〔影片〕【買房背債不再”窮到只剩房”?”理財型房貸”你該知道的6件事】貴哥來開講#8

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是「什麼是理財型房貸」。

1. 什麼是理財型房貸?

什麼理財型房貸

房貸不只是房貸,還可以用來當成理財工具,怎麼說呢? 一般的房貸,貸款已還掉的部份,是不可以再動用拿出來的,而理財型房貸的話,卻是相反,可以將已經還掉的本的房貸本金,再拿出來使用,這樣的房貸就稱為:理財型房貸。

一般銀行如何做理財型房貸的案件?我們大概做一個說明:例如你買房向銀行貸款1,000萬元,銀行收到申請書後,核貸案件會分成兩案,第一個就是一般型房貸(甲案)額度1,000萬元,分20年本息平均攤還,第二個就是(乙案)就是所謂的理財型額度,在乙案中,銀行絕對不會給你1,000萬元,銀行會先審核你的條件後,再看你適合多少額度。

例如:上班族可能每個月固定收入5、6萬元,在沒有其他額外投資情況下,希望能夠透過這種方式來取得資金,銀行可能給出額度100萬元或200萬,讓甲、乙案互為共同流用1,000萬元額度。乙案理財型房貸,可動用額度來自於哪裡?是來自於甲案已還掉的房貸本金,當房貸是只繳息不還本,理財型房貸就沒有額度。

2. 理財型房貸的優點

理財型房貸優點-seo

  • 可隨借隨還
  • 以日計息
  • 動用才計息
  • 利率相比信貸、車貸較低

理財型房貸優點有很多,假設你有一個200萬元的理財型額度,可隨時備用,若現在股市很熱絡,當朋友告訴你說這一檔股票不錯,而你也想要嘗試跟進,但是身上沒有多餘的錢,這時候可以使用理財型房貸,不用的時候馬上就可以還掉,利息只會計算動用這幾天,在不動用的情況下,是不需要繳利息的。

若與其他貸款產品來做比較,例如辦信貸、辦車貸,這類貸款年限較短,利率較高,且需綁約,月付金也較高,相反的理財型房貸,沒有上述限制,在眾多貸款產品中,理財型房貸可堪說,利率最低、最便宜的、最活用、最好用的產品。

3. 理財型房貸的缺點

理財型房貸缺點

  • 審核較嚴格
  • 貸款成數較低
  • 利率比一般房貸高

理財型房貸特性是:還掉的本金是隨時可以再拿出來使用,也就是說,有可能是隨時把還掉的本金,再拿出來靈活使用,但也可能是永遠沒有償還本金,因此理財型房貸對銀行來講,風險比較高,故此,銀行對於理財型房貸額度審核,會稍微保守一些。

例如:一般的房貸銀行可能會給8成或甚至85成貸款,但是如果是理財型房貸,銀行有可能會偏向保守一點,給予8成或甚至給到75成。再者就是,理財型房貸利率會較一般房貸再高一些些,若以現行房貸利率來看,理財型房貸利率有可能會落在:2%~3.5%不等。

4. 理財型房貸無法展期的原因

理財型房貸展期限制-seo

  • 半年以上未動用
  • 動用次數太頻繁
  • 設定第二順位抵押權
  • 信用狀況異常

理財型房貸還有一個特性就是:一年一約,時間到銀行會自動展期,但展期到第三年之後,銀行會要求需提供最新的財力證明,並檢視聯徵狀況,若無異常,銀行就會自動再展期三年,貸款額度將會跟著直到房貸結束。

理財型房貸在什麼情況下會提前結束?第一、理財型房貸完全沒有動用,第一年到期時,銀行可能會因為你理財型額度都沒有在動用,就會詢問你(申貸人)是否能夠接受當前的額度中止?如果想要再展期,銀行會收取一筆5000元的手續費。

另一個則是,經常性使用理財房貸額度,我在銀行遇過蠻多客戶有這種狀況,假設貸款一個月是要繳4萬塊, 4萬元裡面有32,000元拿來償還本金,8,000元是利息,當他手頭比較緊時,能夠將繳掉的本金,隔天再領出來使用,當一直滿的使用額度時,對銀行來說是不喜歡的。因此銀行會在展期前主動告知:你不適合這個產品,目前的額度要收回。

第三就是當房子抵押給銀行後,另有做二胎(二順位)的抵押權設定,若銀行辦理展延時,發現有這類情形,銀行為求自保,則將無法提供再展延,動用的金額就會改成10~15年本息攤還。

