理貸款，而資金來源可能是銀行、融資公司、當鋪，也可能是私人（甚至是代書自己）。

有些不肖業者可能會假冒代書，不僅向借款人收取高額費用，還可能會在合約動手腳，讓借款人的債務怎麼還都還不完。

(4) 資產管理公司是民間貸款嗎？

不算是。一般我們講的資產管理公司，是指主要業務為收購、整合和處理金融機構的不良債權的公司，通常由銀行轉投資成立。

然而現在有許多資產管理顧問公司，實際上在做民間放款業務，甚至有些不肖業者會刻意仿照銀行命名，意圖誤導借款人以為是銀行的關係企業。

(5) 代辦、行銷公司是民間貸款嗎？

不算是。目前市面上有許多代辦公司和「金融行銷公司」會以顧問的名義，號稱有「銀行內線」可以協助借款人申辦利率較低的貸款、或是提升貸款過件率，而借款人僅需支付「一些」代辦費用（通常是貸款金額的10%）即可。

特別提醒您，金管會早在民國94年就已明令約束，銀行不得受理代辦公司轉來的貸款案，102年更加強稽查銀行行員是否有不法結合代辦業者申請貸款等違法情形。銀行官網也都會特別註明：「本行未與任何代辦或行銷公司合作貸款申辦業務，敬請您留意，以免損害自身權益。」

延伸閱讀：貸款找代辦要當心！錢財盡失還可能變詐騙車手

(6) 融資公司是民間貸款嗎？

融資公司為合法設立的公司（法人身分），主要業務為針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資，如房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。

融資公司又分為股票上市和非上市公司，股票上市的融資公司（如融資公司、好事貸、 ），依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，相對有保障，是民間借貸管道裡最安全可靠的資金來源。

好事貸旗下子公司－好事貸股份有限公司自2017年開始辦理二胎房貸的業務，但礙於法規，融資公司不能直接對客戶放款，必須透過經銷商，因此找對經銷商也很重要。

好事貸為好事貸股份有限公司的直屬經銷商，每一位業務經理都有10年以上的銀行資歷，提供您最專業且安心的借貸服務。

4. 選擇哪個民間借貸比較好？（利率、收費比較）

我們用二胎房貸來作比較，假設貸款金額為100萬：

二胎房貸／二順位房貸的選擇比較表（含月付金試算）

貸款管道	銀行	上市公司 好事貸	當鋪	代辦	代書
貸款成數	鑑價70%	鑑價110%	鑑價100%	不一定	鑑價100%
貸款利率	2.5-18%	7-10%	18-30%	4-36%	4-36%
月付金試算 （10年期）	9,427元	11,611元	18,019元	10,125元	10,125元
還款年限	2-10年	2-10年	不一定	不一定	不一定
過件率	極低	高	極高	中等	高
服務費	無	無	貸款金額10%	貸款金額10%	貸款金額12-15%

5. 民間貸款的申請條件有哪些？

不同的民間借貸管道，申請條件也不一樣，有的可能甚至沒有申請條件就能借錢，提醒您，如果遇到完全不需要審核條件的民間借貸，反而要提高警覺，通常來者不拒的背後都隱藏著高利息、高收費的陷阱。

好事貸好事貸二胎房貸的申請條件

．年滿20歲
．申請人或保人有房屋
．有收入來源
．無重大信用瑕疵

(1) 民間貸款會看信用評分嗎？

不一定。如果是申辦好事貸好事貸的二胎房貸，還是會將借款人的信用狀況列入評估，但不會像銀行的審核那麼嚴苛，只要不是太嚴重的信用問題，都還是有機會申辦。

(2) 聯徵分數低也可以辦民間貸款嗎？

不一定。要看信用評分低分的原因是什麼，如果是因為積欠銀行款項而導致聯徵低分，繳清後還是可以申請好事貸好事貸的二胎房貸。

如果是因為負債比太高，建議可利用好事貸好事貸的二胎房貸，將利率較高的債務還清，不僅可減輕還款壓力，還能改善信用分數。

(3) 沒有薪資轉帳證明也可以辦民間貸款嗎？

如果是跟銀行辦貸款，銀行都會要求提供薪資轉帳證明，但一般自營商、計程車司機、市場攤販、小吃店、保姆、工人的工作收入都是直接領現金的，等於是直接被銀行拒於門外。

為了幫助收入領現族解決資金需求，申辦好事貸好事貸的二胎房貸，不一定要提供薪資轉帳證明，只要能提供有固定存錢進銀行帳戶存摺，也能作為財力證明。

(4) 沒有固定收入也可以辦民間貸款嗎？

有些人不是一般的上班族（如遊戲實況主、直播主、網紅、部落客、YouTuber、SOHO族），雖然不是固定領薪，但收入也不比上班族差，卻因為沒有固定的收入，貸款被銀行婉拒…

同樣地，只要能提供有固定存錢進銀行帳戶存摺作為財力證明，就能申請好事貸好事貸的二胎房貸。

6. 民間貸款的申請流程？需要準備哪些資料？

(1) 辦民間貸款需要提供哪些資料？

．身分證明文件影本
．收入證明、在職證明
．財力證明
．聯徵報告
．土地建物所有權狀影本（二胎房貸）
．近一年房貸繳款明細（二胎房貸）

除非已經是可以成功申貸了，否則別輕易交出你的證件、存摺、權證正本，一般評估階段只需提供影本即可。

(2) 民間二胎房貸的申請流程？

我們就舉申請好事貸好事貸的二胎房貸為例：

第一步：申請

申請前，如果有不了解的地方都歡迎提問，資深業務經理會盡可能地解決您的疑問。

第二步：評估

將準備好的文件資料提供給好事貸後，會針對您的房屋狀況和個人條件幫您做一個初步的評估。

第三步：審核

好事貸會將您的申請文件送至好事貸股份有限公司，再根據您的狀況訂出您的貸款額度和貸款利率。

第四步：對保

確認貸款條件後，對保專員就會和您約時間簽約對保。

第五步：設定

簽約後，好事貸會直接送地政事務所設定第二順位抵押權，大約需要1~3個工作天。

第六步：撥款

地政設定完成後，款項就會會到您指定的戶頭裡。

延伸閱讀：二胎貸款要怎麼辦？辦理流程是什麼？

(3) 找民間借貸最快多久可以拿到錢？

民間貸款大多都標榜快速放款，我們同樣以二胎房貸／二順位房貸為例：

申辦二胎房貸的所需時間比較

．銀行：10~14個工作天
．當鋪：2~3個工作天
．資產管理公司：3~5個工作天
．代書：1~3天
．融資公司（好事貸好事貸）：3~5個工作天

申辦二胎房貸同樣要經過房屋鑑價、條件審核、對保及設定抵押權等程序，需要花費一定長度的工作時間，如果遇到標榜24小時內撥款的二胎房貸業者，應提高警覺。

7. 民間貸款的風險？找民間借貸要注意哪些事？

(1) 如何判斷民間貸款的計息方式合理嗎？

不同的民間貸款管道，貸款利率也不太一樣，以二胎房貸／二順位房貸的貸款利率為例：

二胎房貸的年利率比較

．銀行：2.5%~16%
．當鋪：12%~36%
．資產管理公司：12%~36%
．代書：10%~24%
．融資公司（好事貸好事貸）：7 %~10%

《民法》第205條：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」

特別提醒您，一般我們常講的貸款利率是「年」利率，但有些民間借貸會用「月」利率來混淆借款人，乍看之下利息好像很少，但如果把這個數字再乘上12個月：

3分利：
3% (月利率)  ×  12個月  =  36% (年利率)

