說到辦理貸款，許多人第一直覺就是找銀行辦理，但是全台灣30多家銀行不知從何選起？加上現在的銀行太嚴格，也不可以亂送件申請（因為會變成多家送件而遭婉拒），代辦公司就是這樣產生的，只要提出貸款需求，付一些服務費，代辦公司便會幫你處理到好，但是如何選到好的代辦公司？7招幫你選到最適合你的代辦貸款。

1. 代辦公司是什麼？

代辦公司到底是什麼？其實簡單來說，原本辦理貸款，僅需由本人向銀行申請即可，但是因為現在的銀行太嚴格，有資金需求，不是隨便找一家送件申請就會核准的，每一家銀行的規範不一樣，每個人的狀況也不同，條件狀況好的人，隨便找銀行送件申請就會核准，但如果客戶自身條件較差，不符合銀行貸放規範，送件申請是很容易被婉拒的，所以才有代辦公司產生。

因為代辦公司熟知銀行的貸放規則，需先繳交代辦服務費，代辦會依據貸款人的自身條件，篩選適合的貸款管道再送件，才不會因為貸款人對銀行規範不了解，多家送件申請皆遭銀行婉拒，甚至借不到錢，這樣協助辦理貸款的公司就稱為「代辦公司」。

代辦公司的規模有大有小，素質也參差不齊，在選擇時要仔細檢視公司的相關資訊、是否有真實的客戶貸款經驗，秉持著貨比三家不吃虧的原則，謹慎選擇你需要的服務。

(1) 個人代辦和代辦公司有什麼差別？

代辦不一定需要成立一家專門的公司，只要有資金管道，個人也可以成為代辦，二者本質上其實是一樣的，差別僅在是否有特別去申請設立公司。

(2) 貸款代辦公司和代書貸款有什麼不一樣？

我們用簡單的表格來說明兩者的差別：

代辦貸款	代辦公司	代書貸款
身分	仲介	仲介/金主
是否為公司	個人/公司皆可	個人/公司皆可
貸款服務費	有	有
資金來源	銀行/融資公司/個人金主	個人金主

 

代辦公司單純是仲介的角色，幫你找尋有資金的對象申請貸款，代書貸款就比較複雜，代書可以幫你仲介資金管道，如果他自己資金足夠的話，也可以直接放款給你。

(3) 直接找銀行辦貸款，和透過代辦公司辦貸款有什麼差別？

• 銀行

直接找銀行辦貸款，會由銀行行員與你接洽，並提醒你該準備什麼資料，目前進行到什麼步驟，如果對貸款結果不滿意，行員也能視情況幫你爭取，無須支付額外費用，既省錢又快速。

• 代辦公司

透過代辦公司辦理，由代辦公司送往銀行或融資公司審核，實際缺補件由行員告知代辦公司，代辦公司再轉達客戶，多了一道手續，時間上比較長，也較難爭取優惠條件，除了銀行收取的費用外，還須支付代辦費。

代辦貸款	銀行	代辦公司
服務人員	銀行行員/業務	一般行政人員
辦理速度	快	較慢
爭取貸款條件	視情況幫忙爭取	不會主動爭取
額外費用	無	代辦費

細看銀行的網站，都會特別載明，並無與代辦公司合作，如有貸款需求建議自行向銀行送件申請，貸款條件則會依個人條件審核，並不會因為找了什麼特殊管道有更高的過件機率。

2. 代辦公司主要提供哪些服務？

只要和貸款相關的產品，都是代辦公司的服務範圍，包含企業貸款、信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、房屋貸款、土地貸款等等，都是代辦公司的服務內容，主要提供這三項服務：

(1) 諮詢

不知道自己該申請哪一種貸款，代辦公司會根據你擁有的財產，以及個人職業、收入與財務狀況來建議。

(2) 送件

由客戶提供所有相關文件給代辦公司，代辦公司幫你送往銀行或融資公司審核。

(3) 告知審核結果

貸款的准駁與否是由銀行或融資公司來決定，代辦公司僅告知審核結果，是否要辦理也是由客戶自行決定。

3. 用收費來判斷代辦公司好壞？代辦公司的收費項目有哪些？

代辦公司的收費項目主要包含這兩大類：

(1) 委託費

辦理貸款前就須支付，有點類似訂金的概念，確認委託代辦公司幫你申請貸款，也要簽署一份委託的契約，簡稱「委託書」，來保障雙方的權益。

(2) 貸款代辦費／手續費／服務費

很多人以為貸款代辦費是貸款辦理成功才需支付，但細看合約書會發現，只要銀行核貸，無論貸款條件是否滿意，最後是否辦理，都須支付代辦服務費。

除了代辦公司的收費外，如果貸款銀行有開辦費、帳務管理費等等費用，也須由客戶額外自行支付，並未包含在貸款代辦費裡面。

4. 為什麼需要找代辦公司幫忙辦貸款？

既然自己找銀行辦貸款是最快速、最方便的，為何還需要透過代辦公司幫忙申請貸款呢？下面這些原因，你可能需要代辦公司的協助：

(1) 信用狀況較差

包含信用卡高額循環、預借現金、債務協商、遲繳、呆帳…等等，都會造成信用狀況較差，找銀行辦理過件機率不高，代辦公司則知道送哪個管道成功率高。

(2) 曾向銀行貸款沒過

各銀行有自己喜好的客群，A銀行申請不過，不代表B銀行也不會過，但又不能短期內連續送件查詢，這時代辦公司就可依其專業經驗，判斷送哪家銀行更容易成功。

(3) 負債比例已經太高

所謂負債比例太高，指的是名下所有貸款的月付金超過月收入的60%，比如說房貸、信貸、信用卡欠款，一個月的月付金共5萬元，而你的月薪是7萬元，7萬的60%僅42000元，負債比例超過的話，銀行通常不會再核發貸款，要找其他管道。

(4) 財力證明不足

銀行最看重的是客戶是否有穩定、固定的收入，最好有薪資轉帳或扣繳憑單來證明，現今社會中仍有許多人收入領現金，或是自己開店做生意，這些族群沒有明確財力證明，銀行貸款容易碰壁。

