債務整合好嗎?整合負債推薦銀行之外的管道有哪些?

話題新聞

負債整合是指用一筆貸款一次把多筆高利率、高月付金的債務都還清,當名下的債務越來越多、月付金負擔越來越沉重時,優先考慮辦理整合負債,整合負債不僅能夠減輕名下負債壓力,還能恢復信用狀況,整合負債推薦銀行不僅是安全性高、利率低,但銀行放款條件嚴格,被銀行婉拒還有融資公司與民間款公司,申請貸款前務必再三比較,切勿落入整合負債陷阱中。

需要債務整合時機

當你發現自己的收入和支出開始不平衡,甚至感覺還款變得吃力、壓力很大時,建議你趕緊檢視自己每個月的支出有哪些?負債的狀況是怎麼樣?有哪些債務是可以整合的?提供你債務整合的三大原則作參考:

  • 借低利還高利
  • 借長期還短期
  • 借單利還複利

債務整合推薦管道?

  • 銀行

銀行是大多數人最先想到的貸款管道,整合負債銀行推薦原因不外乎安全性高、貸款利率也比較低,不過銀行放款相對保守,對於借款人的財務狀況及信用狀況,審核就比較嚴格,如有收入不穩定、負債比偏高、或信用評分偏低…等情形,恐怕也無法申貸成功。

銀行的債務整合貸款項目:信用貸款、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸

  • 融資公司

雖然融資公司也被歸類為民間貸款的一種,不過股票上市的融資公司,依規定須定期公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,是銀行以外,最安全有保障的民間借貸管道。

目前台灣三大股票上市融資公司裡,只有裕融企業旗下的子公司-新鑫股份有限公司有提供二胎房屋貸款。相比銀行,新鑫二胎不僅貸款額度較高、審核較寬鬆、撥款速度也快,可有效整合負債。

融資公司的債務整合貸款項目:二胎房貸、汽車貸款

  • 民間貸款

當鋪、代書、地下錢莊也都屬於民間貸款,而民間借貸的優勢就是:借款方式多元、不限申請條件,也可以說是「人來就借」。不過,民間業者的借款利率、收費項目、還款方式都沒有一定的規範,因此風險相對較高,建議借貸前應審慎評估。

民間借貸的債務整合貸款項目:信用借款、房屋抵押貸款、二胎房貸

債務整合貸款 信用貸款 房屋增貸 房屋轉增貸 銀行二胎房貸 新鑫二胎房貸
貸款額度 300萬
上限薪資22倍
未說明
房屋鑑價80%
未說明
房屋鑑價85%
350萬
房屋鑑價90%
500萬
房屋鑑價110%
貸款利率 2.66%~15.99% 1.37%~5% 1.37%~5% 2.5%~15.99% 7%~14%
還款期限 7年 20年 30年 15年 10年

債務整合貸款條件

申請銀行債務整合貸款的條件為下:

  • 須年滿20歲
  • 負債比例不可超過月薪22倍
  • 信用報告分數建議600分以上
  • 工作收入穩定

(1) 須年滿20歲

台灣現今民法規定年滿20歲為成年年齡(2023年預計下修至18歲),此時須負擔所有法律責任,包含辦信用卡、簽署契約、貸款申請都在其中。

(2) 負債比例不可超過月薪22倍

金融監督管理委員會(簡稱金管會)明令規定,債務整合(無擔保)申請人的貸款金額,不可超過個人月薪的22倍。舉例來說,你的月薪3萬元,債務整合的貸款金額就不能超過66萬元。

(3) 信用報告分數建議600分以上

財力證明是什麼?財力證明就是證明你有錢的「書面文件」,不管辦貸款還是信用卡,銀行必須要先確認貸款人是否有能力償還債務,財力證明就是最好的證據。

當你有信用卡費用遲繳或未繳、近期增貸、聯徵次數過多等情況發生,這些記錄會上傳至聯徵中心,你的信用報告分數就會被扣分,過多的扣分,銀行將會拒絕你申請的債務整合。所以信用報告的基本要求為600分以上。

(4) 工作收入穩定

當申請債務整合時,銀行或貸款方會要求你,提供3個月以上的工作或薪轉證明,以上不包含累積年資,而是現職工作。因為工作時間越長,代表你的薪資收入越穩定,無法還款的風險就越低。

債務多賣掉一棟房 整合負債信用翻身

話題新聞

債務整合對信用有正面的影響,將所有債務整合成一筆,債務更單純,負債比例也下降,信用分數將緩步回升,未來想跟銀行貸款會更容易。如果銀行申請不過,建議可以向融資公司或民間公司申辦債務整合,相較於銀行,民間貸款的利率會比較高,但審核較寬鬆且貸款額度較大,也能考慮用來債務整合。做債務整合的管道其實非常多,決定前一定要比較再三,不衝動做決定。

炒股賠一棟房!嫁一個不知還有多債務的老公好苦情

「說真的…遇到這種老公真的讓人很無奈。」一名女網友發文表示,老公因為玩股票和期貨,賠了一棟房,害得兩人只能搬回娘家住,但誇張的不只如此,對方日前又告訴她自己還欠了15萬元,要她和媽媽借錢,「不借他就開始威脅或是情緒勒索」。貼文曝光後,也引發網友熱議。

這名網友在匿名公社上,以「遇到這種老公真無奈」為題發文,提到老公之前因為玩股票、期貨賠了一棟房,一家子現在只能搬回娘家住,「媽媽一個月收3000元水電費讓我倆夫妻住」。原PO表示,之前將房子賣掉後,大部分的債務應該都已經還清了,不過實際上還有欠多少錢、多少人,老公總沒交代清楚,所以她也不知道。

需要債務整合的時機?