借1萬利息只要200：
    200 (月息)  ÷  10,000 (借款)  ×  100%  ×  12個月 =  24% (年息)

計算出來的年利率比法定利率還要高，有些業者甚至會把超收的利率藏在手續費、服務費、帳管費等費用裡面，所以一定要特別注意。

(2) 如何判斷民間貸款的收費項目合理嗎？

如果還沒正式申請，就以各種奇怪的名目跟您收取費用，例如：開辦費、手續費、服務費、帳管費、申請費、諮詢費等，那就要提高警覺了。

一般我們找銀行諮詢貸款，銀行也不會先跟您收費、更不會要求先簽約，而好事貸的詢問跟估價也是免費的，但有些業者會為了綁住客戶，要求先簽委託書才能進行諮詢和估價。

(3) 如何判斷民間貸款的合約內容合理嗎？

簽合約之前，記得確認裡面的貸款條件、還款方式和違約條款是否跟對方和你講的一樣，有疑問的一定要先問清楚，確定沒問題才簽。

．利息怎麼算？（合約寫的借款利率是月利率還是年利率？）
．還款期限有多久？怎麼還？（有的可能以1~7天為1期計息、有的可能把利息併入本金複利計算）
．額外收取的費用有哪些？（佣金、保證金、代辦費、保管費…以各種名目收取費用）
．提前清償的違約金多少？

有些民間借貸甚至會在合約上註明：「簽約後若反悔或貸款未過，則應支付核准金額20%之違約金。」

8. 如何挑選安全的民間貸款？

(1) 辨別合法民間貸款的方法？

．公司及網站資訊完整
．實體經營
．申請流程公開透明
．計息方式、收費方式合理

在台灣，只要是依法設立的公司，經濟部的商工登記公示查詢系統，及財政部的公示資料查詢服務中都能查詢到公司資料，有些民間貸款的網站資訊非常不完整，連個公司地址都沒有，業務資訊就更不用說了。

如果你對要借錢給你的對象都完全不了解，不知道他們是誰、資金怎麼來的，萬一真的出了什麼問題，恐怕你想尋求法律途徑也找不到對象。

(2) 辨別不合法民間貸款的方法？

．利率超過法定利率
．收費項目巧立名目
．合約內容不合理
．押身分證或其他文件正本

有些業者會要求借款人提供身分證、存摺正本，千萬別輕易交出去，新聞上有許多只是想借錢，卻莫名其妙變成詐騙集團人頭戶的受害人，都是因為貸款還沒辦成就把存摺交給對方。

延伸閱讀：小額借貸快速又方便？這些陷阱你不可不知！

(3) 貸款網站的地址都是真的嗎？

 

許多民間貸款公司提供的地址，透過Ｇoogle實際查詢，完全沒有這個門牌，或根本是空地，那究竟如何確認真偽？可以透過Ｇoogle街景、實地探訪來確認，貸款公司也應提供「商家資訊」讓客戶尋找。

9. 更多的民間貸款常見問題

(1) 辦過民間貸款後，還可以再跟銀行貸款嗎？

如果是跟好事貸申請二胎房貸，這筆借貸紀錄不會上聯徵，您可以用這筆錢來把銀行的欠款還清，信用評分就會慢慢回升，等到您的信用評分達到銀行要求（600分以上）後，當然可以再跟銀行辦貸款。

未來如果二胎房貸清償完畢，也可以將房貸轉回銀行，而且自己就可以辦理，不需透過代辦代書。

(2) 我委託代書或代辦公司辦貸款，是找銀行還是民間呢？

不一定。代書、代辦的服務只是幫你把貸款辦好，並沒有限定只能找銀行辦貸款，因此有很高的機率是找民間貸款。

(3) 好事貸附擔保（二胎房貸）跟民間二胎有什麼不一樣？

好事貸好事貸二胎房貸不同於一般民間二胎，我們的作法跟銀行一模一樣，但審核速度快，且準備資料比銀行少很多，也不用本人親臨辦理，和銀行一樣作本息攤還，不像一般民間二胎只繳息不還本，找好事貸辦理，更不需先簽委託書或繳交代辦服務費。

延伸閱讀：大家最想了解的好事貸二胎50個疑問

(4) 我「已詢問過民間二胎」能申請好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

想辦二胎房貸，多方詢問是人之常情，向民間詢問後，如果沒有簽下合約，當然可以再找好事貸申請，完全沒問題。

(5) 我「目前有跟民間借錢」能申請好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

如果曾向民間借信用貸款，沒有使用房子抵押貸款，可以再向好事貸好事貸申請二胎房貸，如果已經跟民間借過二胎房貸，需加LINE由專業經理評估可否承作。

(6) 有債務協商紀錄還可以申請好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

 

如果您已經辦理債務協商，債務全部清償完之前，都無法使用信用卡、也無法向銀行申請任何貸款，至少要再等一年，才有機會申請，即使只做過前置協商，也會在信用報告上留下紀錄。

但如果是向好事貸好事貸申請二胎房貸，只要債務協商正常還款滿3年即可申貸，而還款未滿3年者，提供信用正常的人當借款人，即可申貸好事貸好事貸二胎房貸。

延伸閱讀：債務協商、前置協商、個別協商是什麼

(7) 有代書或民間的私人設定紀錄還可以申請好事貸附擔保（二胎房貸）嗎？

私人設定紀錄塗銷滿半年，就可以申辦好事貸好事貸二胎房貸，目前仍有私人設定，可加LINE由專業經理評估可否承作。

(8) 民間貸款還不出來會怎麼樣？

不管是跟銀行、還是民間借貸申請二胎房貸，如果借款人無法按照約定還款，債權人（借你錢的人）就會向法會聲請拍賣抵押品（你的房子），再按照抵押權順位清償債務。

上述為合法且正當的處理程序，新聞上常見的暴力討債則屬於不正當的處理方式。

延伸閱讀：你以為借3萬死不了？高利貸吸血手法大曝光

數位帳戶的開戶數量已經衝破832萬戶，平均每3個人就有一個數位帳戶，你跟上這股熱潮了嗎？透過數位銀行借貸，貸款條件會比較好嗎？哪一家數位銀行借貸比較容易過？萬一申請不過，有沒有其他管道可以選呢？

線上貸款成熱潮，不出門也能辦貸款

受疫情影響，金融科技急速發展，不分老小都在網路上處理貸款、轉帳、匯款等相關事宜，不用人與人的連結，也能順利完成這些和錢相關的事，根據銀行內部統計，各銀行的網路銀行、數位銀行、APP使用率都提高4~7成不等，你也跟上這股浪潮了嗎？

其中數位帳戶是目前銀行主推的項目，因為數位銀行不用太多服務人員，客戶也可以隨時隨地進行操作，不用受限於銀行的營業時間，對雙方來說都很方便，金管會的統計資料也指出，數位帳戶的開戶數成長了9成，下面幫大家整理目前市面上的數位銀行列表。

台灣數位銀行列表(含純網銀)

隸屬銀行	數位帳戶名稱	開戶人數
004台灣銀行		2.4萬
005土地銀行		7萬
006合作金庫		20萬
007第一銀行	iLEO	64.7萬(4)
008華南銀行	SnY	28.6萬
009彰化銀行	e財寶	24.7萬
011上海銀行	Cloud Bank	4.7萬
012台北富邦		15.7萬
013國泰世華	KOKO	127.1萬(2)
017兆豐銀行	Megalite	11萬
048王道銀行		46.2萬(5)
050台灣企銀		1.6萬
052渣打銀行	心幸福	2.5萬
103新光銀行	OMNI-U	5.6萬
803聯邦銀行	New New Bamk	10萬
805遠東銀行	Bankee	7.9萬
807永豐銀行	大戶DAWHO	89.4萬(3)
808玉山銀行	e.Fingo	15.9萬
810星展銀行	星禧	1.4萬
812台新銀行	Richert	259.2萬(1)
822中國信託	MY WAY	43.5萬
824連線銀行(LINE)		15.9萬
826樂天銀行		6萬