(5) 沒有貸款經驗

從來沒有向銀行申請過信用卡或貸款，不知道如何辦理，此時代辦公司就可以協助你，從準備資料到送件，讓你輕鬆取得資金。

(6) 沒時間在網路上做功課

台灣的銀行選擇多，各分行也會搶生意，有貸款需求的客戶眼花撩亂，也沒有時間慢慢尋找比較，透過代辦公司可以直接找到最適合的銀行，節省客戶時間。

5. 為什麼沒辦法順利跟銀行貸款？

銀行相當看重客戶的信用和財力狀況，如果有以下這些情況，貸款很難通過：

(1) 無收入證明

自營商、自行接案、兼職、水電、工人…等等，每個月沒有固定收入，也沒有薪資轉帳的人，銀行貸款不易通過，貸款條件通常也較差。

(2) 信用瑕疵

信用瑕疵、信用不佳、信用不良都是差不多的意思，無論是信用卡高額循環、呆帳、前置協商、債務協商等，銀行貸款都是直接婉拒。

(3) 信用空白

指的就是從來沒有跟銀行辦過貸款或信用卡的人，這樣的人被稱為信用小白，因為沒有依據，不知道客戶是否會按時還款，為避免風險乾脆婉拒貸款。

(4) 負債比例過高

名下所有負債的月付金，超過收入的60%，銀行也會怕你無力支付貸款，通常不會再核發新的貸款。

6. 找代辦公司貸款有哪些優勢優點？

對很多人來說，貸款是一件很困難的事，因為牽涉到複雜的金融常識，加上個別客戶財務狀況複雜，有時候光要跟銀行解釋自己的狀況都有困難，代辦公司有這些優勢：

(1) 送件管道多

代辦公司送件的管道多，光全台灣的銀行30幾家，加上農漁會信合社、壽險公司等，有作資金貸放的金融機構，都是他們可以幫你送件申請的銀行，而且不限於銀行，也包含非金融機構的：融資公司、個人金主，每家公司審核的角度不同，這家送不過就換另一家，總有一家願意辦理。

(2) 金融常識較佳

代辦公司的承辦人員雖不見得是金融相關科系出身，由於每天處理貸款案件，對一些貸款基本常識仍比一般人了解，靠經驗來判斷客戶需要什麼貸款，以及該送哪一家銀行或哪個通路較易通過。

(3) 省下自己做功課的時間

現代人生活忙碌，很少有時間慢慢做功課，代辦公司可依經驗推薦適合的管道，省下客戶的時間。

7. 找代辦公司辦貸款有什麼缺點？

找代辦公司看似省下很多麻煩，不須自己動腦就能順利申辦貸款，但仍有一些地方，是你必須要留意的：

(1) 諮詢委託就須收費

當你向代辦公司詢問貸款，並決定委託代辦公司辦理時，必須先簽一張「代辦貸款委託書」，並繳交一筆2000-5000不等的委託費，等於還沒正式辦貸款就先支付了額外費用，且不能轉為服務費，事後不想辦理也不會退還。

(2) 貸款核准即須收費

不一樣的是：向銀行或融資公司申貸，都是貸款核准後，辦理對保等所有手續，撥款後才會扣除相關必要費用，如開辦費或帳務管理費，代書費等，代辦公司則是：貸款只要經核准，無論最後是否同意辦理，都須繳交代辦服務費。

一般代辦費的市場行情是貸款金額的10%，代辦公司可依合約合法收取此筆費用，等於若申請300萬的貸款，必須支付30萬元的服務費，銀行的開辦費或帳管費仍需自行支付。

(3) 貸款條件難以爭取

由於貸款的審核是由銀行或融資公司決定，代辦公司無最終決定權，如果審核出來的貸款結果不滿意，代辦公司也不一定會幫忙爭取更好的條件，對客戶來說進退兩難，既想要更優惠的條件，代辦費又不能不付，否則將面臨違約。

代辦貸款的違約金是委託書金額的50%，也就是說：假設你希望代辦公司幫忙申請100萬的資金，同意服務費為貸款金額的10%，若經核准不申辦，視同代辦合約已經完成，客戶必須需繳交10萬元的服務費，若尚未核准前就放棄申辦，也必須繳交10%服務費的一半：5萬元，當作違約金。

8. 小心！不肖代辦公司的貸款詐騙話術

(1) 常見的不肖代辦詐騙手法

• 隱瞞相關費用，申貸成功才依合約強迫收取

代辦公司之間的競爭也相當激烈，某些不肖的代辦公司，會在廣告字詞中強調「免事前收費」、「免費詢問」等等，誘騙客戶先簽下委託書，有合約在手，等貸款核准後，便依約向客戶收取高額的服務費，要特別留意。

• 隨意更改收費名目

與代辦費意思相近的詞語很多，服務費、手續費、配對費…等等，無論何種名目，貸款核准後就是必須收取一筆相關費用。

• 推銷明顯不合適的貸款方案

根據貸款種類及貸款方案的不同，代辦公司可以賺取的利潤也有差別，不肖的代辦公司，不管客人的需求是什麼，統一推銷一樣的貸款方案，不僅額度可能不夠用，貸款條件也不見得能符合客人需求，仍需自己多加留心。

(2) 代辦詐騙可能產生的風險

不是有政府立案的代辦公司就可以完全放心，坊間也有許多代辦詐騙假大型公司之名，使客戶以為自己找到了大型代辦公司，其實是詐騙偽裝的，許多大型代辦公司也都在網站加註警語，提醒客戶小心受騙，若不小心上當可能產生這些風險：

• 個資外洩：騷擾電話接二連三，也可能被拿去作為他用。

• 證件或帳戶外流：萬一被詐騙拿去作為洗錢帳戶，你的信用狀況將陷入危機。

• 誤入高利貸陷阱：高利貸也可能偽裝成詐騙，高額利息壓得你喘不過氣。

• 高額的服務費：加收高額的服務費用，貸款不成反而付出更多金錢。

• 信用狀況變更差：因無力支付原有貸款，信用狀況每況愈下，將來更難向銀行貸款。

• 真協商假代辦：有些客戶一看就知道負債太高或是根本無法再通過貸款了，代辦公司便會轉成送去向銀行申請債務協商，讓你以後貸款輕鬆繳，輕鬆還，缺點就是以後就別想要再跟銀行往來。