當你發現自己的收入和支出開始不平衡,甚至感覺還款變得吃力、壓力很大時,建議你趕緊檢視自己每個月的支出有哪些?負債的狀況是怎麼樣?有哪些債務是可以整合的?提供你債務整合的三大原則作參考:

  • 借低利還高利
  • 借長期還短期
  • 借單利還複利

債務整合條件

  • 年齡20~65歲
  • 有工作收入
  • 沒有重大信用瑕疵

相較於民間企業,銀行對於放款是相對保守的,所以對客戶自身條件的要求也會更加嚴格,如有信用卡遲繳、貸款逾期等情形,基本上就無法通過銀行審核。因此在感覺到自己財務未來可能出現狀況時,就要即早處理,免得落入無處可借的窘境。

債務整合管道比較

打開網路,打上「整合負債」、「債務整合」等關鍵字,在前幾頁的大概有這幾種類別:

  • 銀行

銀行是大多數人最先想到的貸款管道,不僅安全性高、貸款利率也比較低,不過銀行放款相對保守,對於借款人的財務狀況及信用狀況,審核就比較嚴格,如有收入不穩定、負債比偏高、或信用評分偏低…等情形,恐怕也無法申貸成功。

銀行的債務整合貸款項目:信用貸款、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸

  • 融資公司

股票上市的融資公司,依規定須定期公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,是銀行以外,最安全有保障的借貸管道。

目前台灣三大股票上市融資公司裡,只有裕融企業旗下的子公司-新鑫股份有限公司有提供二胎房屋貸款。相比銀行,新鑫二胎不僅貸款額度較高、審核較寬鬆、撥款速度也快,可有效整合負債。

融資公司的債務整合貸款項目:二胎房貸

  • 民間貸款

當鋪、代書、地下錢莊也都屬於民間貸款,而民間借貸的優勢就是:借款方式多元、不限申請條件,也可以說是「人來就借」。不過,民間業者的借款利率、收費項目、還款方式都沒有一定的規範,因此風險相對較高,建議借貸前應審慎評估。

民間借貸的債務整合貸款項目:信用借款、房屋抵押貸款、二胎房貸

可以做債務整合的管道其實非常多,決定前一定要比較再三,不衝動做決定,畢竟有太多血淚經驗在前,不要重複別人犯過的錯誤,而讓自己掉入更暗黑的陷阱。

小心!負債整合陷阱

辦理債務整合貸款,自行向銀行提出申請即可,如果不知道如何進行,想尋求代辦公司專業協助,一定要謹慎挑選協助或代替你辦理貸款的公司以免掉入負債整合陷阱。

  • 代辦公司是什麼?
    由於申請人不熟悉金融規則,不知道送哪一家銀行較容易過,因此產生協助辦理貸款的公司,他們熟悉銀行的貸放規則,送件能夠精準的一次到位。
  • 代辦公司的相關收費
    代辦公司的主要收費項目有兩種,一是詢問時要繳交的委託費,金額大約在5,000~8,000不等,二是貸款核准後的服務費,一般行情是貸款金額的10%。
  • 銀行沒有跟代辦公司配合,注意銀行網站警語
    某些不肖代辦宣稱,有銀行的特殊管道,保證過件,貸款條件非常優惠云云,銀行的網站均有特別聲明,未與任何代辦公司合作,有貸款需求請直接找銀行。
  • 透過代辦辦理債務整合可能會怎樣?
    某些不肖代辦遞件申請時,會幫你申請「債務協商」而非債務整合,這其中的差別是:債務協商的紀錄會收錄在信用報告中,未來難以跟銀行申貸,債務整合仍是一般貸款,並不會特別標註,對於代辦公司來說,案件越困難,收取的費用就可以越高,幫你辦理債務協商,他們能夠賺取的服務費更多。

民眾若積欠金融機構債務,而面臨還款困難時,債務人可自己向其債權銀行申請「前置協商」,銀行將依其能力「量身訂做」還款方案,且過程完全免費;銀行公會強調,切勿找上坊間的「代辦公司」或「債務協商公司」,否則,不僅要付高額手續費,更容易受騙!

辦理債務整合的管道很多,有些不肖業者對外宣稱,可幫你向銀行辦理到更優惠的條件,事實上,所有的銀行都沒有跟民間公司合作任何整合或協商方案

整合負債告別扛債人生 3分鐘了解債務整合不處理的後果

話題新聞

欠錢不還必須付上代價,無論是銀行借款還是私人債務問題,都要認真謹慎面對,當名下債務越來越多時,不想被著被債務壓得喘不過氣來,就得及早辦理債務整合,不論房貸、車貸、信貸都妥善理財,避免因一時疏忽而落入債務深淵中。

為2萬債務遭友人強擄毆打

債務糾紛竟然演變成擄人案件,而且還發生在熱鬧的台北林森北,條通區!有一名黃姓嫌犯,被欠2萬塊,就趁對方去速食店買宵夜的時候,與三名同夥當眾擄人。被害人還被帶到新北市泰山的民宅內,囚禁毆打!幸好警方動作快,短短2小時,就完成救人任務。

雙方不顧昔日交情為了錢大吵,甚至還演變成擄人風波,一共四名嫌犯通通被帶上警車,這下錢可能還沒討到,自己恐怕就得先吃上官司。

需要債務整合情況?