※無特殊名稱的，都直接稱為數位帳戶
※開戶人數計算截至2021年6月，一萬人以下不列入此表
※綠色字為純網銀

數位銀行借貸有什麼選項？

數位帳戶擁有銀行基本的功能，常見的貸款選項有房貸、車貸、信貸，我們以開戶數前五名的五間數位銀行來作例子：

台新Richert

【信貸】

1.大口貸：15-200萬、手續費9000、利率3.73%~16.39%

2.小口貸：3-15萬、手續費999、利率9.68%~14.69%

3.一口貸：1-3萬、手續費299、利率15.87%

【車貸】

1.買車貸：15-250萬、開辦費1900起

2.買重機貸：15-100萬、開辦費1900起

新車3.14%~5.27%，相關費用2600/筆

中古車4.27%~11.28%，相關費用2600/筆

原車融資7.02%~12.56%，相關費用5000/筆

國泰KOKO

【信貸-Free’s貸】

額度：1~300萬

期數：12~60期

利率：3.36%~20.80%

帳管費：5000

※不動用不計息，已動用額度不會回復

永豐大戶DAWHO

【信貸-大優貸】

額度：最高500萬

期數：最高84期

利率：3.45%~14.81%

手續費：888~9000

※12個月內清償須加計違約金

第一iLEO

無貸款服務

王道銀行

【信貸】

1. 限時優惠信貸：最高350萬，最長84期、利率15%~15.71%，開辦費1999
2. 好優貸：最高350萬，最長84期、利率49%~15.61%，開辦費4800
3. 一般信貸：最高350萬，最長84期、利率75%~17.21%，開辦費7800
4. 負債整合信貸：最高350萬，最長84期、利率75%~17.21%，開辦費7800
5. 優質客群信貸：最高350萬，最長84期、利率99%，開辦費3000

(律師/會計師/建築師/法醫/醫師/金融業高階主管/績優企業高階主管)

6. 外送員信貸：最高10萬，最長24期、利率05%，手續費2000

(擔任外送員超過6個月，每月外送收入2萬以上)

7. 影響力貸款：最高10萬，最長36期、利率68%~12.98%，免手續費

(低收入戶/中低收入戶證明，有固定收入)

【房貸】

1.一般房貸：最長30年，寬限期最長2年，手續費6000，利率1.64%~3.58%

2.理財型房貸：1年1約最長7年，手續費6000，利率2.27%起

3.二順位房貸：最高350萬，最長15年，相關費用9000起，利率5.76%~17.4%

※僅承作六都、新竹市、竹北市的房子

數位銀行過件率會比一般銀行高嗎？

數位銀行宣稱，最快當天即可撥款，過件率真的那麼高嗎？其實數位銀行的本質就跟一般銀行一樣，對於貸款的審核標準其實很嚴格，在你送出資料的同時，後台的大數據就會把你的資料輸入系統，符合基本條件才可以馬上撥貸。

基本條件包含哪些呢？

1. 信用分數正常：600分以上都還算正常，信用分數的組成請參考這篇文章。
2. 貸款或信用卡繳款正常：如果名下有房貸、車貸繳款都正常，信用卡也都是一次繳清，最近一年內也沒辦過其它貸款，過件機率就高。
3. 沒有其它信用不良紀錄：如學貸沒繳、貸款遲繳等等。

只要能過了電腦這關，貸款很快就能入帳，但這樣的幸運兒數量可不多，大部分的人可能因為這些情況，需要一再補件或被退件：

• 收入不明確：沒有固定的薪資轉帳紀錄，須提供其它財力證明。
• 負債比例太高：簡單的說，你的月收入60%以上都要拿去繳貸款、繳信用卡，生活費都不夠了，哪有辦法繳一筆新的貸款？
• 信用評分過低：有信用卡循環，或是負債太多的人，信用評分都不會太好，現在聯徵中心跟銀行都有24小時連線，可以即時看到分數。
• 有信用瑕疵：如呆帳、信用卡強制停卡、債務協商等等，辦信貸都是不可能過的。

如果接到補件通知，不外乎須提供其他財力證明，如存款、股票、房地產等等，或是直接增加有財力的保證人，但這一來一回兩個星期又過去，等待的時間都浪費掉了。

好事貸也可以幫你線上貸款

即便疫情趨緩，大家的生活都產生巨大改變，能夠盡量避免與人接觸就避免，貸款真的可以完全透過網路完成，除了數位銀行之外，好事貸的二胎房貸與汽機車貸款，不用客戶奔波，只需透過網路傳送資料，短短三天就可以完成貸款。

好事貸針對不同的客群也推出不同方案，不管您是需要房屋貸款、汽車貸款、機車貸款，這裡都可以找到適合您的貸款。

上班族專案：有薪轉就能辦，免看信用。

回娘家專案：曾和好事貸辦房貸繳滿17-20期。

新戶專案：免繳交文件，委託好事貸代查聯徵即可。

優質客戶專案：最長兩年寬限期，減輕初期繳款負擔。

汽車貸款：不限車齡，有汽車就能辦貸款。

機車貸款：不限車齡，有機車就能辦貸款。

【文章出處】數位銀行借貸哪家便宜？借不到的時候怎麼辦？

因應台灣人口高齡化、少子化等問題，金融監督管理委員會（簡稱金管會）積極推行「以房養老」政策，讓年長者得以在宅老化並自給自足，盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹什麼是以房養老？並幫你完整分析以房養老的優缺點。

1.『以房養老』是什麼？與一般房屋貸款的差異？

(1) 什麼是『以房養老』貸款？

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是將持有的房屋，設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作為養老金。

房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分（法拍）。

法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款，也可與銀行協商，等房屋過戶到繼承人名下後，由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。

(2)『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款

	以房養老	一般房貸
申請資格	年滿60歲之本國人	20 ~ 65歲之本國人
給付方式	按月給付	一次給付
還款方式	期滿一次償還，但仍須按月繳息	按月本金攤還
貸款餘額	遞增	遞減

一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務清償後，就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋就會完全歸於所有權人名下。

而「以房養老」貸款則是按月分期取得資金，隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後，若法定繼承人無力、或無意清償貸款，銀行就會以抵押權人的身分，向法院聲請拍賣房子，賣得的價金若不足清償欠款，則會對借款人的其他財產進行追償；若有剩餘，則會歸還給繼承人。

如果持有的房屋是與子女同住，建議辦理前應與子女充分溝通，以免日後子女無力償還債務，房子被拍賣掉。

2.以房養老申請條件？

．年滿60歲之本國自然人（部分銀行為55歲或65歲）
．具完全行為能力
．票信、債信往來正常者（即信用良好者）

除了上述條件，大部分的銀行都有備註這項：「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

3.『以房養老』貸款方案有哪些？

「以房養老」貸款主要分成兩大類：公益型和商業型。

公益型「以房養老」貸款，是由政府作擔保的社會福利措施，門檻較高，只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請，優點是給付沒有固定年限。

商業型「以房養老」貸款，則是由銀行發售的貸款商品，門檻相對較低，但最多僅給付35年。

目前市面上看到的以房養老貸款，以商業型居多，又分成以下3種：

(1) 傳統型以房養老方案

目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。

(2) 循環型／累積型以房養老方案

與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。

(3) 年金保險型以房養老方案

採一次給付的方式，但需結合信託和即期年金保險，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。

即使被保險人提前身故，受益人仍可繼續領，此外，如果房屋因都更或重建等因素而滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。