再者就是:信用異常,銀行會根據聯徵中心資料得知,所有與銀行間信用往來的紀錄,當信用出現異常,額度就會直接取消。

5. 透支型房貸vs.理財型房貸

透支型房貸

透支型房貸,也算是理財型房貸的一種,透支型房貸是一個純額度的房貸,這是跟理財型房貸不太一樣的地方。理財型房貸的可動用額度是來自於償還掉的本金,透支型房貸就不一樣,不需看償還本金是多少,整筆額度都可以隨時動用,甚至能在銀行撥款後馬上能動用。

為什麼叫透支?舉例說明:假設你的存摺餘額是0元,若透支型房貸額度為300萬元,則代表你可以繼續領到負300萬元,透支型房貸適合貸款空間夠大,或者是房屋本身沒貸款的物件。

6. 抵利型房貸vs.理財型房貸

抵利型房貸 -seo

另外一種跟理財型房貸有點像的房貸叫作「抵利型房貸」,什麼叫做抵利型房貸?顧名思義就是存款抵掉房貸利息,假設房貸金額是1000萬,另有500萬存款,只要把存款放在活儲帳戶裡,這500萬就可以抵銷房貸利息,僅需繳另外500萬的房貸利息。

抵利型房貸目前市場上由外商銀行承辦居多,外商銀行主要業務是做財富管理而非房貸,抵利型房貸推出後,會吸引自有資金較多的客戶,原因是還款能力較強,或吸引帳戶有存款的存戶,以上都是這類銀行的目標客戶。

適合哪一種房貸產品

在這三種房貸型產品中,你比較適合哪一種房貸?理財型房貸,對任何族群都適合;透支型房貸:較適合自營商、股票族,適合短期資金需求的族群;第三種是抵利型房貸,讓你可以自由資金較大、較多,適合收入高、存款多的客戶。

 

延伸閱讀:理財型房貸是什麼?有什麼優缺點?

那我們今天就討論到這邊,下集我們再跟大家分享更多活化不動產的方法,請繼續鎖定我們的頻道,記得開啟小鈴鐺,貴哥來開講「 貸款有好事」。

 

本文引用來自:〔影片〕 【買房背債不再”窮到只剩房”?”理財型房貸”你該知道的6件事】貴哥來開講#8

銀行信貸低利率攻略指南:如何取得低利率的個人信貸?

在現今的金融市場中,個人信貸已成為許多人籌措資金的一個重要途徑。然而,要獲得低利率的個人信貸並不容易,需要考慮多種因素並適時採取有效策略。在本文中,我們將深入探討影響個人信貸利率的因素,以及如何在申請個人信貸時獲得更低的利率。

一、什麼是信用貸款?了解信用貸款的基本概念

信用貸款,顧名思義就是利用個人的信用狀況去申請貸款,不需要提供任何擔保品。

申請信用貸款時,銀行通常不會考慮您的房產在哪裡?或者您的汽車是哪一年份的?信用貸款有兩大特點:不需要提供擔保品;審核條件相對簡單。信用貸款的審核主要是針對個人的條件進行評估。

二、信貸有額度上限?認識DBR22倍

銀行廣告中提到的最高信貸額度可能是300萬,甚至可以達到350萬。但這個額度並不是每個人都能獲得的,因為銀行對信用貸款有一個限制:最高額度是DBR22倍,即無擔保貸款不得超過月薪的22倍。如果還有信用卡循環未還清或刷卡消費分期的餘額,這些都會計算在22倍裡面。

除了要注意信貸額度的限制之外,信貸額度大小與年期長短也會影響貸款利率的高低。因此,在申請信用貸款時,除了關注額度大小外,還應該考慮自己的還款能力和貸款期限,以確保貸款利率合理且符合個人財務狀況。

三、利率超低不借嗎?注意廣告利率的陷阱

許多銀行在推廣信貸產品時會宣傳所謂的廣告利率,吸引申請者的注意。然而,這些廣告利率往往只是吸引眼球的手段,真正需要關注的是整個貸款期間的利率。

申請者應詳細閱讀利率說明,特別注意後期利率的變動情況,以免因為低利率廣告而陷入不利的貸款條件中。

辦理信用貸款時,有一些關鍵的地方需要特別注意。首先是利率問題,銀行通常會提供所謂的廣告利率,例如前三個月信貸利率是1.68%。

儘管這樣的利率看起來比房貸利率還低,但請注意這只是前三個月的利率而已,後面的利率才是真正需要關注的。不要被一時低利率的廣告所誤導。

大部分銀行可能會宣稱:「前三個月固定1.68%」,但需要留意的是第四個月開始的利率是多少?要仔細看清楚利率說明中未標示清楚的部分,例如:6.88%、8.88%、12.88%等等。因此,要注意後續的信貸利率是多少,這才是重點。