當你發現自己的收入和支出開始不平衡,甚至感覺還款變得吃力、壓力很大時,建議你趕緊檢視自己每個月的支出有哪些?負債的狀況是怎麼樣?有哪些債務是可以整合的?提供你債務貸款整合的三大原則作參考:

  • 借低利還高利
  • 借長期還短期
  • 借單利還複利

債務整合優點有哪些?

及早做債務整合只有好處,除了降低月付金外,因為僅剩一筆欠債,信用分數會開始慢慢回升,等回復到正常水準後,要再跟銀行借錢也沒問題,下面也幫大家整理做債務整合的四大好處:

  • 降低還款利率(比如12%→10%)
  • 延長還款年限(比如5年→7年)
  • 信用評分緩步回升(比如600分→700分)
  • 降低月付金(比如5萬→3萬)

債務整合的6個方式

常見的負債整合推薦有以下六種方式:

(1) 銀行信貸

銀行的整合負債貸款即為一般信貸,好處是不用提供擔保品就可以申請,但是申請人的貸款金額,不可超過個人月薪的22倍。此外,信用貸款的審核也較嚴格。

(2) 房屋增貸

若是你的房屋價值提高,或當初貸款成數不高,此時可向原銀行申請房屋增貸,若經銀行同意,增加的貸款資金即可運用,但通常過件率和額度都不高。

(3) 房屋增轉貸

將原銀行房貸,直接轉去另一家銀行,兩家銀行估價房屋的認定、貸款成數可能不同,產生的價差,就是可以運用的資金,但申請轉貸也會有額外費用產生(如:開辦費、代書費、地政規費等)。

(4) 銀行二胎房貸

名下房屋已向A銀行貸款,經一定時間後,再向B銀行申請一筆房貸,等同身上有2家銀行貸款。但因銀行審核嚴格,過件機率和額度都不高。

(5) 新鑫二順位房貸

若是銀行婉拒你的二胎房貸申請,此時你可以考慮向新鑫股份有限公司經銷商「好理家貸」申請新鑫二胎房貸。對比於銀行,「新鑫二順位房貸」條件審核寬鬆,只看房屋貸款空間,不看信用與財務狀況。

(6) 民間貸款

你有任何的貸款需求,民間貸款幾乎來者不拒,只是在這背後之下,你要承擔的是高利率與高風險。

不做整合負債後果會怎樣?

如果放任債務問題越滾越大、肩上的負債壓力也會越發沉重,信用評分持續下降,導致信用不良甚至信用破產,未來想再申請信用卡或任何貸款,銀行都不會再借你錢。

因此,建議如果名下債務還在可負擔的範圍內,盡早開始整合債務,把原本的負債還到一定程度,讓信用評分止跌回升,並降低負債比例後才有機會再和銀行貸款;如果債務問題較嚴重、負債比例過高,申請債務整合貸款不容易成功,就只能考慮和銀行進行債務協商。

新聞出處》華視新聞

5大房屋貸款種類解析 一篇搞懂房貸方案

國內房貸利率低,很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用,無論是要整合負債、投資理財都可以用房屋貸款來靈活運用,房貸貸款種類有這五種:一胎房貸、二胎房貸、原銀行增貸、整筆房貸轉貸(平轉降息)、整筆房貸轉貸(轉增貸),本文為你分析不同的房屋貸款方式,找出最適合自己的房屋貸款方案。

房屋貸款五大種類

以下為房屋貸款種類常見種類:

  • 一胎房貸

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸,一般來說,信用條件正常的人可以貸到房價的8成,一千萬的房子就是八百萬,如果屋況比較差,或者貸款人的條件不是那麼好,至少也有7成左右,如果是購買第三棟房子或以上,央行規定貸款成數最高僅能4成。

低利率的時代,目前各家銀行的貸款利率都差不多,落差僅在0.02%~0.05%之間,因此欲申辦一胎房貸,可優先考慮平常有往來的銀行,審核速度較快,也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。

  • 原銀行增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

  • 房貸轉貸

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

  • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說,轉貸的案件就是新案件,無論是房子的價值,還是貸款人的財力狀況都會重新評估,但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄,新找的銀行看不到,只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄,過往和銀行往來的狀況都能看見,信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據,要一直維持好信用,才能向銀行借的到錢。

如果你的房子有增值,或者本金已經還掉大半,轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

  • 二胎房貸

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到500萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較

五種房屋貸款種類的比較

房屋增貸、轉增貸申請條件限制?

原房貸繳了一段時間,想向銀行申請房子增貸或轉增貸,申請人須符合以下所有條件:

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用維持良好(信用評分須達600分以上
  • 有明確的財力證明(如薪資轉帳或扣繳憑單)
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%)
  • 工作收入穩定,最好能提出工作證明

銀行房屋增貸或轉增貸都沒過怎麼辦?