(3) 如何預防不肖的貸款代辦？

這邊也幫大家整理，網路上最常見的3個代辦詐騙手法，若遇到類似的方式，一定要特別注意，或撥打165反詐騙專線來確認真偽：

• 要求先提供證件、存摺正本、印章

無論辦理何種貸款，都不須事先提供證件，僅需在簽約時出示正本核對即可，更不需要抵押證件，千萬不要輕易把證件交出去。

• 誇大不實的廣告

標榜借款0利率、免利息、無額度上限等等，所有貸款都需針對個人條件進行審核，不會無條件借款，太過誇張的廣告不要輕易相信。

• 無實體公司地址與電話

正式的代辦公司會有實體辦公室供客戶造訪，也會有市內電話可供聯絡，不會只有一個LINE ID，或是0800免付費電話。

9. 貸款代辦常見問題

(1) 代辦貸款過件率高嗎？

銀行的網站特別註明，並無與任何代辦公司合作，透過代辦公司送件也不會有比較優惠的條件，但由於代辦公司不只送件給銀行，也會送往融資公司或民間個人金主，所以過件率是非常高的。

(2) 找代辦公司辦貸款一定會過件嗎？

所有貸款的准駁與否仍由銀行、融資公司等放款公司決定，代辦公司可以幫你找到審核比較寬鬆的公司，但不能夠保證一定會過件。

(3) 個人資料真的可以造假嗎？

個人和銀行往來的信用資料，全部留存於聯徵中心的信用報告中，如果有房子、土地、汽車，在國稅局的財產清單中也會記錄，自己開公司當老闆，也須在商工登記中進行登記。

銀行更會多方查證客戶資料，比方去電公司確認在職，調閱你的民刑事紀錄等等，想造假其實難度非常高，一旦被查到也有偽造文書嫌疑，建議不要偽造，提供真實資料去申請就好。

(4) 簽了代辦合約後可以反悔嗎？代辦中途不辦會怎樣？

與代辦公司簽下代辦貸款委託書，在貸款結果出來前，如果反悔不想申辦，需要繳交代辦服務費的50%當違約金，且未來三個月內，都不能自己向送件銀行自行送件申請，若經查到該銀行有撥款，一樣要繳代辦服務費。

如果貸款核准後，對貸款條件不滿意，想反悔不申辦，代辦公司一樣會依約向你收取代辦服務費，也就是說：簽約之後就準備付一大筆錢才能脫身，所以在簽約前一定要想清楚。

(5) 除了銀行跟代辦公司外，有別的貸款選擇嗎？

近年來銀行對客戶條件審核越來越嚴格，許多客戶會轉往審核較寬鬆的股票上市融資公司申請貸款，融資公司的貸款項目包含二胎房貸、汽車貸款、機車貸款、手機貸款等等。

想找融資公司貸款，依法規限制必須透過經銷商申請，客戶好評最多的好事貸是您可以優先考慮的選擇對象，案件直接送到融資公司進行審核，沒有代辦服務費，幫您貸得最好、貸得最省。

隨著房地產市場的發展和人們對於財務規劃的不斷深化，二胎房貸逐漸成為智慧理財的一環，提供了更多金融選擇和彈性。在這個資金需求多樣的時代，瞭解二胎房貸的基本概念、特點以及不同管道的優劣，對於合理選擇貸款方案至關重要。在接下來的內容中，我們將深入探討二胎房貸的額度、利率、申請條件及流程，為讀者提供豐富的資訊和實用建議。

一、什麼是二胎房貸？

二胎房貸，又被稱為二順位房貸或次順位房貸，是在你已擁有一筆房屋貸款的基礎上，向其他金融機構申請第二筆房屋貸款。這代表你的名下將同時存在兩筆房屋貸款。

在辦理房屋貸款時，第一順位的抵押權通常是購屋貸款，而二胎房貸的抵押權順序則排在原房屋貸款之後，即第二順位。

這種貸款形式為擁有房產的借款人提供了更多彈性，使其能夠更充分地善用現有房產價值，以滿足不同的財務需求。

二、二胎房貸額度可借多少？成數怎麼算？

二胎房貸的可貸額度及成數計算涉及不同管道的規定，具體數據因銀行或融資機構而異。

1.可貸成數和額度上限的多寡

在銀行申請方面，二胎最高可貸成數通常介於70%至80%，額度上限約在200至350萬元之間。相對地，融資管道的二胎房貸可貸成數則可達120%，額度上限可達500萬元。

2.房屋可擔保殘值的計算

房屋可擔保殘值的計算對於二胎房貸的可貸額度影響重大。在銀行申請中，可貸額度等於房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎設定金額。而融資方面，可貸額度則為房屋鑑價乘以可貸成數減去一胎房貸剩餘本金。值得注意的是，銀行的房貸抵押權設定金額通常是貸款額度的1.2倍。

由上述說明可得出兩個結論。

• 銀行二胎的可貸額度受限於房屋現值的70%至80%之間，且難以提高，因設定金額為固定值。
• 融資二胎的可貸額度計算較寬鬆，可貸成數高達120%，而且隨著一胎房貸還款增加，二胎可貸額度也相應提高。

因此，融資二胎在可貸額度及成數方面相對靈活，提供更大的彈性與滿足多樣財務需求的可能性。借款人可根據自身需求和還款能力，謹慎選擇適合的管道進行二胎房貸申請。

三、二胎房貸利率多少合理？

二胎房貸的利率一直是申請者關切的焦點，一般印象中，銀行二胎利率相對較低，而融資二胎利率則被認為相對較高。然而，在實際應用中，我們需要從多個角度來評估利率的合理性。

1.二胎利率再優惠，貸得到才算數

銀行二胎雖然利率區間較低，但實際核貸的利率往往平均落在7%～8%之間，而非低利率區間的極端值。因此，銀行二胎的利率在實際應用中可能並不比融資二胎低太多。

2.融資二胎利率固定，不會受央行影響

融資二胎的利率區間雖然相對寬泛，但其最大優勢在於固定利率。固定利率使得融資二胎在央行升息的情況下不受影響，相對風險更低。與此同時，銀行二胎在央行升息時可能受到一定的影響，對借款者造成一定程度的不確定性。