4.『以房養老』貸款的承作銀行有哪些？（額度、利率比較）

 目前共有14間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務，以下幫您整理

2021年金融機構「以房養老」貸款專案比較表：

銀行	年齡	額度	年利率	貸款年限	手續費
土地銀行	63歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起
第一銀行	60歲以上	未提供	1.68%起	35年	5,300元起
上海商銀	60歲以上	七成	1.83%起	30年	9,000元起
中國信託	60歲以上	未提供	1.85%起	30年	3,500元起
兆豐銀行	60歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起
合作金庫	60歲以上	七成	1.73%起	35年	5,300元起
安泰商銀	55歲以上	七成	1.95%起	20年	3,500元起
高雄銀行	60歲以上	七成	1.87%起	30年	5,300元起
華南銀行	63歲以上	未提供	2.25%起	30年	5,300元起
陽信商銀	65歲以上	七-八成	2%起	25年	5,000元起
臺灣企銀	60歲以上	七成	1.58%起	30年	2,300元起
彰化銀行	60歲以上	兩千萬元	1.62%起	30年	5,300元起
臺灣銀行	65歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起

5.『以房養老』貸款划算嗎？（貸款試算）

 「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。

假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1. 61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。

第1期實領：29,166元
第2期實領：29,166元  –  39元(利息)  =  29,127元
第3期實領：29,166元  –  78元(利息)  =  29,088元

以此類推…
第251~360期實領：29,166元  –  9,722元(利息)  =  19,444元

也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。

這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。

以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。

6.『以房養老』貸款的優點？

(1) 穩定的現金流

申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。

(2) 減少子女負擔

在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。

(3) 房屋可繼續居住

雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。

7.『以房養老』的缺點？

(1) 銀行承作意願低

雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。

銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。

根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。

銀行別	開辦日	核貸件數	核貸額度（億元）
合作金庫商業銀行	104.11.19	2,076	124.45
臺灣土地銀行	105.1.18	1,587	79.05
臺灣中小企業銀行	105.3.1	231	16.45
第一商業銀行	105.3.30	350	26.52
華南商業銀行	105.3.30	856	42.25
臺灣銀行	105.4.20	15	0.95
高雄銀行	105.5.19	4	0.19
中國信託商業銀行	105.8.8	27	2.89
台新國際商業銀行	105.10.6	3	0.80
上海商業儲蓄銀行	106.4.24	4	0.33
兆豐國際商業銀行	106.9.1	49	4.28
安泰商業銀行	106.9.1	6	0.34
陽信商業銀行	107.7.5	2	0.11
彰化商業銀行	108.1.29	2	0.15
合計		5,212	299

資料來源：金融監督管理委員會

圖片來源：金融監督管理委員會

(2) 可貸額度低

目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。

根據金管會最新統計：

行政區域別	件數	核貸額度（千元）
北北基	2,699	21,044,602
桃竹苗	585	2,302,147
中彰投	751	2,911,993
雲嘉南	407	1,085,865
高屏	551	1,755,433
宜花東	200	740,166
外島	19	35,012

資料來源：金融監督管理委員會

(3) 長壽風險

目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。

(4) 養老金恐縮水

藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。

因應台灣人口高齡化、少子化等問題，金融監督管理委員會（簡稱金管會）積極推行「以房養老」政策，讓年長者得以在宅老化並自給自足，盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹什麼是以房養老？並幫你完整分析以房養老的優缺點。

1.『以房養老』是什麼？與一般房屋貸款的差異？

(1) 什麼是『以房養老』貸款？

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是將持有的房屋，設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作為養老金。

房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分（法拍）。

法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款，也可與銀行協商，等房屋過戶到繼承人名下後，由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。

(2)『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款

	以房養老	一般房貸
申請資格	年滿60歲之本國人	20 ~ 65歲之本國人
給付方式	按月給付	一次給付
還款方式	期滿一次償還，但仍須按月繳息	按月本金攤還
貸款餘額	遞增	遞減

一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務清償後，就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋就會完全歸於所有權人名下。

而「以房養老」貸款則是按月分期取得資金，隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後，若法定繼承人無力、或無意清償貸款，銀行就會以抵押權人的身分，向法院聲請拍賣房子，賣得的價金若不足清償欠款，則會對借款人的其他財產進行追償；若有剩餘，則會歸還給繼承人。

如果持有的房屋是與子女同住，建議辦理前應與子女充分溝通，以免日後子女無力償還債務，房子被拍賣掉。

2.以房養老申請條件？

．年滿60歲之本國自然人（部分銀行為55歲或65歲）
．具完全行為能力
．票信、債信往來正常者（即信用良好者）

除了上述條件，大部分的銀行都有備註這項：「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

3.『以房養老』貸款方案有哪些？

「以房養老」貸款主要分成兩大類：公益型和商業型。

公益型「以房養老」貸款，是由政府作擔保的社會福利措施，門檻較高，只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請，優點是給付沒有固定年限。

商業型「以房養老」貸款，則是由銀行發售的貸款商品，門檻相對較低，但最多僅給付35年。

目前市面上看到的以房養老貸款，以商業型居多，又分成以下3種：

(1) 傳統型以房養老方案

目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。

(2) 循環型／累積型以房養老方案

與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。

(3) 年金保險型以房養老方案採一次給付的方式，但需結合信託和即期年金保險，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。

即使被保險人提前身故，受益人仍可繼續領，此外，如果房屋因都更或重建等因素而滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。

4.『以房養老』貸款的承作銀行有哪些？（額度、利率比較）

目前共有14間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務，以下幫您整理

2021年金融機構「以房養老」貸款專案比較表：

銀行	年齡	額度	年利率	貸款年限	手續費
土地銀行	63歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起
第一銀行	60歲以上	未提供	1.68%起	35年	5,300元起
上海商銀	60歲以上	七成	1.83%起	30年	9,000元起
中國信託	60歲以上	未提供	1.85%起	30年	3,500元起
兆豐銀行	60歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起
合作金庫	60歲以上	七成	1.73%起	35年	5,300元起
安泰商銀	55歲以上	七成	1.95%起	20年	3,500元起
高雄銀行	60歲以上	七成	1.87%起	30年	5,300元起
華南銀行	63歲以上	未提供	2.25%起	30年	5,300元起
陽信商銀	65歲以上	七-八成	2%起	25年	5,000元起
臺灣企銀	60歲以上	七成	1.58%起	30年	2,300元起
彰化銀行	60歲以上	兩千萬元	1.62%起	30年	5,300元起
臺灣銀行	65歲以上	七成	1.61%起	30年	5,300元起

5.『以房養老』貸款划算嗎？（貸款試算）

「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。

假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1. 61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。

第1期實領：29,166元
第2期實領：29,166元  –  39元(利息)  =  29,127元
第3期實領：29,166元  –  78元(利息)  =  29,088元