向銀行申請房屋增貸,不一定保證通過怎麼辦?還有另外兩種方式:銀行二胎房貸與新鑫二胎房貸

  • 銀行二胎房貸

二胎房貸是,在保留原本房貸的情況下,用房子再多借一筆房屋貸款,額度的計算方式則是扣除原房貸後房子剩餘的價值,最多可做到85成,因為二胎房貸的貸放風險,比一胎房貸高很多,所以利率也會比較高,但在轉增貸不成功的情況下,二胎房貸會是目前最好的選擇,畢竟有房子做擔保品,才能夠取得比較高的額度,但仍要符合銀行的放貸標準。

  • 新鑫二胎房貸

由裕融企業旗下的子公司:新鑫股份有限公司提供的不動產融資服務,也就是新鑫二胎房貸,與銀行相比,新鑫二胎的貸款額度較高,最高可至500萬,審核也比較寬鬆,除了不看負債比例外,信用報告也僅做為參考之用,關於房子貸款空間的計算方式也和銀行不同,較容易取得高額資金。

銀行二胎房貸的貸款額度,是依據房屋現值來決定,如果房屋近期有增值,就有機會取得較大額的資金。申辦二胎房貸流程了解透徹,才能避免民間二胎房貸風險!

銀行搶清償四成房貸戶 房貸族靠轉貸減壓3大面向先評估

銀行搶攻轉貸戶市場,房貸轉貸是指將將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。一般的房屋貸款是銀行撥款後,借款人就依照約定攤還本息,償還掉的本金就不能再動用借出;而理財型房屋貸款不一樣,還掉的本金部分,可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度,借款人一樣是依約本息攤還,但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。

清償4成房貸轉貸最受青睞

針對銀行以專案爭取房貸戶轉貸,銀行業者分析,目前市場積極爭取房貸戶轉貸的銀行業者,所爭取的轉貸戶有些以清償部位超過兩成,有些則以超過四成為目標,其中尤以已清償現有房貸超過四成的客戶最受青睞。

銀行主管分析,這類房貸戶若轉貸,除了現有的房貸一併轉檯,更重要的是較能衍生出更高的「理財型房貸」額度,接下來還能發揮對於自家銀行財富管理業務,諸如投資債券、基金等商品的外溢效果。

房屋抵押其他取得資金方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高

房貸轉貸、轉增貸流程怎麼走?

房貸轉貸流程申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  • 尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
  • 承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
  • 審核對保:審核通過後,進行簽約對保。
  • 抵押轉貸:將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
  • 轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
  • 清償證明:原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
  • 塗銷完成:申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

一般的房屋貸款是銀行撥款後,借款人就依照約定攤還本息,償還掉的本金就不能再動用借出;而理財型房屋貸款不一樣,還掉的本金部分,可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度,借款人一樣是依約本息攤還,但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。

理財型房貸的缺點有哪些?

理財型房貸對銀行來講,風險比較高,故此,理財型房貸缺點銀行對於理財型房貸額度審核,會稍微保守一些。

  • 利率比一般房貸高
  • 審核較嚴格
    對銀行來說就等於貸款餘額一直沒有減少,風險非常地大,因此理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也可能比較少。
    如果一般購屋貸款的貸款成數是8至8.5成,那麼理財型房貸的貸款成數可能就只有7.5至8成左右。
  • 額度恐不足
    理財型房貸的額度是來自於您已償還的貸款本金,所以如果您已償還的本金不多,能動用的額度就不多。
  • 一年一約
    理財型房貸屬短期契約,通常是一年一約,時間到銀行就會自動幫您展延,但到第三年的時候,若要展期就需重新審核。
  • 用途限制
    許多人會利用理財型房貸來進行投資理財、資金周轉,基本上用途範圍非常廣,但理財型房貸也有一些用途限制,譬如不能拿來投資房地產(部分銀行)。近幾年央行積極打炒房,對於自然人第三戶以上(含)的購屋貸款有成數限制、特定區域第二戶以上(含)的購屋貸款則是無寬限期。
假如您動用理財型房貸的額度作為購置第二間房屋的頭期款,並申請了第二筆購屋貸款,未來理財型房貸要展期的時候,銀行會觀察您動用這筆資金的用途為何,如果銀行發現您動用理財型房貸來買房,就可能會停掉您的理財型房貸額度,將其轉為購屋貸款。

辦理房貸轉貸會遇到問題?

  • 須放棄原房貸優惠
    如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。
  • 貸款條件變差
    如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。
  • 轉貸成本不划算
    辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。
  • 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。/li>

文章出處》好房網

疫情房貸車貸緩繳補助再延長,資金不夠用善用房貸增轉貸解套

本土疫情擴大延燒,國人經濟收入受到影響,對於房貸、車貸及卡費還款出現困難,政府提供緩繳展延措施,對於籌措資金許多民眾選擇用房屋再貸,可以在取得一筆資金來週轉運用,或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行,若想要用抵押房屋來取得資金,首先會建議先申請房屋增貸房貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。

疫情衝擊擴大 房貸、車貸、卡費緩繳措施再延1年

疫情持續延燒,嚴重影響個人經濟,對於貸款、卡費有還款困難等民眾,金管會宣布再展延1年至2023年6月底,包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等,可申請緩繳或展延3至6個月。

金管會在邀集銀行公會討論後,達成結論,個人金融商品包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等,可直接向往來銀行申請緩繳或展延。

金管會指出,已經申請展延的民眾,如果仍持續受到疫情影響,民眾也可在上述期限內再向銀行提出申請。

央行宣布利率調升一碼,房貸車貸影響有多少?