四、利率不是你以為的那樣?實際利率的計算方式

在銀行貸款的規則下方,通常會標示:總費用年百分率是多少?貸款金額、貸款期間、貸款利率,還有辦貸款所需支付的各項費用,加總起來計算的百分率(APR),這個才是實際利率。

要全面了解個人信貸的實際成本,不僅需要考慮利率本身,還需要計算總費用年百分率(APR)。

總費用年百分率包括貸款金額、貸款期間、貸款利率以及其他相關費用,是評估個人信貸實際成本的重要指標。

申請者在比較不同貸款產品時應重點關注APR,而非僅僅關注廣告利率。

五、我的利率怎麼這麼高?影響信貸利率的因素解析

影響個人信貸利率的因素眾多,主要包括以下幾個方面:

1. 工作性質

申請者的工作性質對信貸利率有著直接影響。您所在公司的性質,例如是否為軍公教身分、上市櫃員工或一般公司員工等。通常情況下,穩定的工作狀態會有利於獲得較低的利率。

2. 個人年度所得

申請者的年收入是評估信用風險的重要指標,不同職位的年收入差異,收入較高的申請者通常可以獲得較低的利率。

3. 工作年資

申請者的工作年資反映了其穩定性和信用風險,銀行通常要求至少6個月以上的工作穩定性,長期工作的申請者更容易獲得較低的利率。

4. 個人信用評分

信用評分是銀行評估個人信用風險的主要指標之一,信用聯徵中心的評分對於貸款條件和額度有著重要影響,信用評分較高的申請者通常可以獲得更優惠的利率。

5. 申請人年齡

申請人的年齡也會影響到信貸利率,一般而言,年齡介於20至60歲之間的申請者更容易獲得較低的利率。

信用聯徵是影響信貸利率的關鍵,要注意信用卡額度也是一個重要因素。信用卡額度高表示信用歷史較為穩定。

六、如何取得銀行信貸低利率的方法?建議與注意事項

想要獲得銀行信貸低利率,可以考慮以下幾點建議:

1. 保持銀行往來紀錄,並找常往來的銀行申請

熟悉的銀行往往會為老客戶提供更優惠的利率,申請者可以考慮與熟悉的銀行合作以獲得更低的利率。

與銀行建立良好的往來紀錄有助於建立信任和優惠條件的獲得,因此在申請貸款時,可以優先考慮與常往來的銀行合作,以獲得更有利的貸款條件。

2. 維護良好的信用狀況

保持良好的信用評分和信用紀錄是獲得低利率的關鍵,申請者應及時還清債務,避免逾期還款。

定期檢查信用報告,確保無誤且完整,並儘量減少信用查詢次數,以避免對信用評分造成負面影響。

積極管理信用卡使用,避免高額貸款以維持良好的信用狀況。

3. 穩定的工作和收入

穩定的工作和收入能夠提高申請者的信用可靠性,有助於獲得較低的利率。銀行和貸款機構傾向於借貸給穩定收入的申請者,因為他們具有更好的還款能力和信用記錄。

如果申請者能夠展示穩定的就業狀況和持續的收入來源,這將增加貸款審批的機會,同時也有助於獲得更具競爭力的利率條件。

4. 儘量減少負債,善用整合負債

減少其他負債,如信用卡債務或其他貸款,有助於提高個人的債務支付能力,從而獲得較低的利率。

透過整合負債,將多筆債務整合為一個更為統一的貸款,不僅可以簡化還款程序,還能降低整體利息支出。

在管理財務時,我們應該積極減少不必要的負債,同時善用債務整合工具,以提高財務效率和優化利率成本。

在追求低利率的個人信貸時,重要的是要有良好的信用記錄和穩定的收入來證明自己的信用可靠性。最重要的是,謹慎選擇,不要因為利率低而忽略其他貸款條件,確保個人信貸符合自身的財務狀況和需求,以達到最佳的財務效益。

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