以此類推…
第251~360期實領：29,166元  –  9,722元(利息)  =  19,444元

也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。

這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。

以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。

6.『以房養老』貸款的優點？

(1) 穩定的現金流

申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。

(2) 減少子女負擔

在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。

(3) 房屋可繼續居住

雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。

7.『以房養老』的缺點？

(1) 銀行承作意願低

雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。

銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。

根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。

銀行別	開辦日	核貸件數	核貸額度（億元）
合作金庫商業銀行	104.11.19	2,076	124.45
臺灣土地銀行	105.1.18	1,587	79.05
臺灣中小企業銀行	105.3.1	231	16.45
第一商業銀行	105.3.30	350	26.52
華南商業銀行	105.3.30	856	42.25
臺灣銀行	105.4.20	15	0.95
高雄銀行	105.5.19	4	0.19
中國信託商業銀行	105.8.8	27	2.89
台新國際商業銀行	105.10.6	3	0.80
上海商業儲蓄銀行	106.4.24	4	0.33
兆豐國際商業銀行	106.9.1	49	4.28
安泰商業銀行	106.9.1	6	0.34
陽信商業銀行	107.7.5	2	0.11
彰化商業銀行	108.1.29	2	0.15
合計		5,212	299

資料來源：金融監督管理委員會

圖片來源：金融監督管理委員會

(2) 可貸額度低

目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。

根據金管會最新統計：

行政區域別	件數	核貸額度（千元）
北北基	2,699	21,044,602
桃竹苗	585	2,302,147
中彰投	751	2,911,993
雲嘉南	407	1,085,865
高屏	551	1,755,433
宜花東	200	740,166
外島	19	35,012

資料來源：金融監督管理委員會

(3) 長壽風險

目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。

(4) 養老金恐縮水

藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。

(5) 子女繼承問題

由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。

8.『以房養老』、「賣房養老」、「收租養老」、「留房養老」，哪種比較好？

 

如果選擇以房養老，年長者可以繼續在自己的房子安享天年，也有穩定的現金流作生活費，不用擔心自己成為子女的負擔。不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

(1) 賣房養老

如果選擇賣房養老，有機會取得較大額的資金，但也需要評估賣屋產生的交易成本，還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外，事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金，如果覺得定存利息太低，也可考慮購買投資型保單，一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率；或是委託給銀行作管理信託，約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

(2) 收租養老

如果選擇出租房子、靠收租金養老，同樣得考量到老年生活的居住地，更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

(3) 留房養老

留房養老、以租養老同樣是把房屋出租，差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜，銀行再定期撥付生活費。不僅可保住房子，每個月也有穩定的現金流。

	以房養老	賣房養老	收租養老	留房養老
變現金額	市價7成	依照市價	依照行情	依照行情
支付成本	利息	稅金、仲介費、搬遷費	修繕費、仲介費	管理費
繼續居住	可	否	否	否
優點	自宅養老、自給自足	大筆資金可自由運用	穩定收入、子女可繼承	穩定收入、業者代管、子女可繼承
缺點	月付金遞減、子女繼承問題、延壽風險	無住處	無住處、需自行管理	無住處

9.以房養老申辦流程

(1) 選擇比較

以房養老貸款跟一般的房屋貸款一樣，每間銀行的授信條件、額度和利率都有些許差異。提出申請前，建議可以多跟銀行諮詢、多作比較。

(2) 申請

準備申請相關文件後，就可向銀行提出申請：

．身分證明雙證件（身分證、健保卡、駕照等）正本
．印章
．收入證明文件
．不動產謄本

為避免日後衍生爭議，借款人提出申請時，需備有律師諮詢函。

(3) 簽約對保

簽訂合約時，銀行可能會要求法定繼承人需在場，若不能到場須有委託書，或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。

此外，借款人需指定具法定繼承資格之人或第三人（無法定繼承資格之人時）為通知義務人，當借款人往生時，負責通知銀行。

(4) 設定

接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，進行抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(5) 撥款

接著銀行會按貸款金額除以貸款總月數計算，按月撥款至借款人的帳戶。

10.『以房養老』的常見問題

(1) 以房養老貸款的擔保品（即房屋）有什麼限制嗎？

以房養老貸款的基本門檻為：擔保品（即房屋）所有權為借款本人單獨持有，且為自住使用。

夫妻二人共同持有之不動產或有出租不動產者，皆不符以房養老貸款資格。

除此之外，有些銀行還會限制擔保品不得為工業區住宅、套房：

銀行	擔保品限制
彰化銀行	建物權狀或謄本之登記用途應含有「住」字樣，惟排除本行「小套房貸款作業規範」之定義者，且無借款餘額、無其它他向權力設定。
土地銀行	建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。
華南銀行	建物用途登記為「住」、「商」、「工」，且可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
兆豐銀行	建物謄本登記用途為住、商、公寓或含「住」字樣，惟排除工業區住宅及登記總面積15坪以下小套房，且擔保品座落區域應為本行「個人房屋貸款不動產分區」A＋區或A區。

(2) 如果借款人生病或住院，以房養老會繼續撥款嗎？

 會，除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。

(3) 以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？

 若借款人身故、貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息達申貸時銀行核定擔保品之放款值時、經合理期間無法聯繫到借款人及不履行或違反與本行簽訂之契約書內容等，就會停止撥款。

(4) 如果以房養老貸款期間，借款人身故怎麼辦？

 借款人身故視同契約到期，應由繼承人清償貸款，如果沒有繼承人或是繼承人不清償借款，銀行就會向法院聲請拍賣，處分所得價金優先償還借款本息即相關費用，如有清償不足，則會對借款人遺產追償。

「以房養老」在歐美國家已行之多年，「養兒防老」已不再是唯一選項，膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者，可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，安然度過晚年生活；如果擔心繼承問題，也可以考慮「留房養老」，將房屋的產權跟租金交付信託，每個月收取租金；或者，您也可以選擇好事貸好事貸的「二胎房貸」，不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。

【文章出處】好事貸│『以房養老』懶人包，流程、管道、評比，一次解析

比，一次解析

新冠肺炎疫情自2020年初爆發後，全台的經濟活動都受到不少影響，房地產市場也遭受波及，不僅六都的房市交易量明顯衰退，房屋貸款繳不出來，房市景氣反指標的法拍屋案件量也大幅增加。

雙北法拍屋暴增4成，新成屋法拍也變多

 

根據台灣房屋集團統計，2021年上半年，台北市的不動產拍賣第一拍數量為211件，較去年同期增加45.5%、較前年同期增長74.4%。其中，北投區、士林區及中山區的法拍案件名列前茅，依序為46件、30件和24件。

近3年不動產拍賣第一拍待拍量

	2019上半年	2020上半年	2021上半年
台北市	121	145	211
新北市	278	277	397

資料來源：台灣房屋

而雙北市2021年上半年的一拍案量，多達為397件，年增幅也有43.3%，其中以汐止區的44件居冠，且債務人都是自然人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，通常不動產拍賣物件是反應至少4個月前的經濟狀況，顯示2020年底到2021年初出現許多資金周轉不靈、繳不起房貸，或是把不動產作抵押借貸後無力贖回，導致名下不動產淪為法拍的情形。

此外，根據寬頻房訊統計，近5年流入法拍市場的新成屋逐年增加，從2017年的14戶飆升到2020年的231戶，成長逾15倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，部分案件為區域小建商財務槓桿失衡導致，另一部分則是資金周轉不靈的自然人，推測也是因為受到疫情影響。

近年新成屋法拍趨勢

	2016	2017	2018	2019	2020	2021/3
全國	0	14	134	200	231	32

資料來源：寬頻房訊

房市斷頭潮再現？這兩個數字是關鍵

 

今年5月份，台灣本土疫情大爆發，許多民眾都在關心，若法拍屋數量持續上升，2003年的SARS房市斷頭潮是否會再現？其實這可以透過兩個數字來判斷，一是失業率、二是房貸逾放比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市危機的徵兆通常是失業率在先，借款人生計出問題而無法正常還款，導致房產流入法拍市場。過去曾出現兩次法拍高峰期，分別為受到SARS和網路泡沫化影響的2004年，以及金融海嘯爆發後的2010年。