    • 房屋貸款升息每月要多付多少?

以貸款利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息一碼後平均每月要多繳910元,1 年就是10,920元,20年下來會多繳218,400元。

    • 汽車貸款升息每月要多付多少?

向銀行貸款購買新車100萬來說,每個月要多付208元。(浮動計息)

向融資公司辦理的車貸就不受影響,仍是按照原本的繳款金額繳費。(固定計息)

    • 信用貸款升息每月要多付多少?

以信貸平均金額58.6萬為例,每個月要多付122元。

    • 融資公司貸款升息每月要多付多少?

皆不受影響,無論二胎房貸、車貸、機車貸、小額信貸等等,皆採用固定利率,所以不受升息影響。

銀行房貸方案哪個適合我?

申請房貸轉貸增貸划算嗎?若經評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用。

  • 原銀行增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

  • 房貸轉貸(平轉降息)

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,在轉貸利率比較利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

  • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

 房屋增貸轉、增貸優缺點有哪些

  • 有機會降息
    假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。
  • 多一筆資金
    由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。
  • 延長還款期限(降低月付金)
    假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:

    (1) 選擇房屋增貸的時機

    • 資金需求較小
    • 原貸款為優惠房貸
    • 原房貸仍在綁約期間

    如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

    (2) 選擇房屋轉貸的時機

    • 房屋增貸申請未過
    • 原房貸銀行不肯調降利率

    如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。

    (3) 選擇房屋轉增貸的時機

    • 資金需求較大

    您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

    ※提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。

     貸款種類  房屋增貸 房屋轉貸 房屋轉增貸
     貸款方式  原貸款增加額外資金 新貸款取代原貸款 新貸款取代原貸款、增加額外資金
     優點  多一筆資金可靈活運用 降低利率、延長還款年限 降低利率、延長還款年限、
    多一筆資金可靈活運用
     缺點  可貸額度 轉貸成本恐高於利差、
    個人信用狀況需重新評估
    轉貸成本恐高於利差、
    個人信用狀況需重新評估

    銀行房貸不過,融資公司二胎房貸額度更高

    找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

    如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到500萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

新聞出處》鏡周刊

減輕首購族買房壓力 新手40年房貸買房攻略

高房價的市場,讓民眾大喊買房不易,銀行提供申請40年房貸對象僅限於自住宅的首購族,銀行限縮40年房貸政策,增加民眾購屋的意願,卻也讓民眾增加高額利息壓力,銀行為了避免40年期房貸風險過高,會設下申貸門檻,除了要求,擔保房屋的座落地點,也會考量申貸人還款能力與年齡嚴格審核。

銀行40年期房貸 只借首購族

國內房價高漲,讓薪水凍漲的年輕族群買房大不易。為協助首購族一圓購屋夢,包括合作金庫、永豐銀行、高雄銀行、星展銀行等均推出40年期房貸,但為與20年期相較,月付本息僅六成,避免承擔過高風險,各銀行均言明,40年房貸僅限無自用住宅的首購族,且設有借款人「年齡加貸款年限」需小於一定數字等門檻。

銀行主管提醒,比起20年房貸,40年房貸的利息負擔整整多出一倍,借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。舉例而言,首購族購買2,000萬元的房產,自備兩成、房貸成數八成,申貸金額為1,600萬元,年息為1.6%,若申貸20年期,每月得付出近7.8萬元的本息,對年輕族群而言是非常大的負擔;同一貸款條件下,將貸款期限延長至40年,每月負擔金額降至約4.5萬元,僅20年期的近六成。

由於40年房貸期限很長,為避免授信風險過高,各銀行均設下申貸門檻,一般而言,擔保品的坐落地點須為精華區,申貸人未來的還款能力與年齡也是關鍵。

銀行房屋貸款寬限期期限

(1) 各大銀行房貸還款年限

貸款銀行 貸款期限 寬限期 貸款銀行 貸款期限 寬限期
台灣銀行 30年 3年 合作金庫 20年 未說明
土地銀行 30年 3年 遠東銀行 30年 未說明
華南銀行 30年 3年 國泰世華 未說明 2年
富邦銀行 30年 未說明 玉山銀行 20年 未說明
第一銀行 30年 未說明 兆豐銀行 30年 3年
彰化銀行 30年 未說明 台新銀行 30年 3年
永豐銀行 40年 3年 元大銀行 30年 未說明
滙豐銀行 未說明 未說明 中國信託 30年 3年

(2) 各大銀行房貸利率比較

每間銀行房貸利率、額度與條件都不太一樣,買房辦貸款前提醒要做足功課:

貸款銀行 貸款利率 貸款銀行 貸款利率
台灣銀行 一段式:2.067%起機動計息
分段式:第一年1.697%起、
第二年起2.167%起機動計息
合作金庫 一段式:2.12%起機動計息
分段式:第一年2.01%起、
第二年起2.22%起機動計息
土地銀行 1.55% ~ 2.25%機動計息 遠東銀行 1.35%起機動計息
華南銀行 1.57%起機動計息 國泰世華 1.65% ~ 2.8%機動計息
富邦銀行 1.77% ~ 4.07%機動計息 玉山銀行 1.36% ~ 2.47%機動計息
第一銀行 1.31% ~ 4.00%機動計息 兆豐銀行 1.61%起機動計息
彰化銀行 前六月1.4%起、
七至十二月1.45%起、
第十三月起1.5%起機動計息
台新銀行 1.35% ~ 2.7%機動計息
永豐銀行 1.33%起機動計息 元大銀行 1.48% ~ 2.78 %機動計息
滙豐銀行 1.38% ~ 2.45%機動計息 中國信託 1.52%起機動計息

政策優惠房屋貸款方案有哪些?

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

由財政部協調公股銀行開辦的青安房貸,貸款額度最高800萬,確定實施日期延至2022年(111年)底。青安貸款利率有三種方案可供選擇,但一旦選定就不能再更改,且自3月23日起,配合央行升息,青安貸款新貸放案件,基準利率調升0.125%(目前為0.97%)。

貸款方案 青年安心成家購屋優惠貸款
貸款對象 借款人符合民法規定之成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
貸款標的 申請日前6個月起所購置之住宅。
貸款額度 鑑價8成(最高800萬元)
貸款利率 一段式機動利率:
按基準利率(按中華郵政公司2年期定期儲金額度,未達新臺幣500萬元機動利率)
固定加0.555%(目前為1.525%)機動計息。
********************************
二段式機動利率:
前2年按基準利率固定加0.345%(目前為1.315%)機動計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
********************************
混合式固定利率:
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.495%)固定計息,
第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.595%)固定計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
貸款期限 30年
寬限期 3年

(2) 自購住宅貸款利息補貼

2021年(110年)度的內政部自購住宅貸款利息補貼,已於2021年8月31日下午5點結束申請,2022年度的申請時間尚未公布。

貸款方案 自購住宅貸款利息補貼
貸款額度 由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定:
臺北市最高為新臺幣250萬元
新北市最高為新臺幣230萬元
.其餘直轄市、縣(市)最高為新臺幣210萬元
貸款利率 .第一類:基準利率減0.533%(目前為0.312%)
.第二類:基準利率加0.042%(目前為0.887%)
貸款期限 20年
寬限期 5年

(3) 公教人員購屋貸款-築巢優利貸

111 年至 113 年度的「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款,確定由臺灣銀行及中國信託商業銀行承作,申辦時間自111年1月1日起至113年12月31日止

新聞出處經濟日報

買房必備公設 銀行喜愛房貸條件

買房必備1公設 銀行喜愛房屋貸款條件 

買房向銀行申請貸款,除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。除此之外看屋時要注意實際可用空間,依權狀的實際坪數計算,避免落入廣告陷阱。

買房必備公設有哪些?

有一名網友日前就在批踢踢home-sale板發文表示,「在桃園青埔看一圈新建案,都有標配圖書館,尤其要搭配蔦屋圖書館,大概是3個建案標配了。」該網友納悶,標配圖書館「是否因為可以不用去市區排隊圖書館,而且還有韓劇天空之城、自學讀書會的feel等,大家有什麼公設願意每坪加2萬呢?」

不少網友公認「電梯」是最必備的公設,紛紛回應,「只有電梯才是必備公設」、「電梯跟大廳必備,其他最好都沒有,這樣低公設才省」、「正解應該只有電梯跟大廳」、「電梯就好,其他完全沒用」、「我住15樓,電梯超重要的」、「電梯、逃生梯」、「電梯多幾台我ok,其他都免了」。

房屋類型會影響房貸成數嗎?

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,不同類型的房屋貸款成數就會不同,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

影響房屋估價因素?

影響房屋估價價格的原因非常多,除了房屋本身的因素外,鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等,都會影響到最後的價格,下列這些原因影響特別深刻:

(1) 房屋地段

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

屋齡也會影響到房子的價格,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
0-3 14,482 877.9 1,171.9
3-6 3,887 1,101 1,489.2
6-9 3,123 1,121 1,555.1
9-12 1,759 1,254.8 1,751.4
12-15 2,210 1,026.1 1,433.1
15-18 2,153 855.6 1,206.6
屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
21-24 1,829 735.6 1,023.7
24-27 3,603 560.4 777.9
27-30 3,722 509.3 705.2
30-33 1,365 694.5 979.9
33-36 1,116 812.2 1,148.8
>36 8,253 698.1 977.7

(3) 樓層

一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(4) 鄰近設施(嫌惡設施)

房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  • 公(私)有市場
  • 行政機關
  • 台電變電所用地
  • 公墓
  • 顯見私人墳墓
  • 超級市場
  • 體育場
  • 地面高壓電塔
  • 火化場
  • 加油(氣)站
  • 學校
  • 醫院 
  • 寺廟
  • 骨灰存放設施
  • 瓦斯行(場)
  • 警察局
  • 飛機場
  • 殯儀館
  • 垃圾場
  • 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

(5) 生活機能

不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。

(7) 房屋抗性(風水)