3.二胎貸款借百萬，年息相差僅萬元

透過試算發現，銀行二胎和融資二胎在實際還款中的差異雖然存在，但每年僅差約萬元利息，相對於整個貸款期限而言，這個差額相對有限。

假設二胎貸款額度100萬元，以銀行利率8%、融資利率10%試算，兩者的月付金和利息總和分別是：

因此，若將可貸額度和審核難度納入考量，融資二胎仍是一個相對划算的選擇。

總的來說，二胎房貸利率，除了關注區間外，還應考慮固定利率的優勢和整體還款成本。在選擇時，借款者應詳細比較不同管道的利率特點，結合自身財務狀況和風險承受能力，做出明智的選擇。

四、二胎房貸好處與風險？優缺點比較

二胎房貸在財務規劃中具有明顯的優勢和風險，以下是這種貸款方式的優缺點比較：

1.二胎房貸的優點

1. 貸款額度高
   透過二胎房貸，借款人可獲得相對較高的貸款額度。這讓他們能夠更靈活地應對高額資金需求，如子女教育、企業投資等。
2. 申辦流程簡單
   相較其他貸款方式，二胎房貸的申辦流程相對簡便。借款人能夠更快速地完成相關手續，進行貸款申請。
3. 撥款速度快
   二胎房貸通常擁有較快的撥款速度，適合有急需大額資金周轉需求的情況。借款人能夠更快地取得資金，應對突發狀況。
4. 活化資產價值
   透過二胎房貸，借款人能夠活化名下不動產的價值，更有效地運用資產，提升整體資產運作效益。

2.二胎房貸的缺點

1. 貸款利率高
   與其他房貸產品相比，二胎房貸的利率較高。這反映了由於額外貸款而增加的風險，借款人在長期還款過程中需支付較多利息。
2. 銀行審核嚴格
   銀行對於二胎房貸的審核標準相對較嚴格，因為其具有較高的風險。借款人需擁有穩定的收入、較低的負債比例和較好的信用評分，以增加申貸成功的機會。

總的來說，二胎房貸在提供高額度、快速撥款等優勢的同時，也伴隨著較高的利率和嚴格的審核標準。借款人在考慮這種貸款方式時，應仔細權衡其需求、財務狀況和風險承受能力，以做出明智的金融決策。

五、二胎房貸申請條件限制？不同管道比較！

二胎房貸的申請條件在不同管道之間存在一些差異，其中以銀行、融資公司及民間二胎為主要管道。瞭解並比較各管道的條件有助於借款人做出明智的選擇。

1.基本年齡條件符合要求

年齡條件是二胎房貸的基本要求。銀行通常對年齡有嚴格的限制，要求申請人在20歲至65歲之間，且滿足「申請人年紀＋貸款年限<70」的規定。相對而言，融資公司對年齡的要求相對較寬鬆，接受18歲至70歲的申請人，並無人房年齡相加的限制。

2.還款能力與信用評估

對於還款能力和信用狀況的要求對申請者而言至關重要。銀行要求提供正式的工作及收入轉帳證明，並強調信用評分600分以上、負債比低於60%、無信用卡透支及遲繳記錄。

相對地，融資公司在這方面的要求相對寬鬆，甚至不一定需要正式的財力證明，自營商、自由工作者和收入領現金者也能申請。

融資公司還是會重視過去的往來紀錄，也會看客戶是否有繳款的良好習慣。不過，在此項條件下，融資公司對於自由業者、八大行業和現金收入者更具接納度。

不同管道的推薦與否需要根據個人情況進行考慮。銀行二胎雖然利率較低，但審核嚴格，推薦給條件優秀的申請者；融資二胎則是名下有房子就有過件機會，更適合一般人申請；而民間二胎則因背景複雜且合約內容可能涉及風險，因此較不被推薦。

六、二胎房貸流程步驟為何？

二胎房貸的申請流程相對簡單，以下是完整的四個階段：

1.前置申請流程

在展開正式的二胎申請流程前，應確認自身條件是否符合申請要求。年滿18歲、有穩定收入、房屋仍有貸款空間、具房屋完整所有權是基本條件。前置流程的重點包括準備申請資料（身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等）和調整人房狀態，提高信用度和維護房屋狀況。

2.申請審核

貸款機構在收到申請後，進行信用評分、房屋鑑價、詢問貸款用途等審核過程。核貸結果出來後，申請人可考慮增加保證人或擔保品來提升額度或降低利率。

3.對保簽約

此階段是整個流程的重要環節，要仔細確認合約內容，包括貸款金額、利率、還款期限等。簽約後生效，如欲解約可能需付出高代價。

4.抵押權設定

因為二胎房貸是以房屋作為擔保品，需要經歷抵押權設定流程，確保貸款機構的債權。完成後，在房屋權狀上將清楚刊載抵押權的順位、權利人、擔保債權總金額等詳細資訊。

然而，申辦二胎房貸也需謹慎，因為在此過程中可能面臨一些風險，特別是所謂的「二胎蟑螂」現象。這些非法業者可能在申請後迅速調閱房屋謄本，企圖以更高額度誘騙借款人轉貸，帶來潛在的法律風險和債務陷阱。因此，借款人在選擇貸款機構時應格外謹慎，避免落入不法業者的陷阱。

七、二胎房貸申請注意事項有哪些？

在二胎房貸申請過程中，請注意以下事項以確保順利辦理：

1. 先盤點自身條件是否符合資格
   在申請之前，請仔細檢查房屋狀態和自身信用狀況。確保房產有清晰的產權狀態，並且維護良好的信用評分，這有助於獲得更優惠的貸款條件。
2. 說明二胎貸款資金用途
   在進行審核時，貸款機構可能會詢問二胎資金的用途。要準備充分的資料，清楚說明資金的使用計劃，這尤其對銀行的審核標準更為重要，因為銀行的評估相對較嚴格。
3. 確認收費項目與合約內容
   在簽署合約之前，仔細閱讀所有條款和細則。注意利率、手續費等相關費用的明確說明，避免不小心陷入隱藏的費用陷阱。如果有任何不確定之處，應詢問貸款機構以確保清晰理解。
4. 瞭解抵押權設定細節
   抵押權的設定是一個關鍵步驟，可以由借款人本人或委託地政士辦理。在此流程中，確保權狀清楚地記載了二胎房貸的抵押細節，包括抵押金額、期限等資訊。這有助於確保所有權利和責任的明確界定，為未來還款提供保障。