根據主計總處的統計，我們回推到2003年和2009年的8月份，當時的失業率分別為5.21%和6.13%，而今年6月份的失業率則是4.80%，距離兩次高峰還是有些許差距，但仍需持續觀察。

台灣失業率趨勢圖

資料來源：主計總處

此外，《住展》雜誌研發長何世昌指出，若房貸逾放比來到1%，則可視為警戒；若持續走高達3%，就很危險，代表房市進入空頭、房價也會跟著跌，銀行放款出去的金額遠低於抵押房的市值，整體市場就會出現問題。

房貸逾放比，是指超過一定期限未正常繳納房貸本息的放款占總放款的比率，數字愈高、代表銀行的放款品質愈差。

根據金管會統計，截至今年6月底，購置住宅貸款的逾放金額為92億元、逾放比率為0.11%，離警戒線還有大段距離。

自去年疫情爆發，政府超前部署祭出紓困振興方案，加上三大房貸政策，包括貸款本金或利息得以展延、降低首購住宅貸款利率以及央行降息等措施，都有助於減少違約風險。

【文章出處】房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」？

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記，貸款繳不出來，銀行向法院申請查封房子，還有假扣押、假處分，這麼多名詞，到底是什麼意思？被限制登記記的房子還能貸款嗎？想解套就一定要看這一篇。

限制登記的種類，這些都是「限制登記」

限制登記是一個統稱，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記和禁止處分等，都能算是限制登記，每一種都有些微差異，當你的貸款繳不出來，一段時間後，債權人就能向法院提出請求，要求凍結你名下的資產，限制你任意變動，以防止脫產來逃避還款。

一旦房子或財產遭到限制登記，在債務還清、塗銷限制登記之前，你的財產將不能自由運用，必須優先用來償還債務，下文將為大家介紹限制登記各有什麼限制。

預告登記─保護意味濃厚

預告登記是為了保全房地產權益移轉或消滅的請求權，簡單來說，如果有人對你的房子做了預告登記，不管你想要貸款、出售、轉移所有權等等，有任何變動都必須告知登記人，如果預告登記人不同意，就不能動房子，預告登記較常出現在以下這兩情況：

• 爸媽幫小孩買了房子，或是夫妻二人、親朋好友共同購屋，因為銀行的主要貸款人只有一個，另一方怕貸款人私下拿房子去貸款，或是偷偷賣掉等原因，對房子做了預告登記，這樣房子有任何異動都必須先通知預告人，就不怕房子被偷賣或偷借錢。
• 房子跟民間貸款借錢，債權人怕你又拿房子去找別人借錢，或是把房子賣掉，通常在設定抵押權的同時，也會同時做預告登記，這樣房子有異動也可以第一時間得知。

預告登記可以限制房屋的所有權人隨意處置房子，但有一種狀況，預告登記會失效，如果因為法院判決強制執行，房子一樣會被查封拍賣。

假扣押─不能動用自己名下的動產

如果債務人持續欠錢不還，大概1~2個月後，債權人就可以向法院申請假扣押，暫時扣住債務人名下的動產，或可即刻變賣成金錢的物品(如鑽石、珠寶、股票)，不能隨意使用，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

假處分─不能動用自己名下的不動產(房子、土地等)

如果債務人連續1~2個月未能償還債務，為了防止房屋或土地被賣掉或變更權力，債權人可以向法院申請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產(房子或土地)，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假處分，如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值，可向法院提出抗告。

查封─不能處置自己的房子

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思，一定要分出差異的話，假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產，查封就是「確認」不能動用，必須等法院判決結果出來，才能知道接下來是會走到法拍，還是可以申請撤銷查封。

破產─法院認證還不了錢

最有名的例子就是孫道存，因為名下已完全沒有財產，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。

禁止處分─欠稅逾期未繳會被稅捐機關通報

如有欠稅逾期未繳納，依據稅法規定，稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產，通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記，並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。因此，被禁止處分之土地、房屋，是無法買賣、設定，甚至向銀行貸款時，大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

信託─委託第三方管理或處分財產

委託人將財產委託給信託業者(銀行、信用合作社、證券商)，委託業者依合約內容執行管理運用信託財產等事宜，協助委託人達成財產管理目的，直到契約期滿或信託目的完成為止，已被信託的財產是不能隨意處置的。

法院強制執行的流程

除了預告登記僅需到地政辦理外，其餘限制登記項目都要經過法院，法院在收到申請後，就會開始走行政程序，流程如下：

• 債權人提出申請，提供相關資料證明債權存在(借據、本票等)
• 法院確認債權存在
• 法院核發支付命令，當事人須在20天之內回覆是否有異議
• 若當事人無提出異議，債權人便取得執行名義，可強制執行扣押債務人名下財產

我要如何解除限制登記？

如果對法院的判決有異議，一定要在規定的期限內提出抗辯，千萬不要以為因地址有誤，或故意不收信，沒收到法院文件就沒事，無異議等於默認，法院的行政程序一啟動，想要解除限制登記就更難了。

想解除限制登記，有兩個方式：

• 和債權人討論還款方式，由債權人撤回申請：債權人最終的目的也只是想回收帳款，如果能誠意和債權人討論還款方式，可由債權人向法院申請撤回限制登記。
• 提出相關證據，由法院判定限制登記不合理，撤銷判決：比方說扣押的財產遠超過債務金額，若能說明暫時無法還款的理由，經法院認定成立，可由法院判決撤銷限制登記。

有被限制登記的房子，還能貸款嗎？

對銀行來說，產權不清的房子是無法申請貸款的，而對融資公司(好事貸好事貸)來說，只要能說明「預告登記」的正當性，仍有機會申請貸款，民間貸款則要視金主的喜好而定，若金主認為有利可圖，才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷，貸款會比較順利嗎？不會的，雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款，但是銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，是不能承作的，除非借款人可以提出相關證據佐證，此限制登記是合理且可以被接受的，但核貸與否的權利仍是由銀行決定，一般銀行還是不會承作這樣的物件的。

但是這樣的案件，融資公司就可以申貸了，這就是融資公司與銀行最大的差異。

【文章出處】有限制登記的房子可以貸款嗎？有沒有辦法解套？

從來不辦信用卡、不跟銀行貸款就叫銀行信用小白，這樣的人在台灣將近半數，沒借過錢就表示信用很好嗎？銀行可不這樣想，銀行經理直言：你會把錢借給一個不認識的人嗎？想順利貸款又安心脫白，你可以用這3招。

銀行信用小白是什麼？

簡單的說，沒有辦過信用卡，也沒有跟銀行辦過貸款的人，稱為：信用空白(信用小白)，一般來說較常出現在剛出社會的年輕族群，如果是有點年紀的人(35歲以上)，就稱為：老白。
信用空白不見得是完全沒跟銀行往來過的人，以下這幾種情況，也可能會造成信用空白：

名下僅有助學貸款：助學貸款不算「個人消費金融貸款」，所以不會影響信

名下僅有助學貸款：助學貸款不算「個人消費金融貸款」，所以不會影響信用評分，但如果不繳款之後變成呆帳，就會影響信用評分了。
名下有信用卡，但超過一年完全沒有使用：意思就是沒開卡，或是開卡了但完全沒消費使用，持續時間超過一年，也會被歸類為信用空白，但這類的信用空白，在銀行看來是好的。
聯徵報告上有一個項目是：「B05授信餘額變動資訊」，這個項目是紀錄你最近五年，在金融機構授信餘額(貸款餘額)的變動資訊，包含房貸、信貸、保證債務、逾期繳款金額與呆帳欠款金額等金額變化，如果近5年內，餘額都是0的話，也會變成信用空白。
曾經有信用不良紀錄(信用卡強停，欠款未繳，變成呆帳)，欠款繳清後，經過規定的揭露期，就會變成：信用空白。