台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

(8) 房型

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

房型 樣本數 平均授信額(萬) 平均鑑估值(萬)
公寓 149,033 531.6 775.1
別墅 6,836 1,019.2 1,483.7
其他 98,098 765.1 1,084.2
套房 17,851 355.5 520.2
透天厝 260,577 614.5 895.9
電梯大樓 586,101 770.3 1,099.5
樓中樓 2,767 1,110.6 1,613.2

(9) 公設比

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求,現在建商規劃社區,經常包含豐富的公共設施,常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等,再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比幾乎都在35%左右,實際可用坪數大減。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,如機械車位最多4坪,平面車位至多8坪,以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少就佔去29.5%的公設比,等於有3成的房價都花在公設比上面。

影響房屋價格的原因非常多,同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同,網路上的估價都可做為參考,最終的核准金額仍以銀行為準。

預售屋房價高 房貸繳不出來 二胎房貸房貸靈活用

預售屋房價高房貸繳不出來二胎房貸房貸靈活用

買房申請房貸的時候,銀行審核貸款額度及利率,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,算出估略的數字,房貸額度、月付金、利率也能透過房貸試算工具來掌握。

房子頭期款如何預備?

買房子的話,預算你要抓多少?自備款準備不夠該怎麼辦?買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

其中預售屋自備款可以分期繳納,以貸款7成來說,3成的自備款包含頭期款(訂金、簽約金、開工金)與工程款(施工期間分期繳納),剛開始的資金壓力較低。

房貸試算掌握房屋貸款成數

房屋貸款的額度,是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度,大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計,2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行,都有提供房貸可貸額度試算,你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站:

銀行 房貸試算
國泰世華 購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行 房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行 購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後,才可進行額度試算。

特別提醒,房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

無論是預售屋、新成屋還是中古屋,不同的房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

房貸沒付清暴賺千萬

這名網友在社群平台「Dcard」發文,2019年剛出社會約一年左右,24歲的他在南部買下一間剛動工、要蓋四年的預售屋,最初想法只是評估繳款能力只買得起預售屋,頭期款分成四年繳款壓力不大,就當作把錢投入房子做強迫儲蓄。

如今過了2年多,房價暴風上漲,他表示,這區域的物件漲到站穩4字頭、站上5字頭,房子已經快要翻倍,還沒交屋就漲了1000萬,當時價錢放到現在,只能犧牲空間或是地點;房產增值讓他非常感慨,在當時許多人不看好的時候,慶幸自己當初有狠下心決定買房。

政策優惠房屋貸款方案是什麼?

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

(2) 自購住宅貸款利息補貼

(3) 公教人員購屋貸款-築巢優利貸

低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
  • 工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
  • 降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

房貸繳不出來怎麼辦?

(1) 使用房貸寬限期

房貸寬限期就是貸款本金寬限,房貸每個月繳款的金額,裡面含有本金跟利息,而本金寬限就是指只繳利息,不用償還本金。以目前的話,只要提出申請幾乎都是會通過的。

(2)找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後,規定就是要每月準時繳款,但你可能因為收入變少、繳款負擔變重,希望跟銀行提出要降低月繳款負擔申請,讓每個月的還款金額可以降低,有以下幾種方式:

  • 延長還款期限
    延長還款年限,這是最好的,等於是將貸款重新再貸一次,還款年限拉長,則月繳款金額就會降低。
  • 更改還款週期
    就是更改還款周期,可以向銀行提出申請,但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做,是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。
  • 調降利率
    調降利率,前提是你現在的利率是高的。

(3)活化不動產

  • 房屋增貸

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請,若原銀行無法貸款給你,以下為常見原因:一般可能是還款記錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高,或者是說鑑價後沒有增貸空間。

  • 房屋轉增貸

如果遇到無法增貸的情形,還有另外一個選擇,就是將整個房貸轉去別家銀行,稱為:轉增貸或增轉貸,這對另外一家新銀行來說,就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言,比較喜歡這種案件,因為轉增貸的額度大,估價也可能會比較寬鬆,或者是審核也比較寬鬆,不過缺點就是,可能要放棄第一次的房貸的利率,還有一個需要思考,就是當房貸轉貸之後,會產生一筆轉貸的費用,其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費

  • 二胎房貸

還有另外一個選項:二胎房貸二胎因為它是第二順位的債權,風險比較高,由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款,所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外,另外一個選擇是融資公司。

融資公司就是由一家公司提供貸款,目前市場上融資公司很多,但是股票上市的融資公司只有三家:中租、 裕融、 和潤,而這三家中只有一家裕融子公司:新鑫股份有限公司,有提供新鑫二胎房貸服務,新鑫二胎房貸沒有銀行嚴格的規範,只看還款記錄是不是正常?房子的價值有多少?

(4)申請其他貸款

  • 汽車
  • 機車
  • 信用貸款

另外就是申請其他貸款,比如說:汽車、機車或者是信用貸款,但是信貸條件相較於其他貸款嚴格,由於信貸沒有提供抵押物的關係。再來就是汽車貸款,銀行也有做汽車貸款,融資公司也有做汽車貸款

新聞出處》中時新聞網

二胎房貸額度怎麼算? 決定房貸額度關鍵3要素

二胎房貸額度怎麼算?決定房貸額度關鍵3要素

利用名下的房子,也可以為自己創造出更大的財富!利用房屋轉增貸、二胎房貸等方式,為自己增加一筆資金來運用。目前包含銀行、融資公司及民間貸款都有提供房屋二胎貸款的服務,透過不同二胎房貸管道辦理,拿到的額度會有差嗎?