綜合而言，瞭解並遵循以上注意事項，有助於順利完成二胎房貸的申請流程，同時降低可能的風險，確保個人財務安全。

QA.二胎房貸常見問答

Q.30年老屋可以申請二胎房貸嗎？

由於老屋轉手性考量，銀行可能較不願承作，建議裝潢提升價值，或考慮股票上市融資公司二胎房貸。

Q.小套房可以申請二胎房貸嗎？

銀行對小套房貸款保守，建議選擇股票上市融資公司二胎房貸，只要有貸款空間就可辦理。

Q.申請過民間二胎房貸，銀行會知道嗎？

銀行查看土地登記謄本可得知，即便清償且塗銷，影響銀行貸款機會。股票上市融資公司二胎房貸可避免此問題。

二胎房貸作為一種具有彈性的財務工具，為借款人提供了更多可能性。通過本文的介紹，我們希望讀者能夠更全面地瞭解二胎房貸的運作方式、優勢與風險，以及申請過程中需要注意的事項。在理性思考自身財務需求的基礎上，謹慎選擇適合的二胎房貸方案，實現更全面、穩健的財務規劃。

債留子孫？留愛不留債？

您正打算買房嗎？可有做好背負二、三十年房貸的準備？根據聯徵中心統計，台灣在2020年房屋貸款核准件數共有110萬多筆，有2/3的貸款者介於30-50歲，平均授信額度超過600萬。假若45歲買房，辦了30年房貸，預計要到75歲才能清償房貸。倘若在這段期間內，不幸提早離世或失能，配偶或子女若無力還債，辛苦買下的房子，恐怕將慘遭法拍的命運，家人也跟著流離失所。

表一、台灣2020年房貸狀況

在申請房貸時，往往銀行房貸專員會詢問你/妳是否要額外加保房貸壽險，還說這樣就能避免債留子孫，留愛不留債。那到底什麼是房貸壽險？是否真的有加保的必要？

1. 房貸壽險是什麼？

房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險，申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘，保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸，進行理賠，房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸，也就是所謂的「留愛不留債」。

房貸壽險的特色如下：

• • 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款，若有剩餘，再留給指定受益人(如家人)
  • 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險，只是涵蓋越多，保費自然就越高
  • 一旦保了房貸壽險，由於還款能力提高，因此在房貸成數、房貸利率等條件上，一般來說都會有優惠
  • 同樣條件下，女性的平均餘命比較長，提早身故的可能性較低，因此保費通常比男性便宜一半以上。保費的試算，請參考表二
  • 房貸壽險是定期壽險，期滿就不再有保障，因此保險期間最好不低於貸款年間，而且沒有保本、還本，很在意保本、不想浪費保費的人可以三思

表二、男性女性保費比較

2. 房貸壽險跟一般壽險有什麼不同？

(1) 為什麼不直接買一般壽險就好？

A：兩者當然有所不同(請見表三)，除了先前所述的優先受益對象不同(貸款銀行VS.指定家人)，房貸壽險的投保目的是避免家人背負剩餘房貸，因此理賠金扣除剩餘房貸後，留給家人的金額通常不高，甚至幾乎沒有，無法像一般壽險那樣留一筆錢供家人生活開銷。其次，房貸壽險的保費負擔通常比一般壽險來的低。雖然房貸壽險不像一般壽險可以保障終身，但好處是不用體檢，保單比較容易核過，對於擔心自己身體狀況的人來說，房貸壽險或許是更好的選擇。

表三、房貸壽險與一般壽險差別

(2) 已經保了一般壽險了，買房時還需再保房貸壽險嗎？

A：若一般壽險的保額低於房貸金額，代表仍有保險缺口，還是可以加保房貸壽險，確保償債能力。

3. 房貸壽險有分什麼類別嗎？

依理賠金額是否固定，分平準型和遞減型兩種。

(1) 什麼是平準型房貸壽險？

平準型的保障額度是固定的，扣除房貸餘額後的剩餘保額，會理賠給指定受益人(如家人)，但一般來說，保費也會比較高。一般來說，平準型由於保費高，適合經濟條件較好、雙薪收入、有仍須扶養的父母子女的家庭，一旦發生意外，可以有多餘的資金保障他們的生活。

(2) 什麼是遞減型房貸壽險？

遞減型的保障額度則是逐年遞減，兩者相減後餘額所剩無幾，因此除非房貸提前結清，讓房貸壽險轉換成一般定期壽險，否則很難有剩餘保額留給家人。因此與平準型相反，遞減型的房貸壽險，適合首次購屋、收入較拮据、成員較少的小家庭。

平準型與遞減型房貸壽險比較

4. 房貸壽險的繳費方式？

(1) 躉繳

躉繳：一開始便一次繳清保費，依照表二的保費試算，在房貸年期30年、房貸金額500萬、投保人都是30歲的條件下，女性的躉繳保費是18萬多，男性則為41萬多，若提早清償房貸，就形同定期壽險。18 – 41萬的保費或許對許多人來說並不便宜，但可以向房貸銀行申請保費融資，與房貸一起分期償還。照上述情況來說，以30歲男性為例，就等於是向銀行申請500萬+41萬=541萬的貸款總額，再分期償還。只是這樣的結果，也等於是墊高了每一期還款的負擔，得衡量自己的財務狀況再做決定。躉繳的優缺點，列舉如下：