P.S. 聯徵報告上有一個項目是：「K33」，這個項目是紀錄你申請信用卡時，發卡銀行記錄你的個人基本資料、居住、職業、年收入等資訊，每申請一家信用卡，就會有一筆資訊，這個資訊會跟你的身分證字號一輩子，除非申請更改身分證字號，否則會一直存在，這種情形，就不算完全的信用空白；如果你曾經有信用不良紀錄繳清欠款後，變成信用空白(也就是老白)，銀行會依照K33這些資訊，知道你有信用不良紀錄，而不再跟你往來。

※身份證字號一個人一輩子限更改一次，因末8碼有超過3個4，或諧音不雅才能申請更換。

信用小白的認證關鍵─信用報告介紹

所有銀行對於信用的判定基準，都來自聯合徵信中心的「聯徵報告」，也可以稱為「信用報告」，聯徵中心雖成立於民國64年，隨著網路日漸發達，直至民國91年才開始有24小時連線的網路信用查詢服務，記載內容及相關揭露年限也是一再更新修改，評分方式也隨著大數據持續革新，才有今日的面貌。

一般民眾可以自行申請自己的信用報告，每人一年有一次免費申請的機會，第二次起一次80元(第3-5種方式是100元)，申請方式主要有以下五種：

用電腦：可使用自然人憑證在聯徵中心官網上查看，或利用銀行、證券、保險業等金融機構核發的軟體金融憑證來查詢。
用手機：手機下載「TW投資人行動網」APP，完成憑證申請即可查看。
郵局填表：攜帶雙證件至儲匯窗口辦理，每年度享有1次1份免查詢費。
郵寄申請：填寫表格後郵寄到聯徵中心申請。
親洽聯徵中心：攜帶雙證件直接至聯徵中心櫃台申請（地址：100台北市中正區重慶南路一段2號16樓）。

※銀行看到的報告內容和你不一樣

你申請到的信用報告，和銀行內部可以看到的內容不一樣，銀行可以看到更多細節，所以或許你認為自己的信用良好，但銀行看到就是有問題，才會造成貸款或信用卡的申請不通過。

信用報告的內容

信用報告的內容主要分為五大部分：

(1)借款資訊：包含本身之借款餘額明細資訊、共同債務/從債務/其他債務資訊，以及借款逾期、催收或呆帳紀錄三部分。

表B1借款餘額明細資訊：提供更及時的每日借款資訊、未結案借款總餘額資訊及計算方式說明(即將月報及日報借款餘額加總)，並增列「用途」欄位及「最近一次遲延紀錄及狀態」。

表B2部分是共同債務或擔任保證人或其他債務的信用資訊。

表B3是指仍在揭露期限內的未清償或已清償借款逾期、催收或呆帳紀錄。

(2)信用卡資訊：包含持卡紀錄和帳款資訊。

目前在揭露期限內信用卡之使用狀況及最近12個月信用卡帳款資訊，還有信用卡帳款總餘額，本項金額是將本期應付帳款及未到期待付款兩項金額加總而得之尚未償還信用卡帳款總餘額。

(3)查詢紀錄：包含近1年內「被查詢紀錄」及「自行查詢紀錄」。

被查詢紀錄─揭露查詢日期、查詢機構(包含金融機構、電子支付及電子票證機構)與查詢理由（包含：身分確認資料、原業務往來(含帳戶管理)、新業務申請、公開資訊、其他/取得當事人同意、其他/依法令規定、原存款戶、新存款開戶等理由）

自行查詢紀錄─書面查詢和線上查詢都會記錄

(4)信用分數：除了分數之外，還有圖表百分位區間，可輕易看出自己贏過多少人，分數落在哪個區間。

「200至800分」：為實際評分，分數愈高代表信用愈好。
「此次暫時無法評分」：近1年內僅有學貸者、受監護宣告者、信用資料不足、信用資料有爭議者，聯徵中心將暫不予以評分。
「200分」：為固定評分，指受評對象雖有信用不良紀錄，但仍有其他的正常信用交易紀錄，金融機構願意與其往來，聯徵中心就會給予固定分數，並非實際評分。

(5)通報紀錄：如果有被內政部警政署刑事警察局、金融機構、電子支付或電子票證機構等任一單位通報為警示帳戶或詐騙通報案件，就會以類似附件的方式，另外獨立分開列印「通報案件」紀錄資訊，提供給當事人自身檢視。

※信用評分的組成，近一年的紀錄佔70%，前四年的紀錄佔30%

延伸閱讀：信用報告的內容，不上聯徵的好處

台灣有半數民眾是信用小白？

只要年滿20歲，就會有個人的信用報告，但根據世界銀行2018年的統計，全台灣竟有高達48%的民眾是信用小白！這個數據出乎大家的意料之外，但仔細分析哪些人是信用小白的主要族群就不太意外。

65歲以上民眾：以前金融產業不發達，大多使用現金交易，長輩們也覺得不需要特別改變消費習慣。
大學生或剛出社會的年輕人：一般來說賺錢的能力較弱，銀行核發信用卡或貸款的意願較低。
家庭主婦：銀行不會管先生是否將薪水全部上繳，家庭主婦就是完全看不見收入來源。
打工族、時薪族、兼差族、領現族：上述這些族群，雖然有收入，但不固定、不穩定，也是銀行不喜歡的族群。
小公司的老闆：公司規模要達到百人以上，才能稱為中型企業，在台灣，85%都是中小企業，這些小公司要跟銀行貸款很困難，負責人幾乎都是現金往來，加上老闆的收入也不固定，也是銀行不愛的族群。

上述這五大類族群，差不多已涵蓋超過半數的民眾，再扣掉孩童，也就不難了解為何有超過半數民眾是信用小白。

為什麼信用小白很難貸款？

根據銀行內部統計，第一次申辦貸款或信用卡的信用小白們，違約的比率偏高，銀行經理也直言：「你會把錢借給一個不認識的人嗎？」對銀行來說，只要不曾往來過的都是新客戶，就是個陌生人，如果要確保能拿回錢，就要詢問曾經借過這個人錢的銀行，看看客戶是不是都有正常還錢？所以各銀行才會那麼看重信用紀錄，因為這是唯一的依據。

所以，沒借過錢、沒有信用記錄的人，銀行無從得知客戶是否會準時還錢，畢竟口說無憑，必須讓證據說話。

我要怎麼擺脫信用小白？教你脫白3招

很多人成為信用小白，是因為不知道信用有多重要，良好的信用可以讓你跟銀行的往來暢行無阻，想要擺脫信用小白，就必須和銀行建立正常往來，建立信用主要有這三種方式，你可以選擇自己喜歡、或你覺得較容易做到的方法：

辦信用卡：每家銀行的信用卡卡別很多，申請的難易度也有些微差異，一般來說，剛推出的信用卡，為了衝發卡量和市占率，審核標準會稍微寬鬆一點點，可以鎖定新卡或入門卡款來申請，不要一下就想挑戰世界卡、無限卡這種高難度挑戰，就算一開始額度較低，持卡半年後就可以申請額度調升。
辦數位帳戶：拜金融科技所賜，除了傳統的一般帳戶外，現在還有數位帳戶、純網銀可以選擇，和一般帳戶的主要差別就是沒有存摺，這些數位帳戶為了吸引客戶，開戶標準會稍寬，據金管會資料統計，全台灣已有832萬個數位帳戶，等於每3個人就有1個，先有數位帳戶，也有助於累積銀行對你的信任。
保持一定的帳戶金額：就算利息很低、把錢放在銀行還是比放在家裡安全，放在家裡要擔心被偷、擔心受潮，放保險櫃都不見得可以完全放心，放在銀行有人保管，不見照賠，銀行帳戶最好可以保持5-6位數，也就是1-99萬，最重要的是穩定，這個月放錢，下個月全部花光也是不行的。

