Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講，貸款有好事，今天要跟大家分享的是-「活化不動產的三種方法」。
1. 活化不動產的方法
房子已經有貸款了，還想要再取得資金的方法有哪幾種？
- 房屋增貸
房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請，假設原貸款800萬元，繳到現在貸款剩500萬元，現在有資金需求，可以跟原銀行申請額外資金需求200萬，如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的，當然跟原貸款銀行申請是最好的。
- 轉增貸
當原貸款銀行不肯再貸，或給的額度沒有辦法滿足需求，這時候可以選擇轉增貸，將整筆房貸轉到另一家銀行，將需要的資金，由另一家銀行貸款出來，這叫做：房貸轉增貸。
- 二胎房貸
當原銀行不提供房貸增貸，選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒，以上這兩種情形都不行通的時候，還有＂二胎房貸＂可以選擇。
2. 如何申請增貸？
用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請，對原銀行的來說，因為是銀行的舊貸放案件，舊客戶回來申請增加貸款，所以叫做「舊案增貸」，有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶，這樣的方式屬於房貸。
假設增貸金額是50萬，其實以一個銀行業務來說，一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元，舊案增貸一件50萬元，業務要做幾件才能達成目標？因此，一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件，他們可能會選擇另一種方式叫做：房信貸。
※貸款小知識：房信貸即是以房屋作為抵押品的信用貸款。
但是銀行的業務會如何銷售這樣的高利率房貸呢？業務可能會跟你說：您的案件因為估價後沒額度、沒空間，所以要申請房貸增貸是無法承做的，但是有另一種產品，銀行是不用考慮估價額度，這個產品屬於信貸，但是利率相較一般市場上的信貸低很多，房信貸的還款年限分７年， 利率很低，可能是3%～5%左右，文件簽一簽就可以辦理，其實房信貸的收益，對銀行來說是很高的。
原貸款銀行估價師的估價金額，都是屬於保守的，很多銀行的舊客戶回去辦增貸，大部分業務都會回覆：估價後無可增貸空間，從這邊就不難發現，現在的銀行估價真的都很保守。
3. 如何申請房屋轉增貸？
喜歡承做房貸轉增貸的銀行，大部分都是所謂的：三線跟四線銀行，他們的利率可能會高一些些，但也還能接受，不過真的要找對銀行。所謂一線銀行是：台銀跟土銀，二線銀行是：官股行庫，合庫、彰銀、一銀、華銀、台企銀等，這些都算是公務員或半個公務員，官股銀行業績壓力沒有那麼大，就看績效成果，這些行員多做跟少做，年終獎金都不會差多少，所以官股銀行的經辦行員，做事態度會比較沒有那麼積極。
再者就是大金控，比如說中信金、富邦金、國泰金等，這些銀行放款主力目標會是在土建融（建築貸款），跟新房子的分戶貸款上，至於中古屋的轉貸案件，就不是他們的放款主力。
※貸款小知識：【土建融】即為建築融資貸款，主要提供法人或個人購置建築基地的資金，和興建建築物的營建費用。
※貸款小知識：【分戶貸款】指建設公司的建案，由配合銀行承作整批的房屋貸款，成數通常會比較高。
去銀行辦一次貸款之後，銀行會查一次聯徵，如果原銀行不給貸的時候，就要去找別家，新的銀行又會再查一次聯徵，如果查聯徵只有一次就沒問題，有兩次聯徵查詢就不太行，三次的話就差不多難了，當已經有三次聯徵查詢，要再找另外一家辦貸款，那個過件機率就真的不高了。
※貸款小知識：一般銀行對於「聯徵次數過多」的定義是三個月內被銀行查詢次數超過三次。
4. 如何申請二胎房貸？
二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做，但是條件都不一樣。我們先來說銀行的部分，銀行也有做二胎房貸，但因為是銀行，所以比較嚴格，一樣是要看工作證明、收入證明、負債比、聯徵信用評分之類的，銀行不會用很寬鬆的角度去做貸款。
但是股票上市的融資公司做二胎房貸，對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類，都可以不介意、甚至不看，只看還款記錄是不是正常？以及房子的價值有多少？
因為是二胎，所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少？銀行願意再借多少額度做二胎房貸？銀行與融資公司不一樣的是 ：銀行計算一胎的貸款餘額，會用抵押權設定金額認定。融資公司就不一樣，融資公司就是看目前實際餘額餘額認定。
來舉例來比較：
假設房子跟銀行貸款（一胎房貸）貸800萬元，抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍，所以抵押權設定是設定960萬元，繳了10年後房貸餘額剩下500萬元。
銀行二胎：最高貸款成數是9 成，假設現在房子增值到1,100萬元，9成是990萬元，990萬元減掉抵押權設定金額960萬元，所以在銀行的二胎房貸的可貸額度是30萬元。
融資公司：現在房子價值是1,100萬元，但是房貸餘額是500萬元，融資公司就認定餘額是500萬元，融資公司最大的貸款額度是300萬元，在融資公司借300萬是沒有問題的。好事貸好事貸的二胎房貸，審核是最寬鬆、額度是最大、成數是最高，甚至可能到房價的110%。
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