優點

• 避免因欠繳而使保障中斷
• 保費較分期繳便宜約3~4成
• 因總保費較高，可向房貸銀行申請保費融資，與房貸一起償還

缺點

• 保險人初期負擔較承重

(2) 分期繳

分期繳：可以分月繳、季繳、半年繳、年繳等方式，並可以透過刷卡、轉帳、付現等支付方式。分期繳的優缺點，列舉如下：

優點

• 保險人初期負擔較輕

缺點

• 總保費支出會比躉繳多3~4成

躉繳VS.分期繳

表五是平準型與遞減型房貸壽險，分別以躉繳、分期繳的方式進行保費比較。在房貸年期與保障期間都是30年、房貸金額與壽險保額都是500萬、投保人都是30歲女性的條件下，平減型的月繳保費是792元，躉繳則是18萬4元。792元的保費看似輕鬆，但實際上，總保費支出792元*12個月*30年=28.5萬，比躉繳的18萬4多高出不少。

遞減型也是同樣情況，月繳保費為524元，總保費支出為524元*12個月*30年=18.9萬，比躉繳的9.3萬多出一倍。分期繳納保費，每期負擔的金額或許不高，但實際付出的錢一定比躉繳多出許多。在這低利率的年代，倘若手上有充裕資金，躉繳或許相對划算。

(3) 哪種人適合買房貸壽險？

• 已投保壽險額度<房貸的人：如前言所述，壽險理賠金額仍不足支付剩餘房貸的人，為避免有保險缺口，可考慮加保房貸壽險，至於該買平準型還是遞減型，就看個別財務、家庭狀況。
• 貸款中的房屋為長期自住：貸款買來的房子是希望給家人長期居住的，不希望因為自身意外而使房子被法拍、讓家人流離失所，在這情況下，可考慮加保房貸壽險。
• 貸款者為家中主要或唯一經濟來源：這樣的貸款者一旦發生失能、身故等不幸狀況，家庭會立即入不敷出，更遑論繳納、清償房貸，因此更需要房貸壽險來保障家人。

(4) 哪種人較不建議買房貸壽險？

• 已投保壽險額度>房貸的人：房貸壽險主要是為協助清償房貸，留給家人的理賠餘額並不高。已投保高額壽險者，既然家人所獲得的理賠金已經足夠，若有額外資金，與其加保，不如提早清償房貸，或其他資金運用
• 單身、沒有配偶或家人的人：若沒有保險受益人，不擔心債留子孫或家人，留下來的空房縱使被法拍抵債，也不會人因此受害，在這樣的情況下，自然沒有投保的必要。
• 換房族、投資客、囤房族：對於短期內想以房換房的換房族，由於保單換約麻煩，若非長期自住，實在沒有投保必要。對於買房是為了投資而非自住的投資客、或者已擁有二房以上的囤房族，縱使有法拍償債的情況，家人自住的房屋也不會受到影響，因此也不會有投保的必要性。
• 財務狀況吃緊者：畢竟保費不便宜，若是對自己健康情況有信心，就別為了買保單而徒增信用風險。

表六、哪些人該保、不用保房貸壽險

5. 買房貸壽險時，該注意哪些事？

• 房貸壽險不是非買不可，金融管理委員會已有公告，銀行房貸專員若以高額度、低利率、保證核貸、不買就不貸款等方式誘使、逼迫申貸人購買保險，或者將房貸壽險作為房貸的搭售條件，都是違法的。
• 女性投保雖然保費比男性低了不少，但若被保險人不是實際償債人或主要經濟來源，一旦發生事故、收入斷炊，保險公司可能會認為被保險人仍健在，而拒絕啟動理賠機制，反倒得不償失喔。
• 通常第一順位受益人為「貸款銀行」（要保人） ， 理賠金須先償還銀行房貸後， 餘額才給指定受益人(如家人)。惟目前已開放可以自行決定要保人，但獲得理賠金後，最好還是先清償房貸，以免即便拿到了錢，房屋仍遭到法拍。
• 若在保障期間內提早繳清房貸，跟銀行借來躉購房貸壽險的貸款餘額也要一併還清，才可繼續享有保障，直到契約期滿為止。

6.房貸壽險的常見問題

(1) 我的房貸已經繳到一半了？還能加保房貸嗎?

A：只要房貸還沒繳完，「隨時」都可以購買房貸壽險，但需要注意你的房貸銀行是否有銷售房貸壽險，要是沒有，則可要將房貸轉貸到有銷售房貸壽險的銀行，並向其購買房貸壽險。

(2) 房貸專員要我保到足額足期，真的有必要嗎?

A：雖然非必要，但最好能保足額(保額=房貸)、足期(保障期間=房貸年間)，避免保險缺口的產生。在不足額、不足期的情況下，一旦意外發生時，家中資金不夠清償房貸、或者時間點剛好在保障期間已過、房貸年間未完的期間內，都會有房屋遭法拍的風險，讓辛苦繳納的保費都等同白繳了。

(3) 若有換房的打算，已經保了的房貸壽險該怎麼處理?

A：提前換房時，建議將房貸壽險保留，這是一份定期壽險，房貸繳清後，未來若在保險期間內身故或全殘，理賠金則是直接給受益人(家人)，如果想要將房貸壽險解約，這是不划算的喔~因為解約金大概只剩下當初保費的一半，非常划不來

作者簡介－孫鴻貴
■好事貸（好事貸二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理
　　　　　　　　（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
．2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理
　　　　　　　　（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）

■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎：
(連續五年榮獲殊榮)
．2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎

「以房養老」貸款業務發展遇瓶頸，為求突圍，金管會委託金融研訓院研議解決方針，並針對相關部會提出建議案，未料內政部、財政部、衛福部以及央行都不埋單。

延伸閱讀：以房養老懶人包

根據金管會最新統計，商業型以房養老貸款（商業型不動產逆向抵押貸款）自2015年11月推出以來，截至2021年6月底的總核貸件數僅5,212件，而14間承作銀行裡就有9間銀行的核貸件數只有兩位數。

資料來源：金融監督管理委員會

另外，商業型以房養老貸款的核貸件數及額度雖有持續成長，但增幅明顯趨緩，核貸件數從2017年高達79.5%的成長率，一路腰斬到2020年的18.7%、核貸金額的成長率也從86.6%跌至21.1%，顯見成長動能漸失。