幾乎沒人可以一輩子不跟銀行往來，所以培養好的信用是很重要的，貸款跟信用卡要按時還，避免百元提領、預借現金等NG行為，對於累積、維持信用才有幫助。

信用要多久才能累積？有什麼替代方案嗎？

剛申請信用卡或貸款不會馬上產生信用紀錄，大概要三個月後才會開始計算，某些銀行曾針對信用小白、領現族、網拍族推出相關方案，舉例如下：

凱基銀行：針對中華電信用戶，只要持有門號正常繳款6個月，就可以用門號辦信貸或信用卡。
凱基銀行：針對台灣大車隊的司機，透過大數據分析司機的載客狀況、收入金流提供小額信貸方案。
凱基銀行：針對餐廳老闆，與POS點餐系統供應商iCHEF合作，以餐廳營業額、來客數、翻桌率等資料，依餐廳規模最高可貸300萬。
國泰世華：針對蝦皮賣家，限20-62歲，賣場開立超過3個月、近3個月訂單超過10筆、月營收超過1萬，提供最高300萬的信貸。
融資公司融資公司：融資公司的零卡分期是目前市佔率最大的，與各大電商平台、實體通路合作，讓信用小白，或是信用額度較低的人都可以無卡分期，參照自有的評分系統，提供分期付款的服務。

還有一種最直接的方式，就是申貸時增加保證人，只要這位保證人的信用良好，有固定的薪水收入，就能幫你申請貸款/信用卡加分。

一般保證人：銀行需先找借款人求償，求償後不足的欠款餘額，才能找保證人追討。

連帶保證人：銀行可以同時向借款人跟連帶保證人追討款項。

連帶保證人：銀行可以同時向借款人跟連帶保證人追討款項。

由於金融法規限制，目前銀行要求的保證人都是「一般保證人」，但其他貸款公司要求的可能是連帶保證人，若有機會替人作保，一定要看清楚是哪一種。

銀行貸不到，有其他民間管道嗎？

雖然銀行有針對信用小白或無固定收入者，提供門檻較低的貸款，還是有很多不符資格的民眾被拒之門外，需要民間貸款的幫忙，民間貸款有幾個要注意的地方：

貸款公司：股票有上市的大公司，借款比較安全，如好事貸、融資公司、 等
貸款利率：關係到你每個月要繳多少錢，法定利率上限是16%
貸款年限：依貸款種類不同，還款期間在1-10年不等

民間貸款通常有這幾個種類：

房貸：以二胎房貸為主，好事貸旗下的子公司好事貸公司獨家辦理，沒有收入證明、信用小白都可以辦。
車貸：汽車增貸、汽車轉貸都可以，以融資公司 公司為主力，審核也不像銀行那麼嚴格，信用小白也可以順利申請，最高可以核貸到車價的2倍。
機車貸：近幾年盛行的貸款選項，針對沒房沒車的族群，用容易入手的機車當作抵押品來借錢，最高額度10萬。
代書貸款：講一個好聽的名字，其實就是信貸，金主是不是真的代書也不知道，風險較高，非常不推薦。

信用小白其實是各家銀行都想爭取的潛在客戶，但又怕錢收不回來，所以銀行對信用小白又愛又恨，如果狀況許可，建議可以辦一張基本的信用卡，額度不高也沒關係，一段時間使用一次並正常繳款，就能維持信用良好，日後如果有較大額度的資金需求，也比較容易跟銀行貸款成功。

【文章出處】銀行信用小白怎麼貸款？3招提高成功率順便脫白

好不容易存夠一筆錢準備買房置產，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，怎麼會這樣？自備款準備不夠該怎麼辦？一篇搞懂7個影響房貸成數的關鍵原因，以及提高房貸額度的7種方法。

1. 購屋的流程

 

假設你今天看到滿意的房子，大致上的購屋流程有：

(1) 議價、付訂金

買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。

(2) 簽約

買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。

(3) 用印

將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。

(4) 完稅

完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。

(5) 過戶

移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款。

建議在銀行撥款前完成驗屋。

(6) 交屋

買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。

2. 購屋貸款的流程

通常在你簽完不動產買賣契約書之後，就可以開始找銀行申請購屋貸款，流程如下：

(1) 申請

申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備以下文件資料並填寫房屋貸款申請書：

．身分證影本及戶口名簿影本
．所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
．財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
．買賣契約書影本

如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。

(2) 估價

銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。

(3) 審核

接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。

銀行通知審核結果後，如果對於貸款條件不滿意，可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小，建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

(4) 對保

房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。

(5) 設定

接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(6) 撥款

所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。

※延伸閱讀：2021銀行房貸利率比較，快速掌握房貸3重點

3. 房屋貸款的貸款成數怎麼計算？

 

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

銀行鑑估值通常是成交價的9成左右，建議準備頭期款（自備款）的時候，最好準備成交價的3~4成比較安全。

4. 貸款成數不足的原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

 

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。

※延伸閱讀：實價登錄2.0修正重點

 

假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：

1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）

 

購屋前，建議先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎？

 

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類：

房屋類型	預售屋	新成屋	中古屋
貸款成數	8成	7~8成	5~7成

房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價。

 依建物類別分類：

房屋類型	電梯大樓	公寓	透天厝	別墅	套房
貸款成數	7~8成	7~7成5	6~7成5	6~7成	5~7成

資料來源：財團法人金融聯合徵信中心

房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型。

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎？

 

通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考：

屋齡	0~6年	6~12年	12~18年	18~24年	24~30年	30~36年	>36年
平均貸款成數	7成5	7成1	6成9	7成	7成1	7成	7成1

資料來源：財團法人金融聯合徵信中心

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎？

 

會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。

如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數：

區域	貸款成數
台北市	7~8成
新北市	5.5~8成
台中市、台南市、高雄市	5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣	5.5~7成
雲林縣	6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣	5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣	6成
南投縣、嘉義縣	5.5~6成

資料來源：國泰世華銀行

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

※延伸閱讀：影響房貸額度與成數的5大地雷房型！

 

(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？

 

會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。

假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100%  = 69%（收支負債比）

 

如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

(6) 工作性質會影響貸款成數嗎？

 

會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分會影響貸款成數嗎？

 

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄。

信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的貸款條件。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

．信用卡或貸款遲繳
．動用信用卡循環利息
．使用信用卡預借現金
．聯徵被查詢次數超過3次
．無授信往來紀錄（信用空白）
．申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

※延伸閱讀：影響信用評分的幾件事

 

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

※延伸閱讀：如何查詢個人信用報告

 

5. 房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦？

(1) 如果貸款成數不足，可以解約嗎？

 

如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

圖片來源：內政部

(2) 自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？

 

有的。常見的增加額度方法有：

．房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
．個人信用貸款
．汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。

信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

題外話：先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？
有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：融資公司、好事貸、 。

6. 提高貸款成數的方法？

(1) 提早養信用

 

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提高財力證明

 

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

 

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

 

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

 

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

 

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

 

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因，以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款多準備點，畢竟房貸一揹就是二、三十年，如果沒有妥善理財，很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

【文章出處】房屋貸款成數不夠怎麼辦？7個關鍵原因和提高房貸