申請二胎房貸管道選擇?

目前台灣次順位房貸的申請管道有銀行、融資公司與民間貸款機構三種。這三種管道各有自己的特色與優缺點,可以詳細比較後,選擇一個適合自己的方式申請。

(1)銀行二胎房貸

因為受償權的關係,「第二順位抵押權人」須等清償完第一間銀行的貸款餘額,與拍賣房屋時所需費用後,才有資格執行求償的權力,而通常此時能取得的金額已所剩不多,所以貸款的風險偏高,因此台灣願意承作的銀行也只有11家。

有在承作二胎房貸的銀行,為了降低貸款的風險,會嚴格審核申請人的條件與資格。因此除非你的各項條件都很優秀,否則想要取得高額度低利率的貸款,幾乎是很困難的一件事。

(2)新鑫二胎房貸

新鑫股份有限公司為裕融企業(裕隆集團)旗下子公司,股票已於2021年底上櫃(股票代號:6871),是台灣獨家承作二胎房貸的融資公司

新鑫二胎房貸的特色有,貸款利率與銀行接近,條件審核寬鬆,以及撥款快速等。假如你有急需資金,或者曾被銀行婉拒貸款申請的情形,新鑫二胎房貸會是你可以考慮的申請方式之一。

另外要提醒你,因為法律限制融資公司,不可直接放貸給民眾,有需求的民眾只能透過新鑫公司的簽約經銷商送件申請,不過因為新鑫公司的經銷商不多,全台灣只有5家,因此在找經銷商送件申請前,須小心確認真偽,以免遭受不肖業者的詐騙。

(3)民間二胎房貸

民間二胎的貸款管道眾多,包含代辦、代書、當鋪以及線上P2P等,都是屬於民間貸款的範圍。因為民間貸款的法律規範尚未嚴謹,其利率、額度甚至還款期限都沒有一定的標準,因此衍生出許多的貸款糾紛,而且潛藏的風險也偏高,所以在申請前須謹慎評估。

二胎房貸額度關鍵因素?

借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率,房屋狀況也會有影響,申請二胎依據每個人自身條件不同,可得到的二胎利率和額度都不同,主要審核面向包含這3個部分:

  • 房屋可貸空間
  • 客戶信用狀況
  • 客戶財務狀況

二胎房貸額度怎麼算?

二胎房貸的貸款成數,是以房價為基準來評估,可貸成數如下:

  • 銀行二胎房貸貸款成數:最高房價90%
  • 新鑫二胎房貸貸款成數:最高房價110%
  • 民間二胎房貸貸款成數:最高房價100%
二胎房貸管道 新鑫二胎房貸 銀行 民間借貸 代辦、代書
組織規模 股票上市公司🌟 股票上市公司 個人 個人、
公司
年利率 7-14%🌟 4-18% 18-36%
只繳息
不還本💣
4-36%💣
貸款額度 500萬🌟 300萬 不一定 依送件管道而定,不一定找銀行
還款期限 7-10年(含2年寬限)🌟 7-10年 不限
過件率 🌟 低💣 非常高
貸款成數 鑑價110%🌟 鑑價90% 不一定
代辦費 🌟 非常高💣 貸款總額10-30%💣
貸款特點 銀行之外的最佳選擇🌟 過件率低、可貸成數低💣 利息負擔最重💣 代辦費用昂貴💣

銀行二胎房貸額度

銀行二胎房貸的額度計算方式相當嚴謹,計算基準並非貸款金額,而是房貸的設定金額:

房貸設定金額=貸款金額*1.2,房價1000萬,貸款800萬,設定金額為960萬

各銀行二順位房貸額度列表

兆豐銀行 依鑑價辦法 國泰世華 20-150萬
遠東銀行 25萬起 台新銀行 最高300萬
陽信銀行 50萬起 日盛銀行 最高300萬
玉山銀行 50萬起 王道銀行 最高500萬
凱基銀行 50萬起 新光銀行 最高600萬
永豐銀行 50萬起

新鑫二胎房貸額度

民間貸款中,融資公司新鑫是比較特別的存在,以融通資金為主的融資公司,辦理貸款業務多年,無論規模與制度都與銀行相當,唯獨對於二胎房貸的計算方式,有著比銀行更寬鬆的標準:

貸款額度=房屋現值-已償還的本金,房價1000萬,貸款800萬,本金已還到剩下600萬,可貸額度為1000-600=400萬

新鑫二胎最高可貸到房價的120%,額度則是30-500萬,以上述CASE來說,如果客戶的信用及財力狀況都沒問題,最多即可申貸到500萬。(1100-600=500)

民間二胎房貸額度

民間二胎的計算方式與新鑫二胎一樣,都是看已經還掉的本金,貸款成數最多則是房價的100%,額度部分比較有彈性,從小額的10萬到600萬都可以申貸,但要特別小心利率的計算方式,以免還不出來房子遭查封。