資料來源：金融監督管理委員會

金管會認為，除了國人普遍「有土斯有財、財產留子孫」的傳統觀念尚待克服之外，銀行也因須承擔利率波動、不動產跌價及國人長壽等風險，導致承作意願低。為了推展「以房養老」貸款業務，金管會於去年委託金融研訓院研究解決方針。

據了解，金融研訓院已提出4大建議案，並轉給內政部、財政部、衛福部及央行等部會，建議包括：

1. 「以房養老」貸款利息，比照購屋貸款利息可抵稅。
2. 公布適用「以房養老」利率，或其他合理評估總經數據。
3. 適時發布各種房價指數預測數據等，希望藉此提高銀行承作意願。
4. 成立公益型「以房養老」貸款信用保證基金。

對此，財政部表示，「以房養老」貸款者大多屬低所得，繳稅額有限、甚至無須繳稅，且綜所稅採累進稅率，家戶所得愈高、適用稅率愈高，若增列以房養老貸款息可列舉扣除，不僅無助於拉高民眾參與誘因，還使高所得者有較大幅度的減稅利益，對低所得者則無法享有減稅，違反租稅公平。

央行認為，利率早已自由且透明化，不宜針對「以房養老」貸款發布適用利率或其他合理評估的總經數據。內政部也表示，目前已有實價登錄及住宅價格指數資料，不動產資訊平台也有提供相關住宅統計資料可作為參考，因此不須再另增房價指數預測數據。

延伸閱讀：6大房市指標一次看懂

衛福部更表示，「以房養老」業務涉及金融、保險、財務精算、地政、法律等跨專業領域，並非社會福利部門所能主導，長期仍建議規劃金融商品化的服務模式，因此金管會所提成立公益型以房養老的信用保證基金，仍屬以房養老整體制度的範疇，請金管會統籌規畫辦理。

針對金融研訓院的建議，相關部會不僅不埋單，甚至又把「球」丟回給金管會。

「每項建議『要從零開始』過程本來就很難。」金管會銀行局官員表示，這些都是必然的過程，因為牽涉到部會、法令、賦稅、銀行承作意願等，很多層面要評估。目前僅能請銀行公會修改「授信準則」增訂實務守則，盼可降低銀行因無法掌握貸款風險而影響承作意願。

【文章出處】「以房養老」成長趨緩，金管會4大對策全碰壁

隨著房價持續上漲，許多房屋擁有者開始考慮通過二胎房貸來獲得資金周轉。相比銀行，民間二胎房貸以其靈活的條件和快速的審核流程吸引了不少借款人。然而，在選擇民間二胎房貸時，也需要特別注意避開可能的陷阱，確保自身利益不受損害。本文將深入探討民間二胎房貸的選擇方法，並由專家提供避開陷阱及注意事項的建議。

一、民間二胎房貸安全嗎？專家為你解答與避險指南

房貸是生活中許多人都會遇到的重要課題，尤其是當我們需要二胎房貸的時候。民間二胎房貸雖然靈活且快捷，但也存在不少潛在的風險。

在繁忙的日常生活中，懂得如何選擇適合自己的二胎房貸，才能避免踩雷。不論你是急需資金週轉、還是想投資理財，了解民間二胎房貸的各種選擇與注意事項，是非常有必要的。

今天，專家將會分享一些實用的建議，教你如何避開民間二胎房貸中的陷阱，讓你在申請貸款時更加安心。

無論是從利率、還款期限還是合約細節，我們都會一一為你解析。趕快一起來了解更多吧！

民間二胎房貸的法律保護

• 合法性檢查
  借款人在申請民間二胎房貸時，應確認貸款機構是否具備合法營業執照和相關資質，避免選擇非法貸款機構。

• 合約規範
  貸款合約應包含明確的利率、還款期限、違約處罰等條款，借款人在簽署合約前應仔細閱讀並確認合約內容的合法性和合理性。

• 糾紛處理
  若發生貸款糾紛，借款人應及時尋求法律援助，通過合法途徑解決問題，保護自身權益。

二、什麼是民間二胎房貸？利率與還款方式說明

民間二胎房貸，是指借款人以房屋作為抵押，向非銀行的金融機構或個人申請的貸款。相較於傳統銀行貸款，這類貸款的審核流程更為靈活，也更迅速，非常適合急需資金的需求。然而，這種靈活性和快捷的背後，也隱含了一定的風險，借款人在選擇時必須仔細評估。

民間二胎房貸利率

利率是借款人需要特別注意的部分。民間二胎房貸的利率通常高於銀行貸款，具體利率依借款人的信用狀況、房屋價值等因素而有所不同。為了降低成本，借款人在選擇貸款時應該多比較不同機構提供的利率，從中挑選出最具競爭力的方案。

民間二胎房貸還款方式

還款方式是借款人需考量的另一重要因素。民間二胎房貸的還款方式多樣，常見的有本息均攤、本金均攤和一次性還本付息等。本息均攤是每月還款額相同，適合希望穩定月供的借款人；本金均攤則是每月還款本金相同，總還款額會逐月減少，適合可以承受初期較高還款壓力的借款人；一次性還本付息則在到期時一次性還清本金及利息，適合短期內具備還款能力的人。在選擇還款方式時，借款人應根據自身的財務狀況和還款能力，選擇最合適的方案，以避免未來的財務壓力。

三、民間二胎房貸的優勢

民間二胎房貸的快速審核、靈活條件和廣泛的用途，是其重要的競爭優勢。這些特點使得它成為許多借款人的首選，特別是在急需資金的時候，能提供即時的財務援助。

審核速度快

民間二胎房貸的主要優勢之一是其快速的審核流程。與傳統銀行貸款相比，民間貸款機構的審核程序相對簡單，通常在數天內即可完成審批。這對於那些急需資金周轉的借款人來說，無疑是一大便利。無論是面臨緊急財務需求還是臨時資金短缺，都能迅速獲得所需資金。

條件靈活

另一個優勢是民間二胎房貸的條件相對靈活。民間貸款機構對於借款人的要求較低，即便是信用評分不高或收入不穩定的借款人，也有可能成功獲得貸款。這意味著更多的人可以利用這種貸款方式，解決突如其來的財務問題。此外，靈活的條件也讓借款人能夠選擇最適合自己的還款方案，以減少財務壓力。

貸款用途廣泛

民間二胎房貸對於貸款用途的限制極少，這也是其受到廣泛青睞的原因之一。無論是用於經營周轉、債務整合，還是應急開支，都可以順利申請這類貸款。這種靈活性讓借款人能夠根據自己的實際需求，自由分配資金，從而更有效地應對各種財務挑戰。

四、民間二胎房貸的風險

民間二胎房貸作為一種靈活且快速的融資選擇，雖然具有其獨特的優勢，但同時也存在一些不可忽視的風險。以下將深入探討這些風險，幫助借款人更全面地評估這類貸款。

利率較高

首當其衝的風險是利率較高。由於民間二胎房貸承擔的風險較大，因此貸款機構通常會設定較高的利率。這意味著借款人每月的還款金額可能相對較高，進而增加了財務壓力。如果借款人在貸款期間經濟狀況不穩定，高利率可能會成為一個沉重的負擔。

合約條款複雜

民間貸款機構常常在貸款合約中設置隱藏條款，這些條款若不仔細閱讀，容易讓借款人陷入不利的境地。例如，某些隱藏費用或嚴格的違約條款，可能在借款人無法按時還款的情況下引發高額罰款。因此，簽署任何合約前，務必詳細閱讀並理解所有條款，建議尋求專業法律意見以確保自身權益。

風險管理不足

相較於銀行，民間貸款機構的風險管理措施通常較少，這增加了糾紛的可能性。一旦出現糾紛，借款人的權益可能難以得到有效保障。許多民間貸款機構的法律資源和糾紛解決機制不如銀行完善，使得借款人在糾紛中往往處於劣勢地位。因此，選擇信譽良好的貸款機構和仔細評估風險管理措施，是降低風險的重要步驟。

五、如何選擇合適的民間二胎房貸？

選擇合適的民間二胎房貸需要謹慎考量和多方比較，這樣才能確保自身的利益，達到最佳的貸款效果。

瞭解貸款機構的信譽

在選擇民間二胎房貸時，首先要考量貸款機構的信譽和口碑。通過網絡評價和朋友推薦，可以瞭解該機構的服務質量和可靠性。這有助於減少風險，確保你的選擇是值得信賴的。

比較不同貸款方案

為了選擇最適合自己的民間二胎房貸方案，建議比較多家貸款機構的方案，包括利率、還款期限和手續費等。這樣可以幫助你找到最優惠的條件，最大化你的利益，並減少長期還款的負擔。

詳細閱讀貸款合約

在簽署任何貸款合約之前，請務必詳細閱讀所有條款。特別要注意利率、違約金和提前還款等關鍵內容。如有任何不明之處，應及時向貸款機構詢問清楚，避免日後產生糾紛和法律問題。

如果你對貸款流程或條款不熟悉，建議尋求專業法律或財務顧問的建議。他們能提供專業的見解和建議，幫助你做出最明智的決定，確保你的選擇最符合自己的利益。

六、專家教你避開民間二胎房貸的陷阱

借款人不僅要考量貸款條件，更要警惕潛在的陷阱，確保資金使用安全，避免陷入財務危機。尋求專業法律或財務顧問的意見，也能有效減少風險。

快速批准和靈活條件的優勢

民間二胎房貸通常在數天內即可獲得批准，比傳統銀行貸款更迅速。即使借款人信用不佳或收入不穩定，也可以找到合適的貸款方案。此外，這類貸款不限制用途，使借款人能更靈活地使用資金。

警惕高利貸陷阱

一些不法貸款機構藉由極高的利率吸引急需用錢的借款人，但這些高利貸可能導致更嚴重的財務困境。選擇貸款時，應慎重比較不同的利率，選擇合理的機構，避免進入高利貸陷阱。

注意合約隱藏條款

貸款合約中可能包含隱藏條款，如高額手續費或提前還款罰金。借款人應仔細閱讀整份合約，並要求貸款機構解釋任何不明確的條款，以避免不必要的損失。

防範假貸款詐騙

市場上存在一些不法分子假借貸款名義進行詐騙。借款人應選擇有正規營業執照和良好信譽的貸款機構，避免向陌生人提供個人及財務資訊。

確保自身還款能力

在申請貸款前，借款人需仔細評估自己的還款能力，合理規劃還款計劃，確保每月還款不會對日常生活造成影響。避免由於無法按時還款而產生違約風險。

七、民間二胎房貸的適用情境

在不同的情境下，民間二胎房貸提供了靈活且實用的資金解決方案，幫助借款人有效管理和利用資金。

資金周轉需求

當借款人有臨時性的資金需求，如經營周轉或應急開支時，民間二胎房貸無疑是一個理想的選擇。這類貸款的申請流程相對簡單，放款速度快，能夠及時滿足資金需求。此外，較低的申請門檻使其特別適合那些需要短期資金支持的個人或企業。

房屋增值利用

隨著房屋市場的波動，房產價值可能會有所提升。在這種情況下，借款人可以通過申請二胎房貸，提取部分房屋增值部分的資金，用於投資或其他財務需求。例如，你可以利用這些資金進行股票投資、創業或房屋裝修，以充分發揮房屋的財務潛力。

整合負債

民間二胎房貸還可用來整合其他高利率的債務，如信用卡債務或私人貸款。由於二胎房貸的利率通常較低，借款人可以利用這一點來償還高利率的負債，從而大幅降低總體債務成本。這種整合債務的方式，不僅可以減輕利息負擔，還能有助於改善個人的信用評分。

總結來說，民間二胎房貸作為一種靈活且快速的融資方式，為急需資金周轉的借款人提供了便利。然而，在選擇民間二胎房貸時，借款人應該充分瞭解其優劣勢，仔細比較不同貸款方案，並注意合約中的隱藏條款，避免陷入高利貸或詐騙陷阱。通過本文提供的專家建議，借款人可以更明智地選擇合適的民間二胎房貸，確保資金周轉的同時，保障自身的財務安全。

希望本文能夠幫助你更好地理解和選擇民間二胎房貸，如有任何疑問，建議諮詢專業的法律或財務顧問，以獲得更具體和專業的建議。